【星之谷】按揭新例下 「甩名」規則變天 聯名物業輕鬆「一變二」
政府放寬按揭成數，除了上車客及轉按客受惠外，聯名物業「甩名」遊戲規則亦悄悄變天，遠較舊制度靈活。
先重溫甚麼是「甩名」。以往夫妻持有聯名物業、又想買第二層樓，以往都是夫妻任何一方出售50%權益予對方，並回復首置身份，然後「甩名」一方再買新一層物業，從而避開「辣稅」。
原有規則挑戰重重
以周氏夫婦（化名）為例，他們聯名持有1,000萬元住宅，按揭餘額為5成。妻子決定將自己持有的一半業權轉讓予丈夫，在新例實拖前，丈夫只可向銀行申請5成按揭（貸款額500萬元），毋須補錢，並單名持有物業；然後，妻子另外入手另一層價值1,000萬元住宅，並申請9成按揭（貸款額900萬元），兩人合共最多可借1,400萬元。
為甚麼其時周生只可重新申請5成按揭、不能做高成數按揭？因為周氏夫妻兩層樓都申請按揭保險的話，按揭保險公司拒批機會非常高，原理是高成數按揭須為自住用途，惟一個家庭不應有兩層自住樓，除非有離婚證明，說明夫妻分居各住一層。
而周太新入手物業所申請的9成高成數按揭，須付昂貴按揭保險費之餘，審批亦較嚴格，除了要出示稅單文件，亦要求須擁有固定入息，佣金並不計算在內；而且周太要解釋為何夫妻會自住於新物業而不住原有物業，如果解釋不被信服，按揭保險公司有機會拒批高成數按揭。
新例「甩名」不經按揭保險
回到今天，假如周氏夫妻現在才為上述千萬元聯名物業甩名，新例下情況靈活得多了。
首先，周生可以直接向銀行借700萬元按揭貸款，而毋須申請按揭保險，還了500萬元按揭之餘，兼能套現200萬元。
周太新買的1,000萬元物業，可以利用丈夫套現所得的200萬元，加上手上原本準備好的一成首期（100萬元），新買的1,000萬元物業可以用3成首期、7成按揭上車，同樣毋須申請按揭保險。
值得注意的是，同樣是借1,400萬元，但兩層樓都不需要申請按揭保險。
新玩法下四大好處
正正是因為沒有按揭保險，首先他們可以慳不少保費；其次，7成或以下按揭單位，可以供家人居住；其他好處包括入息審批較有彈性，譬如可計算佣金收入、也不用被按揭保險公司「問長問短」，構成心理壓力。
當然，以上例子是假設同樣借1,400萬元，但實際可以借更多，例如原物業可以借足7成，新物業申請按揭保險可借900萬元，一共1,600萬元。但借得多，入息要求也相對提高，而且涉及按揭保費，需要計好數才行動。
作者子非魚為星之谷首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣及按揭、移民顧問範疇。
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