特首李家超將於9月17日發表《施政報告2025》，外界預料，他曾形容「心急如焚」的「北部都會區」將會再有不少著墨。這個被視為主導香港未來方向，承載城市重構、人口增長、產業轉型等重任的大型都會項目，自2021年提出至今，發展進度未如理想：土地開發效率仍低，產業規劃浮於空中。人人都說要「優化北都政策」，但利益藩籬牢固，李家超將會如何勇敢破局？對於社會各界提出的「香港北發展領導委員會」、「北都土地基金」、「一港兩制」等建設性構想，當局又會否積極跟進？

《施政報告2025》前瞻報道之一

深圳園區高樓林立
香港只有三棟樓宇

「北部都會區」概念自2021年提出至今已四年，特首李家超多次強調對加快北都發展「心急如焚」。特首的心急不無道理——以位於河套地區、由港深兩地政府共同規劃的跨境科技合作項目「港深創新及科技園」為例，深圳園區早已高樓林立，吸引1.5萬名人才、440間科技企業及160個高端科研項目——反觀香港園區，只落成三棟大樓，甚至路都未通；北環線連接包括北都在內的新界東西部及皇崗口岸的重要基建，要到2034年才能完成；古洞北及粉嶺北新發展區的收地進程尚有涉款160億元的業權爭議，暫時未能收回土地⋯⋯

除工程緩慢之外，北都的產業規劃同樣陷入迷霧。有85家企業簽署「北都意向書」，但「表態」多餘「實際」，令人擔心在缺乏明確發展方案的情況下難以真正落地；原本計劃年底招標的三個試點片區，如今也縮水為「期望」能推出一至兩個。更根本的矛盾在於土地資源與產業定位的嚴重失衡：北部都會區佔地3萬公頃，但實際可開發面積不足十分之一，其中洪水橋和新田科技城的創科土地合計僅約300公頃。在如此有限的空間裏，當「國際創科新城」的創科產業都尚未成形，規劃卻大談物流、教育、專業服務等產業，明顯失焦。例如佔地12.5公頃的洪水橋，其實只有三分之二個維園大小，但同時竟要容納跨境物流和金融、財富管理、法律等已在中環發展成熟的高端服務行業，似乎分不清主次。

北都發展雞先還是蛋先？大灣區香港中心研究總監王緝憲接受《香港01》訪問時指出，在企業未進駐、產業尚未成形、交通網絡未貫通、住宅商戶一片空白之時，「大學」是最適宜的「龍頭企業」。因為香港的大學空間趨於飽和，亟待拓展，而儘管學校人流通勤量不大能夠帶動商業服務，但等到「大學教育城」建成，2035年後鐵路一通，產業就會起來。

糾纏雞先還是蛋先
宜引國家隊提效先

若北都成功打造聚焦創科的大學城，不僅能紓解香港創科「人才荒」，更可形成產業「虹吸效應」，吸引周邊地區的人才、資金、企業等資源，串聯長期斷裂的「產學研」鏈條，正如王緝憲所言，確能成為破解北都發展「雞先還是蛋先」困境的關鍵一環。

然而，大學城的規劃並不明朗。相比外地院校，除了佔地130公頃的中文大學之外，香港各間大學佔地面積較小，只有3.43公頃至60公頃不等，因此已有專上院校計劃將整個校園遷至北都，另有一些院校冀在北都建立「衛星校園」；不過，目前北都僅預留90公頃土地以發展大學城，不少立法會議員紛紛質疑大學城面積小且分散，恐怕難以發揮規模效益。

不過，任何新發展區的規劃，都無法脫離「基建先行」的原則。北環線施工將引入「國標」提速增效，許多業內持份者表示支持，認為國標「相當領先」；他們甚至提出既然北都建設「心急如焚」，不妨採用國標乃至內地施工隊，突破本地工程效率的瓶頸。

