北都「投名狀」　新世界最積極　孖中資盡地博一鋪｜01財經解密

北都，作為香港最後一塊風水寶地，住房、創科一應俱全。港人未來「食粥食飯」，都要取決北都。這個非常重要的國家任務，也難怪政府高度重視。去年11月底，特首帶領商界北上考察，並於政府總部舉行誓師大會。當日有85間中港企業簽署意向書，表態支持北都發展，當中37間企業承諾投資千億元。

雖然各人也「交足功課」，表態支持北都發展。可是目前情況是口說支持，卻未投入資金。有人形容商界被逼簽「投名狀」，可是話可以這麼說，「殺頭生意有人做」，且北都並非洪水猛獸。

在一眾商界大佬中，鄭家純旗下的新世界（0017）是最「擁抱北都」。因為這塊風水寶地，有機會成為新世界「敗部復活」的救命丹。

北都或成新世界敗部復活救命丹

早於2021年10月，時任特首林鄭月娥已於施政報告內提及，要推動北部都會區發展。 北都面積達3萬公頃，等同3分1個香港，區內不單止興建住宅物業，並須需推動本港產業發展，形成「南金融﹑北創科」布局。若以誇張一點說法，香港未來「食粥食飯」將繫於北都。因此這前朝「遺物」，並無變成首任特首董建華當年的「八萬五」政策般「無疾而終」。

未來10年區內建屋21萬間

北都計劃規模更龐大。現任特首李家超上任後，於施政報告內不斷提及，將於未來10年興建21萬個住宅單位。

國家亦相當重視。去年11月港澳辦主任夏寶龍親自南下深圳，與本港工商界見面，號召大家以具體行動支持北都發展。目前商界在這個項目表現得「唯唯諾諾」，仍然是「畀面派對」。當下香港經濟發展面臨阻礙，加上息口尚未回落，樓價亦未跌定，還有誰敢作大力投資？正如前政務司司長唐英年所言，商界願意支持中央及特區政府，但「條數都要計得掂」。

四大家族對北都取態各異

同時四大家族對北都項目，似乎另有看法。首先李嘉誠旗下的長實（1113）早已衝出海外，已非純地產股，在北都亦無太多農地，興趣自然不太大。

至於另外三大家族，即李兆基旗下恒地（0012）﹑郭氏家族旗下的新地（0016），鄭家純旗下的新世界取態又如何？3間公司於新界坐擁近億呎農地，有投行早年估計，若以3倍地積比率發展，可建樓面面積已達到2.76億方呎，提供50萬個住宅單位，相當於39個太古城的單位數目。

恒地及新地分別被收取數百萬呎農地

隨著政府正銳意發展北都，發展商多年來儲備的平價農地，終於可以用作發展，不正是個大好機會？實際的情況卻不是。恒地在新界擁有超過4,500萬呎農地。可是在去年共有三幅位於古洞、粉嶺及洪水橋農地遭政府收回，近60億元賠償金「袋袋平安」。同時，恒地早已在中環進行布局，區內兩幅商業地涉及千億元投資，相信才係恒地重中之重。

以YOHO系成名的新地，一向擅長發展新界西北地區，於新界坐擁約3000萬呎農地。去年都有400萬呎農地被收回，獲政府賠償46億元。在較早時間新地曾因為洪水橋項目，與政府爆出「暗戰」疑雲。事緣去年5月時有傳媒報道，「有發展商」希望洪水橋商業項目可以加入住宅元素，明言若果政府不改變土地用途，就不會發展。

新世界先後與3國企簽發展協議

反觀農地面積只有1,600萬呎﹑不及新地及恒地的新世界，對北都發展態度相當積極。早於2023年﹑即夏寶龍南下深圳會見商界前，已先與3間國企簽署發展在北都範圍內的項目協議。去年12月更聯同招商蛇口，成功與政府就位於粉嶺北的項目達成補地價協議。這樣的超前部署，相信是處於財務狀況平平的新世界而言，最有利選項。

近年新世界「南征北討」奪得不少項目，同時亦導致債務增加。截至去年6月底，公司淨負債逾1,200億元，全年利息開支增至55億元。公司以巨債換來物業或項目，包括九龍西3幅商貿地、機場航天城及啟德體育園，雖然近年陸陸續落成，但以收租為主。縱使出租率理想，對公司減債幫助有限。更何況在目前市況，想將項目出售誰又會接手？

市道欠理想要出貨不容易

新世界已經先後出售愉景新城、前海物業、新創建等項目。目前最具價值的「現金牛」只剩下K11 Art Mall及K11 Musea。若出售這兩幢代表作，一來大股東面子何在？二來亦導致失去最能帶來租金收入的物業。確實處於兩難局面。

出售項目不容易，出售住宅物業又是否可行？撇除貨尾單位，今年全港推出的新盤數目至少有36個，合共提供逾2萬個單位之餘，發展商也極求將貨源出售。新世界本身亦有不少存貨，截至去年6月底，手上擁有逾2,000伙住宅單位。銷售要如以往般「貨如輪轉」，又或毋須虧損，並不容易。

瑞銀最新報告更指出，新世界每年賣樓或賣資產規模達到240億元，方可以達至現金流平衡，短期內要達標有難度。不同情況也遇上挑戰，難道只可以任由大行降目標價而置之不理？

昔日買入超平農地成壓箱寶

想翻身便要有本錢，昔日新世界以超低價買入的新界地皮，成為「壓箱寶 」。昔日於港英政府時代，為鼓勵新界農民將手上農地釋出作發展，政府發出換地權益書，可以用農地換取發展成屋地。有關方法於1960年代至1980年代十分盛行，包括新世界在內的發展商，積極收購換地權益書。這批土地期權證已自然升值不少。若不作發展，又或不以高價向政府出售，只屬紙上富貴。

新世界作為香港主要發展商，在新界擁有數十年發展經驗，其九成農地土儲位於北都範圍內，自然希望將農地發展成商住項目。可是地價再平，亦不會自動建成物業，想食「大茶飯」錢是必不可少。既然有中央政府鼓勵，中資自然落力配合。新世界與中資合作，情況較諸葛亮借東風還佳。一來輕易釋放平價農地價值，二來有多更資金來源支持北都發展。銀行批核貸款時，自然會較殷勤及安心。

粉嶺北地每呎補價1600元

可是位處北都的項目吸引力有多大？究竟北都項目吸引力有多大？以公司與招商蛇口在粉嶺北馬適路項目合作發展項目為例，新世界於2002年用3億買入地皮，在去年12月初，就部份地皮向政府補地價，大約17.8億元。以項目可以發展成110萬平方呎計算，即每呎地價約1,600元。就算計及早年買地的成本，每呎地價亦不足3,000元，利潤豐厚。

有地﹑有人、有資金來源，項目發展自然容易水到渠成。新世界只要渡過這個高息周期，再等待經濟復蘇，以及物業發展後順利出售，要翻身成為香港地產龍頭之一，並非奢求。

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