【投資攻略】百呎天台多人吼 幾十萬做業主 惟有四大位要注意

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香港人投資選擇眾多,如住宅、股票、黃金、基金、債券及外匯等都是港人常用的投資品。不說不知,原來單買一個天台都可當投資品,而且拍賣價只需幾十萬元,令人不禁疑問天台有何投資價值?

經《香港01》發現,原來與5G發展及舊樓重建等有關。之不過,投資天台入場門檻雖然不高,卻穩藏四大風險,就好像要小心天台是否適合作5G基站,又或者小心遭到發展商收樓時,利用「強拍」程序平價收樓。投資者買天台前必須注意!

天台拍賣近月屢有交投,引起市場投資者的好奇。據黃開基拍賣行數據顯示,旺角祥興樓一個實用面積145方呎天台,開價43萬元拍賣,終搶高至47萬元沽,呎價近3,300元。同時亦有兩宗成交來自深水埗福華街177號唐樓,包括天台C號以32萬元售出,以及天台B號亦獲同一名買家以20萬元承接,即共以52萬元購得該廈天台。

另外,亦有葵涌貴豐工業大廈天台將會下周在黃開基拍賣行推售,反映市場不時均有這種「另類投資」推出。

5G明年殺到      天台有價

花幾十萬買個天台有什麼用?多間電訊商預計將在明年推出5G,資深投資者林一鳴指,買入天台最大投資價值與5G有關。雖然5G通訊技術傳輸速度比4G快,但每個5G基站傳送距離比4G基站為短,意味要建立全網5G的話,基站則比4G時期更多。可想而知,電訊商需要承租更多天台放置基站,預計有關需求將會增加。

林一鳴估計,如天台給電訊商選中作發射站,投資者一個天台每月可收租數千元,甚至可過萬元,成為投資天台最好回報,但具體回報率現時仍難以斷定。他又提醒,不是每一個天台都值得投資,原因是大廈位置、高度,以及天台是否有避風雨設施放置電腦等,均會影響電訊商會否承租天台。投資者如買入天台之前,最好尋求技術人士的意見。

他又指出,放租天台作發射站,有可能遭到大廈的住戶強烈反對,畢竟5G發射站所產生出輻射可能令住戶擔心影響健康,令天台業主或者未能出租予電訊商。

佘慶雲指,買舊樓天台可等待發展商收樓,但要小心天台遭到強拍。(馬健彰攝)

等待發展商收樓獲賠償 小心遭平價強拍

除此之外,部分天台投資者特意買下舊樓天台,博日後收樓重建,從發展商收到可觀賠償金。不過,由於天台的呎價比住宅低,所以獲賠償平均呎價也必然比住宅為低。

過去曾沾手住宅連天台投資的香港業主會佘慶雲指,如買入天台「博」收購,主要視乎發展商在個別區域的開發程度,如同區有大型屋苑落成,連帶附近的舊樓遭收購機會大大增加,「曾經有香港業主會會員,買了天台被收購,平均賺多3成。」他舉例,大角咀一帶現時有多個大型屋苑,該區舊樓將成發展商收購的熱門。

根據《土地(為重新發展而強制售賣)條例》,樓齡50 年或以上的舊樓,業權份數包括住宅、天台、地舖,發展商只要收集8成業權份數,便可將其餘2成業權申請「強拍」。據仲量聯行《住宅銷售報告》指出,去年土地審裁處接獲39 宗強制拍賣物業申請,按年增加近兩倍。

不過,佘慶雲提醒,投資者買天台之前要了解清楚大廈的業權分布,特別要留意整座大廈業權份數分佈,即使買天台前亦要留意,皆因業權的多寡影響發展商收樓賠償金額。由於法例上,發展商只要收到整座大廈的8成業權,其餘可提交作「強拍」。佘慶雲指,絕對要避免自己的樓宇跌入「強拍」程序,「最好自己是發展商買的8成,因為發展商同你可能用每呎收2萬元收樓,但如果佢同你強拍,隨時每呎只值3,000至5,000元。」

天台農場對投資者的收入幫補不大,最好要有一個佔地較大的天台。(資料圖片)

可作天台農場 惟租金回報不高

之不過,5G最快明年才推出,現在買天台隨時空置一年才有望帶來租金收入,又或者要漫長等待發展商收樓。但亦有一樣收入可作考慮,林一鳴提到,天台如空間夠大,可出租作天台農場,加上開班教人種植農作物,亦是其中一個收入來源。

要注意的是,雖然大多天台可作天台農場,但最基本要有人打理農場,如有人除蟲及幫農作物淋水等工作,加上開班教種植,亦要聘請一個導師教授學生,而學生一般只是每月繳交幾百元學費,對天台投資者的回報不算很高。

王美鳳指,天台按揭較為少見,相信按揭最多做到樓價的4成。(資料圖片)

銀行難批天台買賣按揭

事實上,購買天台雖然單價便宜,但這類「另類物業」很大機會不獲銀行承造按揭。中原按揭經紀董事總經理王美鳳表示,這類單獨拆售天台的「另類物業」在市場上非常小見,銀行如遇上此類按揭申請,亦會非常「留神」,主要視乎天台的地契是否完整,按揭申請者買下天台的目的等等,但天台始終不像住宅更容易做到估價,最後批出按揭的可能性都很低。她又提到,個別財務公司有可能會提供按揭,但一般批出的按揭只有樓價最多4成。而息率則要視乎業主還款能力等因素,最極端息率是超過十厘以上,相信業主很難從天台投資回報蓋過按揭息率。

值得注意的是,投資者如想買下天台,最好要有充足現金一次過全額購入整個天台,以免最後因按揭負擔,形成得不償失的情況。



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