創科本質在「創新」
遵循港深差異化戰略

目前流行的「雙總部」機制，是指企業因應在不同地域優勢，設置兩個或以上總部的創新管理模式。不少專業人士認為北都建設雙總部能為北都、港深、甚至大灣區帶來新機遇，包括王緝憲。他就此建議兩地政府共同制定河套園區特殊政策，以及固定稅收水平，「企業會跟着市場走，會判斷哪邊更適合企業的哪部分發展」。例如香港可以接觸境外資訊、進口某些特定設備、實行國際認證，而深圳有土地和相對便宜的人物力資源進行產品製造，雙總部模式可以各司其職實現效益最大化。他提到，香港有大學在本地做科研、實驗，並透過內地分校把科研成果轉化成為產品、商品，這也是某種意義上的「雙總部」。

不過，不管是雙總部，還是北都建設，「人從何來」都是無法迴避的問題。王緝憲指，「最重要的是允許跨境通勤，允許深圳人過來上班。」他分析，深圳土地開發趨於飽和，南山、福田區作為市中心——承載着高密度人口，與具新興發展潛力的北都僅一河之隔，必將成為北都人才的主要來源。他強調在北都設立的跨境模式「不是海關，是通道」，因為允許有兩地公司許可證的員工在24小時內自由出入，可以達至效率最大化。

王緝憲對北都的產業定位提出反思：以「創科」為核心的發展方向容易引發製造業聯想，而香港真正需要的是回歸「創新」本質。他特別強調，北都發展應當遵循「讓深圳更深圳，讓香港更香港」的差異化戰略，而非盲目複製所謂「創新製造業」的發展模式。誠然，旅遊、金融、物流等服務業作為香港支柱產業，蘊藏技術創新的巨大空間，假如政府能以更宏觀視野理解「創科」內涵，那或許是北都「大包大攬」規劃的「合理解釋」。

土地發展效率偏低
大刀闊斧方能破局

窒礙北都發展的另一大難題是土地開發模式。傳統新市鎮開發模式要先經立法會撥款，完成收地及平整程序，再賣地予發展商。不過，有關流程繁瑣且耗時，「北部都會區統籌辦事處」亦沒有實際統籌權力。於是政府提出「片區開發」試點計劃，將位於洪水橋／厦村新發展區、粉嶺北新發展區和新田科技城的12.5、15.9及18.6 公頃土地，交由發展商綜合開發，即中標的發展商需就所有用地進行土地平整和建設基礎設施，然後保留住宅用地自行發展，並完成興建公共設施，如道路、休憩用地等後交回政府管理。然而，這種看似能夠節省政府現金流的公私營合作模式，並未得到發展商的積極響應，所以進度一再放緩。

反觀深圳，河套園區的迅速落成，少不了「多規合一」和電子化審批，能夠同類項目審批時間大幅縮短。王緝憲解釋，「香港的問題是要依照法律辦事」，但法律隨着時間拉長會越堆越多；而內地按照政策辦事，可以有變動空間。那麼，怎樣才能真正提速提效？王緝憲提到，以規劃一個新市鎮為例，規劃師完成法定圖則後需交由指定律師行審查一年，再經局長批核一個月。儘管許多圖則內容幾乎完全相同，卻仍需重複審查。而若採取平行推進方式，將一個圖則分為三部分，分別交由三家律師行同時審查，就能加快整體進度。

立法會選委界議員洪雯近期提出設立「北部都會區核心區管理局」及《北部都會區核心區管理局條例》，在地政、工程建設、金融、交通、要素跨境流通等多個範疇設立特定機制體制，全速為核心區建設拆牆鬆綁。早在2021年，曾任港交所行政總裁的李小加就提倡以「一港兩制」概念制定《北部特區法》，全面改變北都的治理模式和運行邏輯，「從物理上看仍然是一個香港，但在土地徵收、發展規劃、產業政策等等層面，就會沿用更加靈活的方式進行管理。」《香港01》創辦人于品海也早已提倡，設立最高層次的「香港北都發展領導委員會」，由特首親自主導北都發展，並以「制度改革」和「收地建設」作為首個階段工作重點，包括檢討農地改劃用途及交易制度、成立收地專用的「北都土地基金」。

沒有大刀闊斧的改革，北都的建設恐怕仍會繼續令人心急如焚。還看特首如何破局。