桂山島填海.深度|中央出手顯港府無能 但借地建屋難解深層矛盾

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《香港01》昨日(6月22日)獨家報道,中央正研究在大嶼山以南的珠海桂山島填海,再參考珠海租讓橫琴土地予澳門發展的模式,借讓香港建造大量公營房屋。繼「港區國安法」之後,中央再度出手為香港「解難」,一方面折射本港經濟民生的迫在眉睫,另方面更凸顯特區政府的無所作為;不過,由特區向中央租借桂山島建屋的做法,卻未有直面香港的深層矛盾——一來香港並不缺地,而缺規劃、缺願景、缺有為政府,而計劃並未能解開既得利益集團的束縛,反倒要把大量基層「發配邊疆」;二來香港長期依賴「中環」作為「中心商業區(CBD)」的規劃弊端百出,但計劃卻和特區政府銳意推行的「明日大嶼」方向一致,無意糾正這種短視的規劃思維,恐會令中心極化、職住分離、產業單一等等問題持續惡化。

消息指中央正研究在大嶼山以南的珠海桂山島填海,租讓予香港興建房屋。(資料圖片)

事實上,租借桂山島並非新猷。新民黨早於2018年倡議港府向中央政府申請在桂山島填海,以增加2000公頃土地供應;而民建聯港區人大政協也曾藉「兩會」提案中央容許香港在桂山島填海,以打造佔地至少1000公頃、可容納最多20萬個居住單位的「香港城」。「反修例」風波過後,中央明顯重整治港策略,由以往的「消極回應」轉向「積極主導」,甚至開始參與化解香港政治與經濟民生的工作,不但操刀為香港制定「港區國安法」,以填補維護國安的漏洞,更出手為香港增加土地供應,以解決迫在眉睫的房屋問題。這一方面折射香港問題的水深火熱,另方面也反映歷屆特區政府的庸碌無為,根本未能做好「港人治港」。不過,中央立意雖好,但由特區向中央租借桂山島建屋的做法,卻未有直面香港的深層結構矛盾。

問題一:香港不缺地,缺規劃、缺願景、缺有為政府!

早在2005年12月,時任總理溫家寶已經向時任特首曾蔭權提出,香港需要解決「深層次矛盾」;然而,時至今日,若問及特區政府何謂「深層次矛盾」,當局恐怕仍然說不出個所以然來。

《香港01》由2015年創辦至今,早已不厭其煩地指出,香港社會問題的深層次結構性病根,源於特區政府繼承港英時代的「官商共治格局」,過度迷信自由放任經濟,導致資源傾斜財團、忽視弱勢需要、加劇貧富差距;同時,由於施政團隊缺乏對社會問題的透徹認識和改革能力,執政班子又未能去除殖民政府遺留的僵化官僚體制和消極治港思維,長期無法與時並進地建立一套符合香港特色資本主義的治理方針,自然也無法積極有為地推行產業政策、促進結構轉型、締造上流機會,更遑論要藉良好治理建立國家認同,達致民心回歸。

民生焦慮不斷疊加,每當遇上政治藥引,總是一發不可收拾,「反修例」風波便是既經典又可悲的例子。在諸多亟待解決的問題當中,住屋困局無意是最突出、最迫切、最為人詬病的,因為在擁有80萬個公共出租房屋、40萬個資助房屋、以及160萬個私人住宅的香港,竟然無法將這280萬個單位合理分配給全港260萬個家庭,導致20萬人要蝸居劏房,還有25萬戶正在苦候公屋,而近半有幸購入自置居所的家庭,平均要承受高達70%的按揭供款比率。

多個民間團體均表態支持發展棕地,認為若做好規劃可解決土地問題。(資料圖片)

為何會出現「有人無屋住,有屋無人住」的荒謬現象?大部份和既得利益集團關係密切的政黨,都會用「土地不足」這粗淺理由來掩蓋「分配失衡」的真相。

然而,翻查規劃署數據便可見,擁有1106平方公里土地的香港,只發展了約24%的土地,而當中只有7%屬住宅用地;更可憐的是,在僅有的78平方公里住宅用地裡面,只有17平方公里是公營房屋,另有26平方公里是私人住宅,但有35平方公里是鄉郊居所,供70萬名原居民及相關利益者享有。

