【視角】豪宅區的公屋 大火燒破倫敦華麗外表 露出淌血房屋問題

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大火無情,英國倫敦Grenfell Tower付之一炬,無數居民無家可歸,本已是非常可悲的情。但大火背後,揭露了倫敦的房屋政策在公私營分佈和市場化背後帶出的隱憂,更加值得探討和正視。

倫敦大火中起火的Grenfell Tower,在翻新工程前(左)和翻新後(右)的比較。(網上圖片)

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英國是全球最早發展福利制度以及公共房屋政策的國家,起初公屋由地方政府負責建設和管理,泛稱Council house或Council Estate,但其後財政負擔加劇被迫要徵重稅,結果在戴卓爾夫人任首相的年代,開始推動住房私有化,目前出租公共房屋只服務約兩成英國居民。

在那個由「鐵娘子」主政的1980年代,英國政府亦推出了「置業權」(Right to Buy)計劃,讓在政府房屋住滿五年的人可以申請把它買下,同時可以獲得折扣,倫敦地區可以得到不超過10.27萬鎊的折扣,倫敦以外地區最多可以得到7.7萬鎊的折扣。其後工黨貝理雅主政時,進一步改革英國房屋的公私營分佈,私人發展商或區政府旗下房屋管理構獲得翻新公營房屋的機會,房屋價格進一步走去市場主導。在人口急升及富有階層持續湧入倫敦作投資下,倫敦樓價過去十年可以說是以火箭速度上升。

倫敦大火揭露了英國多年來公營房屋市場化政策帶來的漏弊,亦因為倫敦樓價連年急升,令這個問題持續惡化,造成惡性循環。(Getty Images)

作為「置業權」計劃的一部分,許多以前屬公屋的單位已流入私人市場,而這情況只會不斷加劇。長期的公屋住戶以折扣方式買樓後,很快就會找到新買家以更高的價錢套現獲利,最終只會導致倫敦大部分住宅樓都變成私有參與或全資擁有。而這一點就直接扣連了英國過去十年最火熱議題:國家和公共住房的可用性,特別是在倫敦地區。

住宅房屋短缺是倫敦目前最嚴重的問題。倫敦中心大部分城市的房屋密度相對較低,但受到綠化帶和人口密度等限制,很難在地方相對更寬廣的倫敦外圍建設新住宅區,反而倫敦內城要相對容易推出重建項目,因為土地仍然是公有的。很多這類區域已發展成高密度住宅項目,成為重建和活化內部的重點目標。

倫敦大火現場是位於肯辛頓區的Grenfell Tower,1972年落成,共有120個單位。由於面積大加上結構複雜,救援工作困難。(網上圖片)

像這樣的重建項目對現金困難的小區特別有吸引力,因為過去數年英國政府實行嚴格的緊縮開支政策,重建更有助小區生存。只要吸引到買家購入這些翻新物業,這些小區就可以直接獲得利潤,而新搬入的居民亦是高收入人士,他們較少使用公共服務。重新開發或改裝這些公屋項目,亦意味這些小區和開發商可以通過為私人市場增加住房來賺取額外收入,而這些翻新後的「私樓」,對買家而言起碼是「負擔得起」的房屋,看似是多贏的局面。

為了賺取最大利潤,發展商就有壓力盡快清走原有較貧窮的公屋租戶,為這些翻新後的「較廉價私樓」騰出更多的空間。那些舊租戶經常會被游說以一筆過賠償來換取重新租回翻新樓的權利;有的甚至根本不知道自己的權益,未獲足額賠償就自願離開。加上新接手的物業管理公司採取對租金拖欠零容忍的政策,將舊租戶趕走的數目趨升,令舊公屋租戶可以留在翻新區域的數目已買少見少。

有倫敦人認為,為了改善社區形象而不斷將舊樓翻新,除增加火警風險外更令貧富懸殊問題加劇。(Getty Images)

在很多情況下,這些舊公屋重建項目會完全拆除舊有建築。然而,今次發生大火的Grenfell Tower卻並非如此,此大廈只作外部翻新和重新設計內部間隔以騰出更多空間,但同時亦有可能影響消防安全,令火災發生時不能確保火勢由下而上蔓延。與此同時,翻新外牆明顯旨在改善建築物的外觀,使其更適合私人買家,但同時蓋掩了一些本來容易察覺的結構缺陷。2011年已有報告發現,英國社會有四分三大廈,都難以應對大火威脅。

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翻新工程為Grenfell Tower加裝隔熱外牆,可是,當大廈發生火災時,有人拍攝到外牆物料飛脫、灑在附近一帶路面的照片,大廈外牆勢必成為今次火災的調查其中一大重點。外牆可以改善隔熱,令老舊的大廈更美觀,但全球各地不少火災事故都顯示,加上隔熱層後的外牆可令火勢更嚴重。

事實上,管理Grenfell Tower的公司KCTMO是一個非牟利組織,理論上由成千上萬倫敦人負責營運,同時管理着該區的大廈。但在Grenfell Tower管理委員會的15名董事會成員中,只有8名為居民代表,其餘7名均為區政府委任或獨立人士),而維修和保養則由另一家私人公司簽約。由於區政府與KCTMO有密切關係,居民一切訴求均被忽視,可能是釀成大火的主因。

或許我們可從剛結束的英國大選尋找到一些啟示。Grenfell Tower所在地區,本來是英國以致全球其中一國最富有的地區,竟然在今次大選中投向了工黨的懷抱。選舉失利後,文翠珊政府同樣亦表明,會結束過去數年的財政緊縮政策,而這一政策,被廣泛地認為是令公共基礎設施保養被忽視的主因。



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