【星之谷】政府三箭齊發扭轉按揭玩法 夫婦甩名分途出擊
財政司司長陳茂波於新一份財政報告中撤銷所有住宅印花稅的辣招措施，同日金管局亦宣佈停止壓力測試、並調高1,500萬元以上住宅物業按揭成數。政府三招盡出，即時有新盤「一Q清」，至於措施長遠而言能否挽救樓市，則尚有待觀察，亦要視乎息口的走勢，以及投資者的信心。而在各項新措施中，撤銷新住宅印花稅（NRSD）能鼓勵投資者買多於一幢物業，毋須再以近親轉讓（甩名）方式來慳稅。然而，在特定情況下，物業甩名仍然有其重要性，可以幫助置業人士以最低成本申請最多按揭資金。
非首置稅窒礙樓市
以往為限制炒風，政府在2013年起開始徵收雙倍印花稅（DSD），規定非香港永久性居民或已擁有香港住宅物業的買家，最高稅率更由4.25%增至8.5%；至2016年，政府再次提高非首置人士的置業成本，推出新從價印花稅，對購入第二套或以上物業的個人或公司統一徵收15%稅款。
相關措施無疑增加物業投資者的成本，但「你有張良計，我有過牆梯」，以近親轉讓物業方式去慳稅亦應運而生，後者交易只需要支付從價印花稅第二標準稅率方式繳稅，騰出來的首置名額可以再買物業，「借人頭」顯得彌足珍貴。即使在2023年施政報告中將新從價印花稅減半，借人頭買細價樓仍然有優勢，因為300萬元物業甩名，只需付100元印花稅；再買另一層600萬元首置稅為2.25%，但如果旗下有物業，便要繳付7.5%，故甩名仍有著數。
有按揭在身影響貸款成數
時至今日，政府將所有辣稅撤銷，有利於購買第二個物業。陳氏夫婦（化名）亦打算趁樓價低吸納一個500萬元的單位，解決兒子將來成家立室的住屋問題。不過由於陳氏夫婦的自住物業仍有按揭在身，當年陳先生申請按揭時，需要太太作為擔保人，故他們買第二層樓時，無論由丈夫或妻子申請按揭，都會被視為有multiple mortgages，第二個物業的按揭成數就需要減一成，即銀行最高只能批出樓價6成的貸款，貸款者需要準備多50萬元的首期資金。
另外，雖然金管局暫停壓力測試，但申請按揭仍要通過供款與入息比率（DTI）要求，如果有按揭在身，供款與入息要求會由50%降至40%，相對而言申請人的入息要求需要更高才能通過。
第三，如沒進行甩名，無論任何一方再購買新物業，原物叢的按揭供款都要計算在內。要通過供款與入息比難度甚大。
甩名分開申請按揭更着數
要彌補multiple mortgages的劣勢，有兩個方法。首先陳氏夫婦可以透過申請高成數按揭去補足按揭差額，但前題是第一個按揭已沒有按保在身，而且因為有multiple mortgages，上按保需要支付的保費會較首置人士為高。而且仍然要面對更嚴苛的DTI要求。
另外一個方法則是分開供樓，只要陳先生將自住物業轉名給陳太，自己在沒有按揭在身的情況下，購買新物業就毋須再受multiple mortgages之苦。當然，這需要陳生和陳太的收人能獨自通過新買物業和轉名物業的DTI測試，但在新政策下就毋須再過壓測，相信申請會較之前容易過關。
作者子非魚為星之谷首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣及按揭、移民顧問範疇。
（資料及相片由客戶提供）