也就是說,小部分的人,享有大部份土地,而大部份的人,在為小部分土地「賣命」,因為港府多年來深陷「房屋就是商品」的迷思,強調房屋的「交換價值」多於「使用價值」,長期把「安居」和「致富」混為一談,並以「置業」主導房屋政策、鼓吹市民自置物業,變相令以地產為首的財團不斷坐大、不斷操控土地發展、不斷剝削小市民,而特區政府卻坐享其成——以2017/2018年度的政府收入為例,當中關於賣地、補地價及印花稅等與地產相關的收入,已經佔去政府總收入的四成。

至於俗稱「棕地」的貨艙和露天貯物場地,竟也佔去17平方公里,而有五分之一已被各大發展商囤積在手的農地,也有50平方公里——試想像,如果這些荒廢的棕地和農地(合共6700公頃),就算只用1/4來興建公營房屋,按低密度地積比率3.6倍及每個單位1000平方呎推算,就已經可以提供30多萬個單位。

對比土地面積比香港少近四成的新加坡,不但已經開發58%的土地資源,當中更有14%用作興建房屋,包括101萬個租屋單位和37萬個私人住宅單位,把公私比例維持在7:3,令新加坡人人住大屋,而住屋開支又不會太高昂。難怪連新加坡「規劃之父」劉太格2018年接受《香港01》專訪時也慨嘆,相較新加坡而言,香港根本不缺地,而缺規劃、缺有為政府——以收地為例,新加坡高峰時期曾經規劃了28個高爾夫球場,目前至少有12個已經被政府徵用,預計剩下三分之一的地契到期後,將會收回作住宅及商業用途;反觀香港,社會對收回佔地172公頃的粉嶺高球場呼聲甚高,但當局卻只敢收回32公頃。

房屋問題如是,產業發展也如此,特區政府向來無法擺脫既得利益集團的羈絆。因此,《香港01》過去不斷提倡,港府可以從財政儲備或未來發展基金當中撥出2000億元,成立「專款專用」的土地基金,例如引用《收回土地條例》徵收發展商農地、取消丁權釋放丁地、研究開發棕地,就能重奪香港土地發展的主導權,根本無需向中央借地。

本港樓價高企,房屋問題備受關注,劏房在港十分普遍。(資料圖片)

問題二:規劃依賴「中環中心」弊端百出,職住分離、產業單一無從解決!

桂山島位置偏遠,若在當地興建大量公營房屋,難免令人有感是將基層「發配邊疆」,但有份「硬銷」的政黨卻認為,它已相當靠近香港的中環及尖沙咀等中心商業區(CBD),估計只需40分鐘的船程就可到達,相當「方便」居民往來。然而,無論是桂山島填海,還是特首林鄭月娥銳意發展的「明日大嶼」填海計劃,仍然沿用以「中環」為CBD的規劃思維,卻無視這個傳統CBD已經非常飽和的嚴重問題。

城市規劃的目的之一,在於通過對城市不同區域的功能,作出最適切的佈局,來幫助城市解決發展問題,為人們締造宜居生活。然而,香港卻長期深陷發展困局,其經濟產業結構單一的原因,正是源於當局過度依賴盤踞中環CBD的金融服務行業,導致其就業地點集中、職業技能有限;儘管港府自2009年起揚言要發展新興產業、促進經濟轉型,但多年來苦無寸進,不但沒有為六大產業制定產業政策、撥出發展用地,而且不敢大膽扭轉城市發展佈局,在新界北設立全新CBD,以解決當下的中心極化和職住分離兩大問題。

例如,根據《香港2030+》,非都會區與都會區的居住人口比率為41.2%和58.8%,但兩區職位分佈比率卻是23%和76.2%,可見居所與職位地點分布失衡的問題嚴峻,衍生交通走廊擁擠、延長市民通勤時間、減少與家人團聚、生產力下降等等。然而,盤踞中環核心的金融及服務業,卻繼續掏空實體經濟、造就高昂租金,令香港難以轉型。

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