居住正義|香港房策怪談——置業等同安居,置業等同樂業?

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「樓市持續暢旺下,自置單位已成富裕家庭的重要財富來源。」3月1日,立法會秘書處發表「自置居所對香港社會經濟的影響」的研究報告如是指出,政府房屋政策邏輯可見一斑——房屋本是人類基本的必需品,也是一項基本人權,但香港政府自回歸之前已不斷強化房屋的商品屬性,鼓勵社會把「置業」視為「致富」手段,令普羅大眾以為「置業」等同「安居」甚至「樂業」。結果,當局矢志推高的「自置居所比率」,曾由2004年的54.3%減少至2019年的49.8%,更離譜的是,住戶月入中位數只增加78%,樓價竟然飆升了391%。

首次置業年齡 10年推遲14歲

據上述報告,截至2019年,香港自置居所比率已經跌至近20年新低。而收入的增長不但遠遠追不上飆升的樓價,本來就難以應付沉重的生活負擔,例如英國經濟學人2020年底《全球生活成本調查報告》顯示,香港連續兩年成為全球130個城市中生活成本最高之地。

報告亦涵蓋不同年齡群組中,自置居所戶主比例,與租戶戶主比例的數據。當中發現在1997年至2019年間,35歲以下的青年群體的自置居所戶主比例,從22.1%下跌至7.6%,遠低於租戶戶主比例的12.7%——也就是說,青年業主越來越少,而青年租戶越來越多。至於首次置業的平均年齡,也由2010年的30歲,推遲至2019年的44歲——換言之,香港人到中年才有機會置業,而多數青年則只能選擇租房,變相幫了那些把置業作為投資的人群交租。

截至2019年,香港自置居所比率已經跌至近20年新低。而收入的增長不但遠遠追不上飆升的樓價,本來就難以應付沉重的生活負擔。(資料圖片)

另外,在2009年至2019年間,私人住宅單位的淨增業權大多由投資者持有,並放租予租戶,並非自住。也就是說,這些具有較強購買力的群體,會購置額外的住宅用以收租,或用於親屬居住——例如上述7.6%的35歲以下自置居所戶主,或有不少也是倚賴父幹才上樓。

長此以往,這種情況便會影響跨時代的財富分配,並放緩社會流動。全球37個市場經濟國家組成的經合組織早前研究顯示,財富分配較收入分配更為不公平,經合組織中,「收入最高」的10%的群體,擁有整體收入的24%,但「最富有」的10%卻擁有整體財富的52%。

受制地產商 不敢增公屋

財富分配不公,令私人物業漸成為高收入人士的投資選項,再加上建樓的龜速,樓價自然水漲船高。報告的中長期展望指出,提升自置居所比率仍充滿挑戰。據2020年12月發表的《長遠房屋策略》最新進度報告,未來10年的私營房屋落成目標,年均量僅為1.29萬個單位,較過去10年約1.35萬個單位的實際年均建屋量還要低,可見供應緊絀。

香港樓價持續高企,輪候公屋者眾。但政府的政策卻一直以置業主導,忽視了根本沒有經濟能力買樓的基層市民。(資料圖片)

冰封三尺非一日之寒,2002年起政府收緊土地及房屋供應,停止拍賣土地、無限期停建資助出售房屋及租置計劃等,故在2005至2011年間,新土地供應量減少八成半,房屋總落成量下跌57%,樓價也隨之反彈133%。2018年當局重新調整公私營房屋供應比例,將公私營房屋比例從六四比改為七三比。當中,公營房屋的供應目標為31.5萬個單位,但仍欠6.7萬個單位的建屋土地;私營房屋的供應目標為13.5萬個單位,且將綠置居加入公營房屋類別,「首置盤」加入私營房屋類別。可見,出租公屋、居屋及私營房屋的實際供應量可能更少。

私樓被用於「炒樓」,公屋供應又不足夠,樓價難免居高不下。政府經常辯解,是香港「地少人多」所致,但眾所周知,「香港缺地」是個偽命題——政府不敢觸碰既得利益者,避免與地產商衝突,才是最大的問題。

房策思維須扭轉 置業不等於安居

地產商本來就是既得利益者,在特區政府的傾斜和縱容之下,獲利更甚。據政府資料,2019-2020年的地價、印花稅、差餉收入為2209億港元,佔政府全年總收入的39%。報告亦指,自置居所可為整體社會帶來明顯效益,如培養社會歸屬感及促進社會政治穩定。難怪政府如此鉚足勁頭鼓勵自置居所,不僅有利可圖,更省去建造公營房屋的麻煩,自然百利無害。然而,對於市民而言,收入中位的家庭要18年不吃不喝才能上樓,即使勉強於中年置業,也需背負「樓奴」壓力艱難供樓。如此看來,即便是置業之後,還能否安心居住呢?

將「置業」與「致富」和「安居」等同的思維,並非林鄭政府首創,而是港英時期已形成的頑固觀念。(資料圖片)

當然,將「置業」與「致富」和「安居」等同的思維,並非林鄭政府首創,而是港英時期已形成的頑固觀念。在1972年,時任港督麥理浩發表「十年建屋大計」,至1987年成功為150萬人提供設備齊全及有合理環境的居所。然而,隨著香港經濟騰飛,加上股市和樓市暢旺,港府開始以置業主導房策核心,力圖透過不同政策鼓勵市民置業,以維持社會穩定。

只是,當分配早已失衡、樓市也已失控,但回歸後的特區政府仍然只懂蕭規曹隨,未敢打破前人的錯誤方針,重新以公營房屋主導房屋政策。須知道,安居並非一定要置業,如果政府能夠提供大部分廉價居所,置業應為有能力人士的額外選項。無可否認,在短期內,置業的確能為政府、社會帶來財富,但這並非長久之計,因為長此以往,社會財富分配、流動性等問題,將會愈發嚴重。港府一日不轉變思維,港人便一日不得安居,更別說樂業。



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