【零售寒冬】美國中小型商場淡靜 轉型公寓是出路?

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零售業遭受疫情重創,無數商戶苦苦經營或被迫結業,連商業用地亦面對轉型危機。美國西雅圖林伍德市(Lynnwood)擁有逾四十年歷史的購物中心Alderwood Mall正嘗試轉型作公寓。當商戶逐一撤出,商場轉作住宅等其他用途,是否無可避免的下一步?

這個商場原本是當地最大的商業用地,自1979年開始營業以來,吸引許多知名零售品牌包括梅西百貨(Macy's)及全美最大連鎖百貨商店傑西潘尼(J.C Penney)進駐,成為支撐商場營運的核心租戶,為購物中心提供穩定的租金收入和客源。

如今,商場希望保留部份零售空間,同時改裝成擁有300間公寓的住宅,改建工程預計於2022年完成。

昔日車水馬龍的商場區,疫情後鮮少有人前往購物。(美聯社)

林伍德市距離西雅圖巿中心僅26公里,被視作睡城(commuter town),許多人在巿內工作,日常跨城返工。作為微軟、亞馬遜、波音等大公司的總部所在地,西雅圖一直面對住屋不足的問題,上班族可負擔的住宅不多。新建的輕軌延伸線預計於2024年開通,方便通勤。因此,這些空置出來的商用空間,可望解決西雅圖上班族的住房問題。

林伍德市規劃部門官員David Kleitsch表示,已經計劃在Alderwood Mall周邊規劃居住區,並推動相應的公共設施和交通配套。林伍德居民大多是中低收入人士,大部份是服務性行業僱員,飽受疫情衝擊。因此當局擬針對疫情制訂計劃,增加社區及教育服務。

西雅圖的購物中心Alderwood Mall 正嘗試轉型,改裝成擁有300 間公寓的住宅。(CC BY 2.0/flickr/Blake Handley)

商場變公寓的個案並非特例,洛杉磯的Westside Pavilion購物中心也將變成Google的辦公室。今年6月,美國聯邦住房和城市發展部長卡森(Ben Carson)提出,鼓勵商業地產項目轉型,將零售空間改為市民可負擔的住宅。不少美國商場的持有人都在思考應否將商場轉型。

美國哥倫比亞大學商學院零售研究總監Mark A. Cohen教授認為部份購物中心能夠倖免,他表示:「最流行、規模最大且租戶最多的商場將處於上風,這些購物中心可以承受百貨公司等主力商店和專賣店倒閉的浪潮,而不會出現餐廳乏人光顧和人流疏落的情況。」

儘管網購在疫情期間保持良好勢頭,將進一步影響零售市場,搶佔更多市場份額,但他強調:「許多消費者仍願意光顧實體商店,不過,他們可能會揀選最好的城郊購物商場 (Super Regional Shopping Center),並放棄其他設施配套較差的商場。」

Mark A. Cohen教授認為,只有最好的購物中心能夠抵受倒閉潮的影響。(受訪者提供)

大企站不住小店也離場

英國斯特靈大學(University of Stirling)市場及零售教授Leigh Sparks則認為,疫情前不少商場的經營狀況已經很差,許多正面臨倒閉危機,疫情只不過是加速惡化情況。他認為,位置理想且經營良好的商場仍能生存下來。

Sparks預計,未來一段日子會見到不少商場轉型的情況。「這將會出現大量轉變,部份可能作住宅用途,其餘可能是混合用途,又或者是作商業辦公用途。」

疫情期間,不少百貨公司倒閉令商場的經營變得艱難。(美聯社)

傳統的美國購物中心一般圍繞着百貨公司而建,擁有寬敞的停車場,設有空調、自動扶手電梯,室內普遍充斥各種香水和Mrs. Fields曲奇的混合氣味。疫情下,許多商店無法支付租金,包括J.C. Penney和尼曼.馬庫斯(Neiman Marcus)在內的知名百貨公司都已申請破產保護,GAP、Victoria's Secret、星巴克(Starbucks)等大型品牌亦大規模關閉門市。

大型百貨公司不僅吸納人流,而且吸引小商戶進駐。美國許多購物中心的租約條款列明,如果主力租戶退出,其他小商戶可以選擇離開。因此,若大型百貨公司退場,將進一步加劇商舖空置情況。況且,目前戲院等娛樂場所因疫情暫時關閉,這些因素均令商場的經營更加困難。

Leigh Sparks教授重申,部份商場在疫情前已經面臨經營困難。(受訪者提供)

美國零售科技數據公司Coresight Research行政總裁Deborah Weinswig預測,在未來三至五年內,全美約有四分之一的商場將會消失。她補充:「如果我們不能停止流血,這一比例可能會上升到50%,最終甚至改變美國的面貌。」

商場購物體驗難以取代

根據美國商業房地產資訊分析公司CoStar Group的數據,購物中心的使用率在今年第二季跌至十年新低的94.4%。然而,疫情對於美國商戶的打擊,並未在這些數據上完全反映出來,結業潮將在下半年湧現。該公司的高級顧問Kevin Cody表示,美國1,793個封閉式購物商場中,有近500個「由於地理位置較差」或「由於依賴於上班族或旅遊業」而備受威脅。另一顧問Robin Trantham補充:「購物中心肯定會陸續關閉,商場老闆必須具有創造力,才能生存。」

有意見認為,商場的獨特購物體驗是無法替代。(路透社)

不過,並非所有人都對零售業的前景悲觀。管理諮詢公司Kearney的零售業務合夥人Michael Brown對零售業發展素有研究,他指出,「在家用膳是不錯的選擇,但是食物沒有那麼熱,賣相沒有那麼佳,而且事後總得有人洗碗。」

他認為長遠而言,商場這種購物體驗模式仍然具吸引力。「在某個時間點,我們將再一起聚集在這些公共場所,一起享受美食、娛樂、運動或消閒。」商場的獨特性質是無法替代,不會因疫情而完全改變。

(節錄)

上文節錄自第232期《香港01》周報(2020年9月21日)《商場變身公寓 倒閉潮後汰弱留強》。如欲閱讀全文請按此試閱周報電子刊,瀏覽更多深度報道。

232期《香港01》周報精選內容:

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