【棕地】短視近利與三大阻礙 棕地政策解救不了棕地(下)

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上文提及,棕地業者的反對聲浪並非棕地難以處理的真正主因,最大的阻礙仍來源與地主、黑社會與區議員,政府雖已表態會繼續開發有發展潛力的棕地,但最後可能仍要調高收地價碼才能順利進行,畢竟這些反對勢力的影響不容小覷,如果收地價錢談不攏,政府很難說做就做,而目前政府的收地價碼,顯然難令地主滿意。

反對勢力的阻礙,加上政府以財政考量優先的作法,棕地的處置問題往往缺乏長遠、全面的規劃,儘管發展局聲稱將繼續推動發展現有棕地,但要將問題徹底根除,前景恐怕不容樂觀。

(此文章為下集)

【棕地】短視近利與三大阻礙 棕地政策解救不了棕地(上) 

「你現在用每平方呎1,300多元去收地主當然嫌不夠,(他們)才會跟黑社會、區議員去搞反對。做生意的人很簡單,我做棕地生意賺多少、你賠給我又是多少?很明顯做生意賺得更多,況且土地放得愈久、賣得愈貴,地主沒有必要急着處理它。」

房產發展研究中心創辦人、因宣誓風波被禠奪議員資格的前立法會建測規園界議員姚松炎指出,政府確實有《收回土地條例》這把「尚方寶劍」可使用,但近年政府對使用該條例的立場變得愈來愈保守,一方面害怕地主提起訴訟,另一方面又說這方法曠日廢時、不適合大規模使用、要對私有產權有所保護等等。但從1997年至2017年之間,政府曾在154個公共工程及市區重建項目中引用《收回土地條例》,其中只有8宗案件有業權人提出司法覆核,且無一覆核成功,當中歷時最長的案件也僅需12個月,可見當局擔憂地主訴訟、耗時過長等理由,顯然不具足夠的說服力。

姚松炎認為,港府不願使用《土地收回條例》的原因顯然不夠充分。(鄭子峰攝)

土地問題不能作生意考量

不只對棕地的處置不夠魄力,姚松炎對政府的整體規劃也頗有疑慮。他認為政府目前的開發方式,是哪區棕地看起來有發展潛力,他才會去做調查、收地,明顯欠缺對土地使用的整體規劃。相反,如果先將所有棕地收回儲備,業權馬上就能回到政府手上,再慢慢有系統地去規劃,針對各區如何開發有完整的發展構想,顯然是較佳的土地使用方式。

「但這也很難,因為香港政府是以經濟考慮為先,把棕地買回來儲備要花很多錢,而且還沒辦法馬上看到成效。況且政府在沒有阻止棕地擴張的情況下,想把棕地全部收回來儲備,可能會賠到破產。但現在的方法就很簡單,有一個新開發區未來賣地每平方呎1.5萬元,我現在賠你3,000元都還划算,兩年後拍賣政府就賺大錢了。但土地儲備不只要先花上幾百億、幾千億, 十幾年都還不一定會開發到,做生意的人就不會想這樣,香港政府確實是個大生意人。」不過,財政數字的亮麗與否及賣地牟利的多寡,是否應為政府解決土地問題的首要考量?答案應也不辯自明。

經過「土地大辯論」後民意清晰,迫使政府必須正視棕地問題。(資料圖片/余俊亮攝)

經各方長期的研究與辯證、破除「地少人多」的迷思後,港人已漸漸跳脫了「土地不足」的偽命題,普遍認同「香港不是沒有地,而是沒有良好的土地政策」,而目前仍在鄉郊地方被無序濫墾的棕地,無疑成為其中一項鐵證。

香港大學民調研究中心在去年11月所做的「大嶼山人工島民意調查」 顯示,有70%受訪者贊成政府優先處理使用現有的棕地,再考慮興建發展人工島,可見在棕地問題的處理上,政府已取得多數民意支持。

如何收地安置產業隻字未提

發展局的回應雖看似「從善如流」,「全盤接納」土供組提出的八項覓地建議,但細看其對棕土的發展計劃,除了再次重申將繼續發展已發展的部分、並持續研究有發展潛力的棕地外,對於如何阻止棕地蔓延、如何進行收地、產業如何安置等執行面上的障礙,發展局仍隻字未提,難免讓人擔憂再多的動作,最終只會淪為「說易行難」的口號性政策。

如何對棕地進行有效的控管與全面規劃,發展局並未提出具體的細節作法。(梁鵬威攝)

再者,政府對土地發展的想法仍停留在局部、片面的開發思維,欠缺整全的土地使用政策,且現實之處在於,香港仍由各大地產商掌控逾千公頃的農地「備而不用」,新界也有760公頃棕地尚未開發,由私人不當掌控的土地面積,遠比政府手上可運用的住屋土地多。政府在完全喪失土地主導權的情況下,每每有開發需求時,總需仰人鼻息與地主重新談判,地主也看準政府有開發需要而重重掣肘,導致政府對香港的樓市地價始終無從管控。

港府要擺脫被動的棕地政策,除了先就棕地進行完整普查、研究現行產業應如何安置,並對違規的棕地作業嚴厲執法之外,最重要的,還需制訂完善的法令制度防堵棕地擴張,減少審批棕地作業的許可申請,在全面掌握棕地現狀及處理方案過後,勇於使用《收回土地條例》以建立土地儲備,才能重新奪回政府對土地使用的主導權。

重溫上集:【棕地】短視近利與三大阻礙 棕地政策解救不了棕地(上) 

上文節錄自第164期《香港01》周報(2019年5月27日)《短視近利 棕地政策解救不了棕地​》。

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