【居住正義】推行具生活尊嚴的房屋新政 居住權必不可少

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經過整個夏天的反修例風波,市民對政府已處於極度不信任的狀態,下月中旬公布的新一份《施政報告》,無疑是特首林鄭月娥眼下挽救市民信心的關鍵機會,種種迹象顯示積弊甚深的房屋問題成為其中重點。造成香港居住困局的結構性問題是官商共治、階級固化,政府必須大刀闊斧改革房屋政策的思維,方可望治本。事實上,若果現行的房屋政策方向適當,何以有超過二十萬人住在劏房?政府應當放棄將房屋商品化的置業主導路線,承擔起保障所有市民居住權的責任,讓市民過有尊嚴的生活。

8月初,社交媒體上曾經流傳一張相,有人在路中心的石壆如此塗鴉:「7k for a house like a cell and you really think we out there scared of jail?」(註:來自香港說唱歌手Txmiyama的5AM MINIBUS的一句歌詞,意思即:花7,000元住像監倉的房子,你真的以為我們會因為害怕坐牢而不敢上街嗎?)香港的居住危機,早已是「怵目驚心」。在私營市場,據國際顧問機構Demographia的年度房屋負擔研究,香港的樓價是家庭入息中位數的20.9倍,換句話說,香港有一半的家庭需要不吃不喝接近21年才可以在私營市場置業,在眾多評比城市中「稱冠」,遠遠拋離第二位的加拿大溫哥華。差餉物業估價署的物業租金、售價指數(以1999年為基準,即100點)均在歷史高位徘徊,今年7月全港私人住宅租金指數為197.3,住宅樓價指數更達394.4。同期,名義就業人士平均薪金指數分別只上升了約七成,可見薪金增長以倍計大幅落後樓市升幅。

公營房屋方面,截至今年6月底,公屋申請總共有約25.6萬宗,一般申請者的平均輪候時間上升至5.4年,與公屋三年上樓的目標愈行愈遠,加上明年度的公屋建屋量由原本計劃的11,300間大跌至8月最新預計的6,300間,短期內公屋輪候時間勢將逐步貼近1999年的六年高位。雖然帳面上這些落後於預期的單位只是撥往再下一年度,但過往十年的公營房屋實質建築量不時落後於預期,今年一撥,明年又一撥,五年後能否達到運輸及房屋局預計的十萬間公營房屋目標,相當值得懷疑。即使成功達標,十萬間也只不過是《長遠房屋策略》的十年公營房屋供應目標的三分之一。換句話說,現時連預測建屋量都落後於《長策》的目標,長遠公營房屋供應不容樂觀。

現時的樓價,普通家庭要不吃不喝20年才買得起樓。(資料圖片/余俊亮攝)

更加水深火熱的是生活在劏房、板間房、籠屋等環境惡劣的低收入人士,根據政府統計處的《2016年中期人口統計》,全港居住在「分間樓宇單位」的人口大概是209,700人,他們的居所樓面面積中位數為10平方米,是全港家庭住戶的四分之一;人均居所樓面面積中位數只有5.3平方米,是全港家庭住戶的35%。他們的家庭住戶每月入息中位數(13,500元)是全港家庭住戶(25,000元)的54%,雖然他們的租金與收入比率中位數(31.8%)與居於私人樓宇單位的住戶(30.7%)相若,但與全港家庭住戶(13.6%)——即包括公屋租戶——相比,則高出約兩倍。可見分間樓宇單位的住戶用一個比公屋租金高出許多的價錢,租用環境比公屋惡劣許多的單位。

上述數據或多或少已被媒體報道,而「上車難過登天」也可謂香港人的「常識」,所以才會出現各式各樣的戲謔:「18歲攞身份證後即刻去排公屋」、「幾百萬(元)都要買百幾呎嘅蚊型上車盤,因為遲買只會更加貴」、「公屋仔去女朋友屋企食飯無雞髀食」,等等。由於經濟景況轉差,地產業界預料今年樓價會跌三成,但有多少人感到恐懼?無樓人士只知道,樓價跌三成也不會買得起。

