本港銀行同業拆息續於高位運行，其中與物業按揭利率相關的1個月拆息，縱使已較上日回落5.38個基點，仍企穩1.3厘，最新報1.3306厘。隨著1個月拆息高企，以一般拆息按揭計劃利率為1個月拆息加1.3厘計算，即實際利率逾2.6厘，較一般銀行為客戶提供的鎖息上限2.5厘（即最優惠利率減2.5厘，一般而言最優惠利率為5厘）為高。昨日更傳出有本地中小型銀行調高鎖息上限，將300萬元貸款的鎖息上限調高，以紓緩息口上揚壓力。

星之谷按揭轉介行政總裁莊錦輝表示，這次再有銀行上調H按封頂息率，相信是因為個別中小型銀行早期推出不少按揭優惠，已達成全年批出按揭貸款額的目標，為確保利潤上調H按封頂，以紓緩拆息進一步上升之加息壓力。

據過往經驗，於加息周期下一般都是中小型銀行率先調整按息，而大型銀行則會視乎自身資金成本水平及取態作調整。他預計最快本季末調整最優惠利率。

王美鳳﹕調升封頂息每百萬貸款多付131元

中原按揭董事總經理王美鳳回應指出，1個月港元拆息已升穿H按封頂息率，H按升穿封頂後供樓人士仍可以P按為基準之封頂息率（現普遍為2.5厘）供樓，直至年內稍後P上升，供樓利息才會上升，由於升穿封頂後資金成本及息率上升之壓力由銀行承擔，而年內拆息升勢持續，H按息與封頂息差距將進一步拉闊令資金成本壓力增加。加上中小型銀行在加P前的資金成本壓力大於存款基礎較大之大型銀行，若銀行上調新造按揭的H按封頂息率，可紓緩息差收窄之壓力，及減低資金成本上升之影響。現時新批平均按揭額約514萬元，是次銀行就住宅只對細額按揭（300萬元以下）的H按客戶上調封頂息率，反映銀行對樓按仍抱積極取態，避免影響目標客戶群。

王美鳳解釋，現時市場上銀行之間的按揭計劃不盡相同，大多因應不同貸款額、不同客戶類別或不同按揭類別提供分層息率及優惠，以爭取不同目標客戶群，例如銀行一般為大額按揭或大額存戶的客戶提供較好優惠，又或為按保客戶提供額外優惠等，用家可按着自己所需要的按揭額去比較不同銀行優惠。

過往加息周期銀行亦曾於加P前先行上調H按封頂息率，2018年正值加息周期，8月份1個月拆息已升至1.8厘，H按息達3%已大幅度升穿封頂位（當時是2.15厘），銀行上調貸款息率的壓力增加，但當時P未上調，故銀行陸續先行上調H按封頂息率約0.1厘，而其後銀行亦於9月份將P上調0.125厘。

王美鳳表示，是次調整僅限於有關銀行的新按揭申請人受影響，舊有已正在供樓的按揭客戶則不受影響，由於現時市場上銀行之H按封頂息率仍普遍未變，故此暫時有關調整未對樓市構成影響。對於有關銀行客戶來說，以貸款額100萬元及還款期30年計，H按封頂息加至2.75厘後，每當H按息升至封頂位，對比現時一般封頂息率2.5厘，每月還款額增131元，加幅3.3%。