劏房之亂是時刻了結

新型肺炎肆虐，環境惡劣、卻偏布全城的劏房猶如計時炸彈，隨時有機會引發大規模的疫症爆發。沙士至今十數年間劏房迅速叢生，迄今至少20萬名市民居於住宅劏房，更未計工廈內的非法劏房，造成此龐大的病毒溫床，政府實在難辭其咎。

劏房泛指從住宅分間成數間房間出租的單位，但實際上多指涉具獨立廚廁的分間單位，與過去的板間房、籠屋等分間單位存有分別。原本劏房問題較少人關注，但2010年馬頭圍塌樓事件後，不少聲音直指非法改造的劏房影響建築物的承重，從而釀成慘劇。

劏房早見於80年代，當時常見用於鳳姐作提供性服務場所，由於法例規定一樓一鳳，即性工作者在一個住宅單位內提供服務並不犯法，故有業主因而改裝單位成多個具獨立廚廁的單位謀利，惟其後陸續見於市民居住用途，更隨近年住屋問題日趨嚴重，逐漸演變成基層、甚至低中收入市民的常見居所之一。

劏房冒起　政府難辭甚咎

劏房的冒起，政府消極調控本地整體住屋結構實為主因。簡單來說，港府自金融風暴及沙士後積極救市，除了取消定期賣地，將發展土地及房屋的主導權拱手相讓予發展商外，亦只維持小量的公屋興建，更索性停建及停售居屋。然而金融海嘯後，在低利率下全球熱錢四竄，本港樓市因而成為投資投機的勝地，樓價不但簡單重拾97年高峰，更不斷拋離市民的負擔能力，至今香港連續9年成為全球樓價最難負擔的地方，港人須不吃不喝20年方能置業。同時，在沒有足夠的租務管制，不少市民亦難以在私人市場中穩定地租住可負擔的住宅。然而出租公屋供應長期有限，居屋更是因長期停建更為罕有，合資格的低至中低收家庭自然難以將住屋需求訴諸公營房屋，更遑論是收入超過資助居屋門檻、又未能負擔私樓的夾心階層。

如此一來，訴諸分間房屋自然成為市民（特別是基層）於私人市場非無他選下的辦法。早年有論者常訴諸新古典經濟理論，認為劏房的冒起實為消費者主權（consumer soeighty）的體現，如住戶因劏房環境較近市區、生活方便、甚或個人追求私人空間等，解釋劏房的出現純為市民的「選擇」。但多年來房屋問題的惡化，上述說法錯得離譜，大多住戶根本非為自願選擇入住劏房，而是因劏房幾乎壟斷了私人市場中較可負擔的房屋選擇，「揀無可揀」下才須入住劏房般的不適切房屋。

業主責任不容忽視

大量質素參差的劏房叢生，絕非單純能以需求解釋。市民對可負擔住屋的需求固然刺激劏房冒起，但業主如何榨取當中的利益更是影響劏房質素的關鍵。無疑，劏房業主始為經濟動物，最大化利益與最小化成本實屬基本，其中節省「不必要」的建築成本正是常見的方法之一。

舉例說，據政策要求，任何房屋工程涉及消防、結構及排水等方面的改動，理論上須向屋宇署入則，確保箇中改動合符法例要求方可進行住宅分間工程，惟整個過程，特別是聘用俗稱「則師」的認可人士（authorized person）所費不菲，不少業主均在分間住宅時固意不為之以減省成本，故市面上不少劏房實為非法改建，箇中質素能否達法例標準實不得而知。雖然政府於2012年將劏房工程納入小型工程歸管，即希望藉較簡化、成本較低的制度讓業主自願申報及依法改建，惟當中涉及重大的消防、結構及排水結構改動仍須入則，故實質上沒有重大的改變。據政府數字顯示，2015及2016年間屋宇署為劏房工程批出的「完工證明書」只有257及91宗，惟兩年間劏房新增數目分別為2,400及3,900間，可見合法劏房的比例少之有少。

事實上，業主「挺而走險」非法劏房，始終在於制度上的阻嚇力不足。屋宇署巡查一般不具入屋的權力，住戶大可在巡查時假裝不在家、甚至拒絕開門。更甚者，業主非法改建劏房的最大成本為「釘契」，但業主無意將劏房所在的物業於未來轉售，釘契未必對此類業主具阻嚇力，業主大可拒絕還原劏房、並繼續於市場出租，甚至早年有報道，被釘契的劏房物業實際上仍有價有市。

正視問題避無可避

但歸根究柢，業主能肆意投資非法劏房，始在於本港可負擔房屋不足，即使政府有意取締不合規格的劏房，既無足夠公屋仍安置合資格住戶，而其他不具入住公屋資格的市民去留亦是重大問題，要着手解決劏房問題可謂牽一髮動全身。隨新型肺炎的爆發，鑑於潛在的公共衛生危機，政府在長遠上亦必須認真面對此迴避多年的問題。

當務之急，大幅增建各類公營房屋自然是必要之舉，但在房屋供應未能到位前，政府亦應按劏房的結構性危險定立取締的時間表。鑑於是次新型肺炎的嚴重性，政府將來必須運用公權力從速進行全面的劏房普查及堪察，並按其建築標準分級，程度較輕微者可容許業主作改善後繼續經營，反之嚴重者須從速取締。同時普查旨在為劏房「截龍」，未來的若有業主新建劏房，必須徹底合符建築物標準，否則經發現後須立刻取締。