【共享辦公室】要像Airbnb與Uber成為龍頭 共享經濟致勝要靠……

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共享辦公室在過去兩年的發展速度驚人,不少公司均看好行業的發展前景,這可反映在新增的共享辦公室數目之上。然而,近期的發展勢頭或許令人感覺有變,不少公司的投資放慢,部分甚至損手離場。究竟這是否意味着這一共享經濟的新興行業面臨泡沫化的趨勢?

從WeWork 的商業部署來看,目前似乎仍看不到市場有泡沫化的趨勢。香港浸會大學經濟系講師黃健明向《香港01》表示,共享辦公室的問題主要來自商業競爭。他分析指,共享辦公室有別於Uber和Airbnb等P2P(Peer-to-Peer,點對點)共享經濟模式。該模式通常透過設立平台,將服務或物件提供者和使用者有效地連結起來。

黃健明表示,「這種模式的好處是有網絡效應,用家愈多,用戶愈傾向繼續使用,所以這些平台通常只會有少數幾個龍頭企業。」他補充,這種模式依賴科技來幫助用家評分或推薦:「簡單來說,就是個別服務提供者有多好,又或者眾多服務提供者中你會推薦哪一個,這當中含有科技元素。」若企業擁有獨特的科技,能夠作出好的評分及推薦,便會較容易領先其他競爭對手,故這些行業往往只有手握獨特科技的少數公司能夠留下來。

共享辦公室的設計一般較開放舒適,對講求創意的行業非常合適。(WeWork)

黃健明指,共享辦公室與Uber 和Airbnb等不同,其運作模式有點類似共享單車:服務供應者直接擁有資產,並透過共享的方式租賃給用家。說穿了就如短租方式,服務供應者透過共享方式有效地運用物業和資產,從中賺取收入。

雖然租用很大地方再分租出去,甚至短租給他人的做法,或許能有效運用空間,但黃健明指出:「這個模式存在問題,第一是未必有很好的網絡效應,其次是未必有很好的科技在其中。這導致行業沒有特別的門檻,結果是可能有很多競爭者同時進入這個市場。」

黃健明坦言:「過去幾年融資成本低,造就很多行業急速發展。只要是好的生意理念,無論有否盈利支持都可以得到資金發展。」正如當前共享市場面對的情況,說到底還是在打淘汰戰。這意味着細小營運商的經營將變得艱難,尤其是難以找到投資和社群等。

黃健明認為共享辦公室營運商首要發展出獨特的科技元素。(黎明昕攝)

社區性本地化帶來優勢

從規模上看,WeWork可說是共享辦公室行業的龍頭,該公司在全球100個城市合共設立了425 個辦公地點,全球會員人數多達40萬,美國創投研究機構CB Insights分析,該公司目前是世界第七大獨角獸企業。艾鐵成認為,WeWork的優勢在於其社區性、本地化的發展策略和龐大的全球網絡。

社區性是WeWork的重要特點,公司提供的工作空間在設計上充滿創意,藉此啟發會員靈感。此外,WeWork還有全方位社區服務,為會員在繁忙工作中提供人性化的支援,例如提供手機應用程式和網頁等平台,供會員訂房和報名參加活動,也會定期舉辦各式各樣的活動,例如Happy Hour、午餐講座和行業資訊分享等,讓會員有機會認識彼此和進行交流。

自助水吧無限提供各式飲品以至啤酒給會員享用。(WeWork)

在本地化策略方面,WeWork積極與不同地區的夥伴合作,了解市場需求,支持社區創新。艾鐵成舉例,WeWork在大中華地區便與螞蟻金服旗下的信用評分機構「芝麻信用」合作,推出全球首個「信用免押辦公社區」,為會員推出一系列押金優惠減免政策和軟硬件增值服務。這些項目均是因應地區的獨特性而發展出來,進一步切合當地會員所需。

此外,辦公空間在設計上亦加入了大量當地文化和建築特色,例如為了配合亞洲會員的開會習慣,WeWork特別設計了較大的會議室;針對許多亞洲會員會喜歡聚集用膳,公司也特意劃分了空間供會員使用。

艾鐵成強調,WeWork 亦重視與業主的合作,例如推出聯營企業及策略性合作協議(Participating Lease)等多元合作模式,透過活化商廈及周邊社區來吸引新會員,從而與業主達至雙贏。「此舉不但有助WeWork 盡享地利優勢,更能大大地降低風險,業主亦能分享利潤。」

WeWork擁有龐大的全球網絡,由全球40萬名會員建立的聯繫交流平台成為公司的一大賣點。會員可在全球近百個城市的共享辦公室使用他們的服務,對一些公務繁忙的商界精英、創業人士及跨國企業的工作者來說,頗具吸引力。

共享辦公室最重要還是會員間互動交流的部份。(WeWork)

突圍關鍵在科技領域

隨着工作模式和商業運作模式的轉變,可以預見,共享辦公室的市場將會愈來愈大。但黃健明指出:「有市場並不足夠,如果你想從中賺取不錯的利潤,需要的其實是設立一些門檻。要這樣做的話,你的商業運作必須具有一些非常獨特的元素,是別人難以複製的。」

黃健明認為,現時各共享辦公室企業強調自身文化和創業圈的想法,主打的不再是硬件,而是當中的人脈、意念交流和激發創意,這些元素雖然有一定的獨特性,但未必就難以複製:「我相信關鍵仍是要引入獨特的科技或者特別的元素,令競爭對手不容易抄襲概念,才能助整個行業發展出少數幾個龍頭企業。」

共享辦公室不似傳統辦公室般沉悶和侷促。(WeWork)

正如黃健明所言,不少大型共享辦公室營運商不約而同往科技領域發展,以求創造自身的獨特性,WeWork 便積極發展3D 掃描、人臉識別、建築信息模型(Building Information Modeling,簡稱BIM)等最新科技。

到底共享辦公室的出現是好是壞?黃健明認為必然有利有弊,視乎其商業營運模式和工作需要,但他認為:「隨着新科技的發展,衍生了大量初創企業,加上年輕一代未必想坐在傳統辦公室沉悶地朝九晚五工作,不少年輕人更同時做幾份兼職,在這種大趨勢之下,未來將需要更多共享辦公空間。」何況,WiFi與各類型電子設備普及,加上文件數碼化,這些都使得共享辦公室更能切合社會的發展。

另一方面,全球自僱工作者的數目持續上升,預料在共享工作理念日漸普及的情況下,未來將更有利相關行業的發展。除了像WeWork及JustCo等國際企業外,共享辦公室市場近年湧現了眾多小公司,這些公司的辦公室雖然空間較小,但因為針對特定的興趣或需求而設,如女性空間、作家空間、共用廚房等,故成功吸引了特定行業租用。

上文節錄自第157期《香港01》周報(2019年4月8日)《從方興未艾到乍暖還寒 共享辦公室潮流大逆轉?》專題報道。

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