林鄭房策新猷 未見真正破格

最後更新日期:

特首林鄭月娥周二(14日)公布10項民生政策措施,其中三項涉及房屋政策,包括為輪候公屋逾3年、合資格的非綜援住戶提供現金津貼,成立小組研究劏房租務管制,與將過渡性房屋興建目標由1萬個單位提升至1.5萬個。租津及租管社會倡議已久,惟政府過去均多加推搪不願實施,如今可謂「迷途知返」。不過,租管之事仍為「研究」,推出無期,且整體房策新猷的實質效用亦存疑問,仍未可稱許。

津貼可紓市民壓力

本港基層房屋問題嚴峻,現時公屋輪候冊上的輪候宗數已高達25.7萬,平均上樓時間更達至5.4年,幾乎為官方承諾的3年的一倍。不少基層家庭因而須居住於較可負擔、惟生活環境惡劣的不適切房屋(如劏房)中,現時估計至少有8.65萬戶蝸居於如劏房般的分間單位。不但其居所面積中位數僅約100平方呎,呎租更高達45元一呎,幾可比得上豪宅的呎價。不少劏房戶須承受業主的無理加租,生活苦不堪言。

如此看來,政府適度提供現金津貼可望一舒基層市民的生活壓力。政府宣布將在公屋供應未到位前,持續向輪候公屋逾3年、又符合公屋申請資格的非綜援住戶提供現金津貼,直至首次獲派公屋為止,估計9.19萬戶受惠。現金津貼額將參考綜援租金津貼上限的一半,以去年標準計算,單身戶可得約942元,二人、三人及四人家庭則分為每月可得約1,897元、2,477元及2,637元。以2016年劏房租金中位數4,500元來說,基層戶每月可獲相等租金20%至60%的現金津貼,理論上應可紓緩基層家庭的壓力。

特首林鄭月娥今(14日)聯同勞工及福利局局長羅致光和運輸及房屋局局長陳帆公布一系列民生紓困措施。(羅君豪攝)

不難預料,如政府只提供現金津貼予基層戶,而不加其他措施配合,相關房屋的業主或會坐地起價,搾取津貼,租金上平上升更會損害其他未符合津貼資格基層戶的福祉。政府亦注意到此問題,林鄭明言在欠缺適當的租管下,現金津貼始終難令目標住戶受惠,故同時宣布成立工作小組研究針對劏房推行租管的可行方案。

劏房租管有缺陷 須全面升級

現金津貼與劏房租管的組合看似完善,但事實又是否如此?劏房租管將如何操作將成為關鍵。理論上,租管一般理解為租務管制與租金管制,兩者理應缺一不可。前者保障租戶的租住權,如租戶不能被無理逼遷;後者控制單位租金的升幅,甚至其租金標準。毋庸置疑,劏房租管理應包括租住權保障,惟其租金管制應如何設計,倒是值得深思。

香港過去曾實施的租管主要限制住宅單位的加租幅度,例如「每兩年加幅最多為15%」,但劏房本身的定價就有嫌過高。劏房之所以呎租「媲美」豪宅,是由於基層租戶幾乎沒有其他可行的可負擔住屋選擇,業主的單位即使劣質(如面積少、裝修簡陋、甚至不符合建築安全等),仍可收取高昂的呎租。可見即使政府限制劏房租金加幅,亦無改目前劏房定價已經過高,基層租金負擔然沉重的情況。要解決問題,政府須直接介入租金釐定。

例如政府可以成立租務裁決委員會,釐定標準劏房租金。過程中可參考多項因素,如A級私人住宅(即面積約430平方呎下以的單位)的市場租值、不同質素的劏房(如區位、面積、裝修之別)的市場訂價及基層家庭的負擔能力等,釐定及定期更新其標準租值範圍及可容讓的加租幅度。如此租管辣度不低,勢必影響劏房業主的利益,但政府本就不應鼓勵市民分間劏房謀利,更不用說不少人未有經正途的建築程序分間劏房,單位的建築及安全標準本就成疑,只是在公、私營住宅供應不足,這批規格成疑的劏房才有如必要之惡。政府為照顧基層市民利益起見大力規管劏房租金,實在不無道理。

