地產商叫價超預期 古洞勿淪豪宅區

撰文:評論編輯室
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地政總署周二(27日)公布,一幅位於新界古洞第25區粉嶺上水市地段第279號的用地,以86億1400萬元批予新鴻基地產,以項目最高可建樓面面積近120萬平方呎計算,每呎樓面地價約7,183元,較早前市場估值上限約5,000元大幅高出逾43%。在香港市民寄望古洞北土地可以紓緩本地樓價高昂的問題同時,政府壓抑樓價的力度或許依然有限。

古洞項目中標價超出市場預期,這一方面反映發展商對該地段的發展前景充滿信心,但另一方面它也成為了日後鄰近地段的定價指標。政府接二連三地表示增加房屋供應,意圖以市場的供需關係力量解決本港房屋問題,但客觀的現實可能是政府為古洞一帶規劃基建、建設鐵路之後,只是加速釋放了當地土地的價值,讓高地價、高樓價的問題延伸至新發展地段,提供空間讓一直囤地的發展商建屋套現。

新鴻基地產以每呎樓面地價逾7,000元的成本投得土地,有業界估計用地落成後呎價可能要達1.8萬元,發展商才能得到合理利潤。不過新地在古洞一帶的發展利益豐厚,古洞一帶的地價提高,可能反而是對新地有利。新鴻基地產在古洞一帶座擁多幅農地,而鄰近的歐意花園、天巒屬新地旗下的大型地產項目,加上新地在2019年已獲批發展改劃的古洞南地段,若然進取叫價可讓當區樓盤升值,對發展商而言反會變得物超所值。以現時政府提高房屋供應的步伐來說,要等待市場無形之手平衡樓價,在龐大住屋需求之下可謂是「發夢太早」。

古洞北新發展區構想圖

土地關乎民生 古洞須有利民規劃

在商言商,發展商最大化自身利益無可厚非,而政府也難以禁止入標者出高價投地。但是作為社會規劃的負責者,政府亦需要為現在飽受房屋問題困擾的港人謀求居住空間。無論發展商以什麼叫價投得土地,政府應做的始終還是確保基層市民在當區同樣可以找到安樂窩,而非任由樓價被發展商拉扯到一般人應付不到的高度。

截自2020年12月底,本港公屋輪候冊已有逾15萬宗一般公屋申請,以及約10萬宗非長者一人申請,平均輪候時間分別為5.7年及3.4年,數字甚至仍未計及入息不乎公屋申請標準,但遠遠無法負擔私樓樓價的夾心階層。若然日後古洞房屋呎價真能推升至1.8萬元,這固然不是普遍市民所能負擔。

當局雖已確定新發展區一帶土地以70:30的公私營房屋比例作為規劃目標,但卻一直漠視同區附近早已存在着相當數量私樓豪宅的問題。今次有發展商疑似透過高價投地炒高同區樓價,再次表明房屋供應不可過度依賴市場自行調整。官員如果真有決心解決本港的土地與房屋問題,那就應該考慮在公私營房屋的比例上更加進取,否則難保新發展區淪為另一個發展商樂園,而非讓港人安居樂業的地方。

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