內地多市土地拍賣遇冷 杭州逾8成以底價成交或終止出讓

撰文:姜庚宇
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據《澎湃新聞》報道,今年9月以來,內地多座城市土地拍賣市場遇冷。浙江杭州集中出讓31塊土地使用權,當中17塊於周一(11日)被終止掛牌出讓,而翌日宣布集中出讓的14筆中,有9筆地塊是以底價成交,其餘5筆溢價成交,土地無一封頂,最高溢價11.4%。
此外,西安市亦於9月27日、10月12日先後終止出讓共計6塊土地。北京則在11日晚間宣布有26幅地塊延期出讓。

據報道,克而瑞研究中心統計的數據顯示,9月份共有12個城市完成了第二輪集中土地拍賣,熱度卻較8月明顯下滑,溢價率、流拍率等熱度指標表現均不佳,其中溢價率更是降至4.2%的低位,是2020年以來首次降至5%以下。

今年7月,杭州市規劃和自然資源局發布《國有建設用地使用權掛牌出讓公告》,出讓31筆宅地。8月18日,該局發出補充公告,稱終止掛牌,將於8月31日前重新掛牌。8月26日,杭州市規自局再次發布出讓公告,與第一次公告相比,競買准入條件、土地競價規則、購地資金來源等都更加嚴格。

內地嚴控樓市,土地拍賣市場亦遇冷。(視覺中國)

這次集中原出讓涉及31筆土地。10月11日晚20時,市規自局發布另一終止公告,終止了其中17筆地塊的使用權掛牌出讓。12日,參與競價的14筆土地全部成交,其中9筆以底價成交,另5筆的溢價率在4.67%至11.4%。

一名長期關注浙江土地拍賣市場的人士表示,近幾年杭州土拍市場一直火熱,土地出讓金常年居全國前三。杭州第二輪土拍的結果還是有些出乎意料,成交率低,平均地價與5個月前相比打了85折,反映樓企對後市觀望情緒濃郁,也會影響樓市走向。

有房企人士表示,在經過第一輪集中供地之後,部分開發商出現了「算不過帳」的現象,拿完地之後發現利潤非常低甚至會出現虧損,因此在第二輪拿地中都比較謹慎。加上目前行業的現狀,開發商對現金流的管控都比較嚴,拿地更加謹慎。而在政策紅線壓力下,房企的拿地銷售比也被控制在了40%,意味著企業拿地支出的額度在進一步降低。

而在陝西西安,當地自然資源規劃局周二(12日)發布3則《終止公告》,宣布原定於9月28日至10月15日以網上掛牌方式出讓的HX3-1-298、HY3-1-299、HY1-13-233宗地,因故終止出讓。西安市在9月27日就已宣告另3幅地塊終止出讓,加上此次,已有6幅地塊終止出讓。

除了西安之外,北京在10月11日晚間宣布有26幅地塊延期出讓。10月12日,北京市第二輪集中供地中的另16幅地塊競價報名終止,其中5幅地塊以底價成交,總成交金額約130.48億元,剩餘的11幅地塊將在13日採取競價出讓。

中信建投證券在一份報告中稱,各地第二批集中供地普遍遇冷,溢價率顯著下降,流拍率走高。主要表現在:多數城市成交樓面價較首輪出現下跌,溢價率大幅度下降,多地出現大量流拍、底價成交的情況。在中信建投統計的15個完成的第二批集中供地城市中,平均溢價率為4.9%,較首批22個城市16.8%的平均溢價率下降了11.9個百分點。掛牌地塊的數量為700幅,流拍及中止交易數量達206幅,流拍及中止交易率達到29.4%。

對於土地市場遇冷的原因,中信建投認為主要受到房企投資趨謹慎、土拍門檻提高和行業基本面下行的影響。報告稱,下半年大部分企業拿地策略非常謹慎,將重點放在了促銷售、回款、控制紅線上,僅有部分規模房企表現較為積極的拿地態度。預期市場拿地熱情的消退會持續一段時間。

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