【施政報告．博評】交租貴過供樓　「居屋免補地價出租」無影蹤

林鄭月娥發表施政報告，焦點放在房屋問題，推出首置上車盤及將部份公屋單位劃出做「綠置居」等政策協助市民置業，受惠群眾只限制於已成功儲到首期或有父母幫助下可以應付首期者，卻忽略了全港近兩成正默默捱貴租的市民。

交租貴過供樓，如何儲錢？

面對交租金貴過供樓的情況，有足夠儲蓄應付首期的人士當然會傾向置業，而未有首期的年輕新婚家庭，要不一直與家人同住，要不只可以在外租樓。根據2016年的人口統計報告，需要支付按揭供款或借貸還款的住戶每月付款中位數為9,500元，而租住私人住宅單位的住戶月租中位數就已達10,000元！

林鄭的施政報告指要善用資源以滿足市民「置業需要」，但置業需要儲錢，未儲夠錢需要租樓，但租樓卻會導致儲不到錢……在樓市癲價下，首期以百萬計，若非得到父母資助，年輕人即使做足按揭亦難以負擔，有意成婚者在外租樓，付出昂貴租金，卻進一步削減其儲錢能力，施政報告卻沒有正視問題，協助未有首期的人。

倡「居屋免補地價出租」　重建置業階梯

政府其實可以考慮放寬未補地價的居屋或租置屋在私人市場出租流動，調整市民租樓門檻。因應近年樓價升幅強勁，居屋或租置屋業主未必有充足的資金繳付地價，導致這些單位（特別是租置屋）出現空置的情況。

現時有約25萬個未補地價居屋，曾經有政黨計算過，閒置率大概有8％，亦即是20,000個單位，若當中有四成出租，就已經有8,000個單位，相等於一年的私樓租盤供應。初階段，政府可先考慮放寬樓齡約15至20年以上房委會轄下未補地價的居屋或租置屋，增加市場的租盤數量，為租盤市場帶來約有2,500個較廉價租盤，對租金下調會帶來正面影響。

以前香港有「先公屋、後居屋、再購私樓」的置業階梯，公屋廉價的租金讓公屋住戶累積財富，儲錢上居屋或私樓，但今天年輕人難以申請公屋，又缺乏居屋可抽，只可以「先租樓、後買樓」，政府一方面當然要想方法增加房屋供應，另一方面則要為租樓市場降溫，令一眾租戶得以有空間儲錢買樓。

有人可能認為資助房屋用以出租可能造成不公平，但其實隨時代改變，不少長者隨子女遷出家庭，獨居於兩至三房居屋單位，若這些長者可以出租大面積的閒置居屋，遷往就近子女的地方，不但便利長者，又可增加租盤，而且業主需按業權與政府分享租金收入，亦可免去雙重福利問題。

林鄭月娥競選時曾建議讓未補價居屋出租，但最終無納入施政報告，令人失望。居屋固然受《房屋條例》監管，處理或有一定難度，但結構性問題一定需要結構性改變，政府不能逃避。

免補地價出租居屋或成為另類「過渡性房屋」

施政報告指，政府或採用通過與社會企業合作，由社會企業作主導甄選有需要家庭入住未補地價的資助房屋作為「過渡性房屋」，而政府只擔當輔助角色。然而，業主與房協面對單位分租、維修改裝及管理上遇到問題，或多或少令業主卻步。而且，政府與社企合作的房屋項目多為試驗性質，受惠人數非常有限。

相反，政府應自己主導政策，針對居屋及租置屋，讓空置已久的房屋資源得以妥善運用，令業主、租客及政府達至三贏局面。

首先，政策可按照補地價的比例，分享租金收入，政府可以獲得租金收入；

其次，政策亦可減少居屋業主非法出租單位，同時減少單位空置的情況；

第三，由於一般租置屋業主擁有約一半業權，政府可因應租客的租金負擔能力，豁免收取有需要的租客的部份租金，從而增加單位出租的吸引力。以北區租置屋近30年樓齡300呎單位為例，市值租金為7,000元左右，若政府豁免收取業權上的租金，即3,500元，價錢就可惠及公屋輪候戶等有需要人士，可達至「過渡性房屋」的作用。

今天林鄭雖有心做改變，卻又不敢大刀闊斧，那又能如何拆解結構性問題？置業，或對基層及年輕人來說，其實只是一個夢。

（本文純屬作者意見，不代表香港01立場。）