其實政府推動劏房租管的同時,有必要大力規管劏房租金。正如前述,不少劏房業主因成本起見,實際上不會經合法建築程序向建築署申請分間合法劏房(例如向署方「入則」),故不少劏房為非法改建,建築及分間質素是否足夠及安全,政府不得而知。政府一向未有嚴格取締私人樓宇內的非法劏房,這可料與劏房需求甚殷或安置問題難以解決有關。然而,如政府對現有劏房均實施租管,實即與認可業主出租非法劏房無異。若然劏房生意獲利豐厚,政府此舉大有機會鼓勵更多業主投資改建非法劏房,故此有必要嚴格限制劏房租金,降低業主投資非法劏房的誘因。

林鄭月娥表示,政府會「展示決心」研究推行針對劏房的租務管制。(資料圖片)

嚴格管制劏房租金,當然亦有機會造成反效果,如現有劏房業主退出市場。如劏房租金大幅減低投資劏房的利潤,業主改建劏房回一般住宅單位出租並非無可能。特別那些陳舊單位,劏房間仍須共用廚廁,相信改建成本較低,業主更大機會收回改建。況且對於業主,租住權保障降低其更換租客的流動性,經營多間劏房將較出租整個單位更有機會遇上租務糾紛(如遇上租霸),業主或有誘因退出劏房市場,減少基層住屋的供應。雖則劏房住屋環境、甚至建築質素參差,但在可負擔房屋供應不足下,基層始終需要地方居住,故在公營房屋供應未有改善下,減少劏房供應在某程度上並非好事。

因此,政府實施租管的力度難不能僅止於劏房,更須延伸至一般的私人住宅,既能防止業主改建單位繞過劏房租管,亦照顧廣泛租戶所面對的租金壓力。其實樓市脫韁,租金水平早已拋離不少市民所能負擔的水平,政府全面實施租管乃應有之義,更何況林鄭的十招民生新猷被批過分偏重長者,包括年青人在內的其他市民均未能受惠,政府應該正視,將擬設的租管全面升級。同時,租管亦須輔以實施空置稅,堵塞業主規避租管的空間。長遠而言,政府始終應大舉增加公營房屋的供應,方能從根本解決基層房屋問題,並全面淘汰不適切的房屋,屆時租管亦可適時停止。

依靠地產商借地不可取

至於政府銳意提升興建過渡性房屋的力度,同樣值得留意。運輸及房屋局局長陳帆上周五(10日)表示,政府已成功籌集1萬個臨時房屋單位,當中十分強調地產商合作的重要性。由此可料,政府提升過渡性房屋的目標數目,計劃將繼續賴以地產商捐地。但「01觀點」多次指出,地產商捐地絕對有利益的盤算,政府不宜照單全收,為發展商利益抬橋。

據本土研究社指出,近日新地借出的元朗山貝村地實為濕地緩衝區範圍的土地。過往新地曾試過申請改建,被城規會以該地規劃意向為用作景觀保存及濕地復修拒絕,如今藉政府發展過渡性房屋填平濕地,將來收回發展自然水道渠成,而同類例子亦可在近日相約高調捐地的地產商上找到。地產商捐地暗藏利益盤算,政府合作只會促成另類的「公私營合作」,難擺脫官商勾結之嫌,其實政府需地發展,利用《收回土地條例》即何,實在無必要趟此渾水。



X
X
請使用下列任何一種瀏覽器瀏覽以達至最佳的用戶體驗:Google Chrome、Mozilla Firefox、Internet Explorer、Microsoft Edge 或Safari。為避免使用網頁時發生問題,請確保你的網頁瀏覽器已更新至最新版本。