林鄭房策新猷　未見真正破格

特首林鄭月娥周二（14日）公布10項民生政策措施，其中三項涉及房屋政策，包括為輪候公屋逾3年、合資格的非綜援住戶提供現金津貼，成立小組研究劏房租務管制，與將過渡性房屋興建目標由1萬個單位提升至1.5萬個。租津及租管社會倡議已久，惟政府過去均多加推搪不願實施，如今可謂「迷途知返」。不過，租管之事仍為「研究」，推出無期，且整體房策新猷的實質效用亦存疑問，仍未可稱許。

津貼可紓市民壓力

本港基層房屋問題嚴峻，現時公屋輪候冊上的輪候宗數已高達25.7萬，平均上樓時間更達至5.4年，幾乎為官方承諾的3年的一倍。不少基層家庭因而須居住於較可負擔、惟生活環境惡劣的不適切房屋（如劏房）中，現時估計至少有8.65萬戶蝸居於如劏房般的分間單位。不但其居所面積中位數僅約100平方呎，呎租更高達45元一呎，幾可比得上豪宅的呎價。不少劏房戶須承受業主的無理加租，生活苦不堪言。

如此看來，政府適度提供現金津貼可望一舒基層市民的生活壓力。政府宣布將在公屋供應未到位前，持續向輪候公屋逾3年、又符合公屋申請資格的非綜援住戶提供現金津貼，直至首次獲派公屋為止，估計9.19萬戶受惠。現金津貼額將參考綜援租金津貼上限的一半，以去年標準計算，單身戶可得約942元，二人、三人及四人家庭則分為每月可得約1,897元、2,477元及2,637元。以2016年劏房租金中位數4,500元來說，基層戶每月可獲相等租金20%至60%的現金津貼，理論上應可紓緩基層家庭的壓力。

不難預料，如政府只提供現金津貼予基層戶，而不加其他措施配合，相關房屋的業主或會坐地起價，搾取津貼，租金上平上升更會損害其他未符合津貼資格基層戶的福祉。政府亦注意到此問題，林鄭明言在欠缺適當的租管下，現金津貼始終難令目標住戶受惠，故同時宣布成立工作小組研究針對劏房推行租管的可行方案。

劏房租管有缺陷　須全面升級

現金津貼與劏房租管的組合看似完善，但事實又是否如此？劏房租管將如何操作將成為關鍵。理論上，租管一般理解為租務管制與租金管制，兩者理應缺一不可。前者保障租戶的租住權，如租戶不能被無理逼遷；後者控制單位租金的升幅，甚至其租金標準。毋庸置疑，劏房租管理應包括租住權保障，惟其租金管制應如何設計，倒是值得深思。

香港過去曾實施的租管主要限制住宅單位的加租幅度，例如「每兩年加幅最多為15%」，但劏房本身的定價就有嫌過高。劏房之所以呎租「媲美」豪宅，是由於基層租戶幾乎沒有其他可行的可負擔住屋選擇，業主的單位即使劣質（如面積少、裝修簡陋、甚至不符合建築安全等），仍可收取高昂的呎租。可見即使政府限制劏房租金加幅，亦無改目前劏房定價已經過高，基層租金負擔然沉重的情況。要解決問題，政府須直接介入租金釐定。

例如政府可以成立租務裁決委員會，釐定標準劏房租金。過程中可參考多項因素，如A級私人住宅（即面積約430平方呎下以的單位）的市場租值、不同質素的劏房（如區位、面積、裝修之別）的市場訂價及基層家庭的負擔能力等，釐定及定期更新其標準租值範圍及可容讓的加租幅度。如此租管辣度不低，勢必影響劏房業主的利益，但政府本就不應鼓勵市民分間劏房謀利，更不用說不少人未有經正途的建築程序分間劏房，單位的建築及安全標準本就成疑，只是在公、私營住宅供應不足，這批規格成疑的劏房才有如必要之惡。政府為照顧基層市民利益起見大力規管劏房租金，實在不無道理。

其實政府推動劏房租管的同時，有必要大力規管劏房租金。正如前述，不少劏房業主因成本起見，實際上不會經合法建築程序向建築署申請分間合法劏房（例如向署方「入則」），故不少劏房為非法改建，建築及分間質素是否足夠及安全，政府不得而知。政府一向未有嚴格取締私人樓宇內的非法劏房，這可料與劏房需求甚殷或安置問題難以解決有關。然而，如政府對現有劏房均實施租管，實即與認可業主出租非法劏房無異。若然劏房生意獲利豐厚，政府此舉大有機會鼓勵更多業主投資改建非法劏房，故此有必要嚴格限制劏房租金，降低業主投資非法劏房的誘因。

嚴格管制劏房租金，當然亦有機會造成反效果，如現有劏房業主退出市場。如劏房租金大幅減低投資劏房的利潤，業主改建劏房回一般住宅單位出租並非無可能。特別那些陳舊單位，劏房間仍須共用廚廁，相信改建成本較低，業主更大機會收回改建。況且對於業主，租住權保障降低其更換租客的流動性，經營多間劏房將較出租整個單位更有機會遇上租務糾紛（如遇上租霸），業主或有誘因退出劏房市場，減少基層住屋的供應。雖則劏房住屋環境、甚至建築質素參差，但在可負擔房屋供應不足下，基層始終需要地方居住，故在公營房屋供應未有改善下，減少劏房供應在某程度上並非好事。

因此，政府實施租管的力度難不能僅止於劏房，更須延伸至一般的私人住宅，既能防止業主改建單位繞過劏房租管，亦照顧廣泛租戶所面對的租金壓力。其實樓市脫韁，租金水平早已拋離不少市民所能負擔的水平，政府全面實施租管乃應有之義，更何況林鄭的十招民生新猷被批過分偏重長者，包括年青人在內的其他市民均未能受惠，政府應該正視，將擬設的租管全面升級。同時，租管亦須輔以實施空置稅，堵塞業主規避租管的空間。長遠而言，政府始終應大舉增加公營房屋的供應，方能從根本解決基層房屋問題，並全面淘汰不適切的房屋，屆時租管亦可適時停止。

依靠地產商借地不可取

至於政府銳意提升興建過渡性房屋的力度，同樣值得留意。運輸及房屋局局長陳帆上周五（10日）表示，政府已成功籌集1萬個臨時房屋單位，當中十分強調地產商合作的重要性。由此可料，政府提升過渡性房屋的目標數目，計劃將繼續賴以地產商捐地。但「01觀點」多次指出，地產商捐地絕對有利益的盤算，政府不宜照單全收，為發展商利益抬橋。

據本土研究社指出，近日新地借出的元朗山貝村地實為濕地緩衝區範圍的土地。過往新地曾試過申請改建，被城規會以該地規劃意向為用作景觀保存及濕地復修拒絕，如今藉政府發展過渡性房屋填平濕地，將來收回發展自然水道渠成，而同類例子亦可在近日相約高調捐地的地產商上找到。地產商捐地暗藏利益盤算，政府合作只會促成另類的「公私營合作」，難擺脫官商勾結之嫌，其實政府需地發展，利用《收回土地條例》即何，實在無必要趟此渾水。