劏房戶的居所樓面面積中位數為10平方米,人均居所樓面面積中位數只有5.3平方米。(資料圖片/羅君豪攝)

以實現置業為名
剝奪公共房屋資源

面對房屋危機,政府有什麼反應呢?背後反映什麼政策思維?從前一段時間兩宗公營房屋的新聞可以略知一二。6月中旬,有消息指政府正考慮重推「租者置其屋」(租置)計劃,加快推售餘下的約四萬多個公屋單位。然而餘下未出售的租置單位,不少為樓齡相對較高的公屋單位,本身已經因為混合業權的問題,導致屋苑維修等問題責任不清。

退一步講,政府只是在研究是否重推這四萬個租置單位,即使這些單位全部售出,政府仍然要預留其他公屋單位讓原本的租戶可以遷出,對於本來已經極長的公屋輪候冊,完全沒有改善作用。更根本的問題是,整個租置計劃不過將原本的公屋單位劃成可以出售的單位,變相將原本的公共房屋資源轉至私人市場,基層市民上公屋的機會只會更加少。這種將公共房屋資源市場化的舉措,到頭來只是進一步減少公共資源的投放。類似的施政方針貫穿港府大大小小的房屋政策,例如被恆常化的「綠表置居計劃」(綠置居),其設計意念是完善「房屋階梯」,為有置業需求的公屋住戶提供置業機會,然而該計劃是從原本公屋單位的建屋量撥出一部份興建綠置居予綠表人士購買,變相減少了原本的公屋建屋量,令輪候公屋的時間更加長。

更何況,綠置居單位可以根據業主持有的年期於不同市場轉售,例如在9月初就錄得首宗綠置居二手成交。該單位來自2016年推出的首個綠置居項目景泰苑,雖然只是在綠表市場賣出,但扣稅後業主賬面依然淨賺近90%,單位呎價(約11,900元)與物業代理公司美聯所根據全港私人屋苑成交個案統計的8月平均呎價(13,252元)相差不過10%左右。根據綠置居相關政策,業主在購入五年後可以出售單位予白表買家,或者補地價後於公開市場出售,可預期屆時會有更誇張的二手成交價。

政府的房策以置業為主導,致力推高自置居所比率,卻形同「逼市民買樓」。圖為長沙灣綠置居。(資料圖片/張浩維攝)

不論租置或綠置居,政府推出政策時都離不開完善置業階梯的說法。這個完善置業階梯的工程,是從本來的公屋、居屋、私樓三大部份之中,在公屋和私樓之間加插租置、綠置居、白居二、港人首置上車盤等等資助置業計劃,以求幫助在私人市場「力有不逮的市民置業,讓他們也可以加入「樓換樓升值遊戲」。這些大大小小的房屋政策其實都是重複同一種施政邏輯:鼓勵房屋商品化,具體方法就是將公營房屋市場化、置業化,所謂置業階梯亦即是「逼你買樓」,脫離政府的資助房屋範圍。

然而,置業化、市場化不僅未能解決市民居住困局,反而成為造成房屋危機的主要因素。香港的現實情況早已說明,單靠市場自我調節機制,不可能讓廣大市民安居樂業,當政府介入的方式仍是以置業為主導,只是進一步扭曲已嚴重失效的市場。

當房屋為一項商品,置業者會期望自己的單位升值,然後在某個價位賣出或出租,賺取回報。這種逐利心態無可厚非,但居住同時亦是一種重要的社會保障,讓市民安居是政府無法推卸的責任,這亦是創立公營房屋機制的關鍵原因,置業主導的房屋政策卻使大量公營房屋流入私人市場,用以資助市民「上車」的公共資源變成資本累積的燃料。

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上文節錄自第180期《香港01》周報(2019年9月16日)《推行具生活尊嚴的房屋新政 居住權必不可少》。

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