土地債券補地價爭議未除 最終恐淪炒賣工具

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香港大學科斯產權研究中心提出「土地債券」方案,由政府向土地業權人士發行債券,以換取他們手上的新界私人土地。

被問到「土地債券」會否重蹈「Letter B」的覆轍,即鼓吹有資本者囤積居奇,甚至炒賣業權,香港大學科斯產權研究中心主席鄒廣榮認為,兩者在收地安排上不盡相同。

鄒廣榮指出,土地債券和Letter B在收地安排上不盡相同。(資料圖片)

鄒廣榮解釋,前者是先收地後規劃,後者則是先規劃後收地,且其面值更是按地皮在未來規劃中的地積比率釐定,但「土地債券」持有者在接受以地換地債時,並不知道土地將來用途,而債券面值亦按當下農地價格計算,應可釋除大眾疑慮。

吳永輝質疑,若將債券面值與農地價格掛鈎,難以吸引新界土地業權人。(資料圖片)

不過,民主黨成員、城市規劃師吳永輝質疑,農地的呎價遠較建築用地低,而且升值幅度有限,若將債券面值與農地價格掛鈎,恐怕難以吸引新界土地業權人。

鄉議局當然執委林國昌也向傳媒表示,債券的概念複雜,期望政府恢復使用「Letter B」。早於2012年新界東北新發展區規劃時,面對政府收地,鄉議局亦曾提出同樣建議。

李永達指出,將金融市場的操作引入土地買賣並不恰當。(資料圖片)

民主黨前立法會議員李永達指出,將金融市場的操作引入土地買賣並不恰當,因為當中的補價換算複雜,涉及多項公式計算,若要具體為方案建立一套公平公開的機制,起碼需時兩至三年。吳永輝也指,特區政府受立法會和公眾監督,推行政策阻力遠比港英政府年代大,如果當局未能清楚交代如何補價等涉及公眾利益的細節,方案或難以得到社會支持。

地是硬件,上面的業權是軟件,兩者能夠透過發債分拆。
香港大學科斯產權研究中心主席鄒廣榮

擔心土地債券 衍生炒賣問題

「地是硬件,上面的業權是軟件,兩者能夠透過發債分拆。」鄒廣榮在電台節目上表示,地債持有人不需跟個別業主進行協商或收購,待政府收回整塊地皮後,再以債券認購,大大加強土地交易的靈活性,可以達致促進土地重整的效益。

吳永輝認同有關觀點,但預料「土地債券」難免會造成炒賣,「(因為)債券本質就是用來買賣。」他以公司作喻,例如目前人們很難購買0.01間公司,但在股票市場上就可以做到,當把土地拆成小份於債券市場上流通時,就會加速買賣流轉,為炒賣活動提供空間。

鄒廣榮指出,地債持有人不需跟個別業主進行協商或收購,大大加強土地交易的靈活性。(資料圖片)

本土研究社成員黃肇鴻亦指,發展商在購買一幅地皮時,需考慮位置、鄰近基建等多項因素,當把債券套用在地皮買賣上,發展商顧慮較少,傾向大手購入,而這種市場期望,更會進一步提高債券價格。他舉例,在政府力推公私營合作發展新界農地下,農地的價格已不斷上升;6月時,已有業主高價放售位於元朗4個地段、涉及10幅的大型農地,共約11.9萬平方呎,總值近3.7億元。

吳永輝建議,將債券的升值部分納入政府賣地收入,「債券面值如果由一元升到十元,當中九元去了哪裏呢?應該是落入政府口袋中。」他指出,炒賣地債的問題在於,市場投資者蠶食土地的升值,令政府收入大打折扣。

黃肇鴻指,發展商購買債券時的顧慮較少,傾向大手購入。(資料圖片)

「土地債券」是一種「遠水救近火」的方法。
科斯產權研究中心

以債券換樓面面積或引補地價爭議

科斯產權研究中心形容,「土地債券」是一種「遠水救近火」的方法,透過發債籌集地皮以應付房屋發展的需求。被問到土債會否如當年「Letter B」般「爆煲」,導致政府難有足夠土地兌現債券時,鄒廣榮表示不擔心,因為債券可換取的不局限於新界土地,將來填海所得的地皮亦可以債券競投。再者,方案以樓面發展面積而非土地作為賠償,日後土地如用作高密度發展,便有更大空間兌現債券。

吳永輝估計,新界土地業權人難以接納兌換面發展面積的方案。(資料圖片)

重掌新界規劃 收地免除後患

研究報告的宗旨在於,重整新界分散的業權,讓政府可對新界發展有通盤規劃。

不過,黃肇鴻認為,發債從來沒有解決過問題,只是將未來發展的主導權交到發展商手上,政府將來更需預留大量土地作償還之用,無疑是得不償失。他指,將軍澳新市鎮便是一例。將軍澳是回歸前最後一個落成的新市鎮,當時港英政府急於處理大量「Letter B」,將區內絕大部分地皮拱手讓予地產商,導致如今將軍澳規劃失當、私人物業與商場林立的局面,與研究中心期望政府重掌規劃的願景相違。

黃肇鴻重申,只有透過動用《收回土地條例》,才能夠真正買斷業權,將土地名正言順交回政府手上。李永達亦認為,行使《條例》最為簡單直接。

在1997年7月至2017年間,政府曾為154個公共工程及市區重建局項目引用《條例》,當中僅8宗曾被提出司法覆核,惟業權人無一勝訴,可見該條例行之有效。當今政府財力與昔日港英政府大相逕庭,與其推出多此一舉的收地新措施,不如盡早動用《條例》收地,為長遠規劃作好打算。

政府曾為154個公共工程及市區重建局項目引用《條例》,當中僅8宗曾被提出司法覆核,惟業權人無一勝訴。(資料圖片)

上文刊載於第123期《香港01》周報(2018年8月6日)《土地債券爭議多 真能遠水救近火?》。

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