美國房價持續攀升 誰將戳破地產泡沫

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新型冠狀病毒肺炎疫情對美國經濟造成了沉重的打擊,失業率居高不下,大量企業破產。然而,美國房地產市場卻出乎意料地繁榮起來。7月22日,美國全國房地產經紀人協會(NAR)發佈公吿稱,6月成屋銷售總額按月增長20.7%,創近半世紀來最大增幅;6月成屋價格中位數錄得295,300元(美元‧下同),按年增長3.5%。

挺過2007年次貸危機後,美國房價不斷創下新高。美國聯邦住房金融局(FHFA)的數據顯示,自2012年初的低點以來,美國購買側的住房價格指數已經上漲了60%。雖然房價漲幅遠低於同期股市的表現(標普500指數同期漲幅超過150%),但是房價的增長勝在穩定,因此吸引了大量投資和投機資金。

美國聯邦住房金融局的數據顯示,美國房價正處於歷史高位。(HK01製作)

房價攀升 房地產成為支柱產業

在次貸危機爆發十幾年後,投資者似乎已經忘記了房地產泡沫崩塌時的災難景象,房地產已經成為大量美國投資者的首選標的。美國一傢俱有40年曆史的個人金融資訊採集及研究機構Bankrate在6月29日到7月5日間調查了1,007名美國成年人的投資偏好,結果顯示26%的美國人認為房地產是他們最重要的長期投資,房地產受投資者青睞的程度僅次於股票。

其實,房地產在2019年的調查中還是最受歡迎的長期投資標的。但是,隨著疫情的爆發,股票經歷了一輪「過山車」後再創新高,賺錢效應明顯;房屋租金卻因為經濟衰退而大幅下滑。即便如此,美國房地產市場依然火熱。由於疫情期間房價仍在攀升,即使考慮租金損失,房地產市場也能夠提供較高的回報率。

根據研究公司ATTOM Data Solutions的數據,2020年二季度,房屋銷售商的轉售淨利潤中值為75,971元,高於一季度的66,500美元和2019年同期的65,250元。ATTOM Data Solutions的報吿顯示,二季度房屋轉售的投資回報率高達36.3%,達到了「大蕭條」以來的最高水準。

蓬勃發展的房地產市場已經成為美國的支柱產業。美國商務部下屬經濟分析局(BEA)的數據顯示。從工業產出來看,美國房地產市場僅次於美國製造業。但是,從工業增加值來看,美國房地產市場已經於2013年超過美國製造業,成為經濟增長的核心動力。

新冠肺炎疫情已經在美國二次爆發。圖為7月6日休斯頓一家醫院內的景象。(美聯社)

風險積累 疫情恐戳破泡沫

與美國股市相比,美國房價的漲幅似乎相對溫和,看似不存在風險。然而,與總體通脹和工資的上漲水準相比,美國房地產市場早已泡沫化。疫情爆發前,美國房地產靠「兩條腿」走路,即租金和不斷上漲的房價。疫情爆發後,失業的租戶和經營受影響的店鋪都難以維持房租,房地產的「一條腿」可以說被打斷了。

值得注意的是,租金在美國房地產市場中扮演著重要的角色。美國住房自有率不足65%,租房成為大量中低收入家庭和年輕人的唯一選擇。隨著互聯網經濟的繁榮,租賃共用經濟也隨之興起,出現了以Airbnb為首的針對旅行者和年輕人短租市場和以WeWork為首的針對創業者的辦公租賃市場。

租賃共用經濟催生出大量「超級房東」,這些房東通過抵押融資的方式購買了大量地產,以租金支付利息,同時享受房價升值帶來的盈利。疫情襲來後,租賃共用經濟一時難以為繼,「超級房東」們資金鍊斷裂的風險也因此越來越大。

如今,美國經濟已經陷入衰退泥潭。截至7月18日當周,美國季調後初次申請失業金的人數錄得141.6萬人,為近四個月來首次上升,遠超「大蕭條」時期水準(不到100萬)。這表明美國疫情再次爆發已經導致部分地區經濟重啟計劃暫停,勞動力市場反彈勢頭開始減弱。

疫情引發的經濟衰退導致中低收入者大量失業、店鋪經營者運營困難,進而對房屋租賃市場和租賃共用經濟造成了巨大的衝擊。在租金收入大幅下降的情況下,房地產市場只能靠一條腿走路。此時,美國房價已經陷入只能升不能降的尷尬境地。因為,一旦美國房價出現崩潰的跡象,「超級房東」之間的踩踏必然會引爆房地產泡沫。



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