【01觀點】笨蛋！問題不在樓控是否夠「辣」
金管局總裁陳德霖在周五（5月19日）傍晚宣布樓宇按揭三招「加辣」措施，以緩減樓市泡沫對金融體系穩定的衝擊。對普羅市民來說，最關注的是今次樓控又再加辣，能否遏抑如脫韁野馬的樓價升勢。惟樓市調控已經加辣了不知多少次，樓價仍沒有最貴，只有更貴，關鍵不是樓市調控是否夠「辣」，而是以置業為主導、將置業與安居混為一談的錯誤房策，帶領香港走上歪路，迷途待返。
樓控一再加辣 樓價續創新高
今次金管局的三項樓市逆周期措施，包括收緊銀行對按揭貸款的風險評估要求、下調多於一套物業按揭的成數、收緊收入在外地的借款人的貸款條件等。簡而言之，今次措施主要是針對持有多個一個物業的人士，特別是投資者，以至一些來自外地的買家。
對不少市民來說，最大的問題在於今次樓控「加辣」措施，能否壓抑樓價？尤其是最新公布的二手樓價指數（CCL）已升至156.44點，是連續第13周創新高，一年內樓價猛飆了超過兩成。近期有荃灣新盤開售，一個三百多呎單位的「上車價」竟要559萬元，在樓價畸高當下，市民自然期望港府出招可緩抑瘋狂的樓價。
然而，如果樓市辣招有用，樓價走勢就不會如此失控。自從2011年開始，港府多次透過推出樓市稅務措施，以至收緊樓宇按揭貸款等，試圖為樓市降溫，上月則修補「一約多伙」，即以「首置」身分，用一份合購買多個單位的避稅漏洞。但是，這些年來，每次樓控都被稱為「史上最辣」，最終都未見顯效，是時候需要深刻反思，為何樓控愈辣，樓價愈升？
「安居」與「置業」混為一談 房策走錯方向
《香港01》已多次指出，香港人的蝸居問題核心，是香港回歸20年以來，房屋政策一直走錯路。自首任特首董建華上任以來，一直以推高自置居所比率，作為房屋政策的主軸，但這個政策思維的錯誤，在於將市民的「安居」問題，與「置業」甚至「致富」混為一談。
一方面，港府不斷「威逼利誘」市民成為業主，在經濟好景時，沒完沒了的置業需求，固然令樓價火上加油，就如現時般，推出再辣的辣招，也遏不下樓價。「有幸」能追趕高樓價的較高收入人士，固然要將大部分收入進貢地產商、銀行，過著營營役役的「樓奴」生活；而追不了高樓價的市民，特別是未能享受到公營房屋福利的「窮中產」，貧富差距、蝸居怨氣積累更深。
當經濟逆轉，將「身家性命財產」押在樓房之上的港人，又在樓市的調整中蒸發大量財富，致社會怨氣沖天，這個就是香港過去20年來樓市升跌，皆惹民怨的死結，在在證明「更多人成為業主就可穩定社會」的想法，是徹底的錯誤。
土地政策表面有為 不敢動既得利益
另一方面，港府的土地政策，更未能配合住屋需求。現屆政府雖然擺出「有為」的土地政策形象，但是，港府不斷改劃綠化帶、GIC（政府、機構或社區），在各區「見縫插針」式覓地的同時，對一些面積更加廣袤，但背後涉及既得利益的土地，如高球會所、鄉紳違規使用的「棕地」等，卻不斷迴避收回的問題，寧可研究將全體市民共享的郊野公園用地建屋，也不敢得罪在高球場揮桿的富豪、放任鄉紳繼續利用「棕地」謀取暴利。高談房屋政策為重中之重的現屆政府，對當前的樓市現況實難辭其咎。
因此，要解決香港市民的住屋問題，關鍵不是樓控夠不夠辣、還要再加到幾辣，而是政府的房屋政策必須撥亂反正，將政策重心由盲目地推高置業比率，改為以公營房屋為核心，並在土地政策方面作出更積極的改變，敢於觸碰既得利益，加快收回一些土地利用效率低下的會所用地、棕地等。只要港府重掌土地供應主導權、興建更多各式各樣的公營房屋，以相宜的租金、售價，滿足基層以至中產階層的住屋需要，將「安居」與「置業」更好地區隔起來，香港人才有望掙脫樓市的綑綁，做到真正的安居樂業。
由董建華、曾蔭權，到梁振英，港府房屋政策一錯再錯，即將上任的林鄭月娥，還要繼續錯下去嗎？