回歸25周年|長實趙國雄:未來樓價飛升不再 青年無父幹仍難上車

撰文:李彤
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香港回歸二十五年,樓市經歷高低跌宕,由1997年亞洲金融風暴,至2003年沙士經濟陷入谷底,及後雖面對不同的房策及內外因素,港樓樓價持續向上,至去年9月份樓價指數升至歷史高位,較回歸初時累積上升了1.4倍。長實集團執行董事趙國雄見証港樓二十五來的變遷,他接受《香港01》專訪時指,香港現在的經濟開始放緩,未來樓價不會再如昔日般有10%、20%的升幅,又歎道香港年輕人因為首期不足而難置業,「如果冇父幹,年輕人係辛苦嘅。」

有「樓神」之稱的趙國雄,早於1997年加入長實集團,當年因以百變形象賣樓而成功突圍。在2003年沙士及經濟不景氣下,他仍為長實售出逾六千多伙一手單位,成為眾發展商之冠。直至近年,長實每次賣樓仍然出現人山人海的搶購場面。

趙國雄憶述道,80年代起本港經濟起飛,樓宇供應便一直不足,炒風持續,至回歸後,時任特首董建華推出的「八萬五」政策,大量造地兼放寬規劃條例,趙國雄認為對於長遠解決房屋問題而言,大方向是正確的,只是政策很多時講求時效性,不幸「撞正」金融風暴,經濟轉差,樓價有相當大幅度的調整。

「八萬五」方向正確、「孫九招」做漏了一步

直到2000年樓市曾經短暫反彈,一陣科網股熱潮來得快、去得快,科網股泡沫爆破後,港人「傷上加傷」,緊接2003年沙士,失業率颷升,負資產人數衝破十萬,民怨累積。樓市低潮時「孫九招」出台,暫停建居屋及賣地,趙國雄認同措施屬因時制宜,只是做漏了一步,就是未有繼續造地,「政府要不斷造地才有land bank(土地儲備),經濟一恢復,有需求但冇地,樓價就升得急。」

他特別提到,適逢2008年雷曼事件,國際形勢轉變,全球各國採取量化寬鬆政策,濫發鈔票,「銀紙貶值,自然感覺樓價升咗,量寬加上零利息,先至令樓價升得咁急。」然而,港人收入追不上樓價增幅,引伸出今天「成功須父幹」、「公屋才是王道」等扭曲的社會價值觀。

趙國雄:樓價不會重現昔日的升勢

趙國雄認為,樓市就是經濟的反映,現在香港經濟放緩了,樓價亦不會再如往日般有百分之十、百分之二十的升幅,他估計今年樓價約有3%的增長。對於下半年本港有機會跟隨美國加息,他認為對買家及樓市的影響不大,「加息預期都講咗一段長時間,大家心理已有晒預備。」

他回想1997、98年利息最低都要7厘,是現在的一倍多,而且當時港人經歷過金融風暴後,「口袋已經冇咩閒錢,積蓄唔多,但利率仲係8厘,供樓壓力大得多。」反觀近十多年港人存下不少積蓄,即使加息至3厘,仍然屬於低水平。他預計本港未來將加息一至兩厘,在現有按揭壓力測試下,只要有穩定的工作及收入,「按息唔超過5厘,港人都可以供得起。」

趙國雄認為,只要有穩定工作及收入,「按息唔超過5厘,港人都供得起。」(資料圖片)

趙國雄續指,香港是一個很細的經濟體,外圍一旦有風吹草動,香港市場定必受影響,他指作為發展商也不希望樓價有太大波幅,因樓價升得過急,他們對市場掌握更難,地價亦會更貴,成本愈高、風險也愈高,他強調發展商亦希望有更多的土地供應,「多啲麵粉,做多啲生意,我哋都係睇看長遠(發展)。」

民怨來自首期不足 反對納米樓

早前有數據指,港人自置居所比率跌至近二十年來的新低位,其中35歲以下年輕人自置居所比例更由1997年的22.1%,大減至2019年的7.6%。趙國雄亦不諱言,「如果冇父幹,年青人(置業)係辛苦嘅。」他指時下不少有穩定職業及收入的年輕人,面對問題是「儲唔到首期」,若然想買面積較大的居所,在按揭限制下首期動輒要逾百萬元,如單靠自己積蓄或只能買入細單位。

要幫助年輕人上車,趙國雄認為治本之道是多建居屋單位。(黃寶瑩攝)

不過,趙國雄指其個人一直反對納米樓,直言投資或自住皆不宜,「得百幾呎,或者容易供得起,但好難轉換,租唔出去,自己亦都難住。」他認為,民眾怨氣最大成因是首期問題,至於可以如何幫助年輕人上車,他認為治本之道還是要多建居屋單位。

新一輪移民潮 為中層人才離開感可惜

回看1998年政府為推高置業比率,曾經推出「首次置業貸款計劃」,申請的家庭及個人最高可獲60萬及30萬元低息貸款,趙國雄不贊成再利用此類貸款計劃助市民上車,「樓市有上有落,風險好高,好容易變負資產,假如(買家)不幸再失業、被收樓,填唔倒個氹,就成世孭住條債。」

談及近兩年港人移民潮,曾見証上世紀九十年代移民潮的趙國雄直言,「香港不嬲都有移民,唔係現在才開始。」他對於近期不少中層人才離開感到可惜,有為了理想、也有為了子女而離開,不過港人移民不一定賣樓,再者「有人走咗,亦有其他人嚟香港,樓市始終仍是供不應求。」他相信移民潮對樓市影響不大。

投地狀態回勇 近兩年斥220億吸土儲

發展商的投地取態,往往是樓市以至經濟走向的風向標。回看長實於2011年斥約220億元投得6幅地皮,其後十年投地規模及次數大減,更不時被指是撤資。直至近兩年,集團狀態回勇,先後斥近220億元吸納一個市建局項目及3幅官地,包括觀塘安達臣道、涉「首置上車盤」的住宅地。

趙國雄認為,每個發展商對於後市、投資機會的看法也不同,很多外人主觀地認為集團減少投資便是撤資,其實投資多與少視乎回報。

再回應撤資 「邊到適合發展就去邊到」

「有段時間有人話李嘉誠撤資,其實唔係走,而係認為外面投資機會多、賺取回報更高,咁咪外面投資囉,而家外面風浪大,又打仗、又通漲,見香港投資回報穩陣啲,咪返嚟香港。」「邊到回報高、邊到適合發展就去邊到。」「啲人成日話你哋(長實)又返嚟啦,都冇走過,點返嚟呢。」

對於本港未來的土地、房屋供應,趙國雄充滿信心,他指過往造地不容易,填海屢遇阻滯,新界的棕地或荒廢農地亦未被善用,土地資源被浪費,但隨著國安法落實,整體社會情況轉趨和諧穩定,選舉制度完善後,立法會的運作亦更趨順暢,政策推行也較以往順利,他期望未來各界可有多些籌劃、商量、互補,有信心未來土地供應會穩定遞增。

回歸25年主要經濟數據變化

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