先講「賺錢」再說「重建」  市建局已遺忘自身職責了嗎?

撰文:劉彥汶
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今年為市建局成立二十周年,行政總監韋志成在5月30日於網誌上表示,今年是市建局的「收成期」,有八個項目已完成清場,並藉此機會補充市建局的現金流。韋志成更稱已提交未來五年的業務綱領,當中涵蓋多個新策展的項目及已開展但未完成收購的項目,總成本超過1,000億元,將會提供1.8萬個住宅單位,是市建局自2001年來最大規模及開支最龐大的業務。回望過去,市建局一直強調要「收成」足夠資金、穩定財政,方可提出更多重建計劃,似是將着眼點放於逐利之上,而非以更新市區提升市民質素為本。市建局本末倒置的服務表現,實質上源自於他們作為公營機構,卻又需要「自負盈虧」——儘管這是市建局「與生俱來」的架構,但亦不應見利忘義,將利潤凌駕於本身的職責。

全稱為「市區重建局」的市建局,是政府成立、專門負責為舊區進行重建及樓宇復修的法定公營機構。市建局前身為1988年成立的土地發展公司,主要是港英政府為解決樓宇老化而成立的自負盈虧公營機構,主責市區重建;其後因1997年金融危機,不少重建計劃被拖延,截至2000年公司淨資產只有2.9億元。特區政府遂於2001年注資100億元成立現時的市建局,同樣以自負盈虧方式營運;起初,市建局因投入多個重建項目,在成立開頭便累積多達30億元的虧蝕,亦連續兩年錄得負資產。

乍看之下,市建局的營運頗為困難,但隨着重建項目陸績落成、出售後,這種情況不再出現。2005年,市建局的財務狀況出現逆轉,淨資產按年遞增,至2020年,局方的總資產已達530多億元。

韋志成在網誌中不停強調未來五年的重建計劃會令市建局有龐大的財政負擔,似有「扮窮」之嫌。(張浩維攝)

2017/18年度盈餘達120億元 最賺錢項目淨盈餘68億元

韋志成形容今年為市建局的「收成期」,下年度或可向發展商招標,並向他們收取前期款項,以補充現金流,更不停在網誌強調未來五年的重建計劃會令他們有龐大的財政負擔。確實,市區重建項目必須有足夠資金方可成事,但市建局卻經常強調他們有財政負擔、重建項目對局方有財政風險等,似有「扮窮」之嫌。事實上,只要翻查市建局近幾年的年報,其財務狀況一目了然。

《香港01》曾於2016年統計,當時成立十五周年的市建局淨資產為250億元,且在短短的五、六年間,局方的資產已翻了一倍。在市建局成立二十周年之際,《香港01》再次翻查市建局2016至2020年的年報,發現每年年度盈餘大部份均超過30億元以上。至2017/2018年度,局方的年度盈餘更高達120億元,這個數字的年度盈餘是自市建局成立以來從未見過的。雖然2019及2020年香港歷經社會事件及疫情影響,局方的年度盈餘瞬間下降至23億元及1.17億元,但因2016至2018年「大豐收」,累積盈餘已達370億元,是2015年局方累積盈餘的一倍有多。

另外,市建局至今共進行超過60個項目,大部份已完成的項目均錄得盈餘。賺取利潤最多的四個地產項目分別為淨盈餘68億元的灣仔利東街/麥加力街項目「囍匯」、淨盈餘28.7億元的西營盤第一/第二街項目「縉城峰」、淨盈餘17.8億元的大角咀櫻桃街項目「海桃灣」,以及淨盈餘16.7億元的尖沙咀河內道項目「名鑄」。當中「囍匯」及「名鑄」均為近五年內落成的項目,而淨盈餘最多的「囍匯」亦是由市建局最常合作的發展商信和置業所投得。

灣仔利東街/麥加力街項目「囍匯」的淨盈餘高達68億元。(張浩維攝)

再者,觀塘市中心重建項目第二及第三發展區的第一期項目「凱匯」、公共交通交匯處、小販市集、商場等均會在今年完工,而「凱匯」的平均呎價更達2.3萬元或以上,加上商場、市集等租金,預計屆時市建局的收入將會直線攀升。從市建局近年的財務狀況可見,他們的財政壓力並非如韋志成口中所形容般「充滿挑戰」,全靠重建舊區及興建一般市民或未能負擔的高尚住宅,每個項目賺取的利潤可謂不少。

擁有收地「尚方寶劍」 亦可以極低價收樓

韋志成亦在網誌上提及,將研究重建油麻地、旺角舊區,計劃若開始進入項目儲備階段,市建局需動用上萬億元展開重建計劃,並需將計劃分開20個周期進行。他又稱,在每周期局方需要動用龐大的財政資源收購舊樓,還要在不虧本的樓市環境下從發展商收取前期資金。誠然,油麻地及旺角區的舊區範圍頗大,研究規劃及重建所需的資金必然較為龐大。但對於韋志成稱財務壓力會來自於收購舊樓,這個論點則值得商榷。

市建局是政府成立的公營機構,並不屬於政府任何部門,但神奇地,局方被政府賦予不少資源及公權力。在市建局成立的首五年,即從2002/2003年度起,政府通過預算,在其後的五年內分批提供共100億元的資金。後來市建局的財政狀況逐漸好轉,但日後若有需要,政府也會再向局方注資。另外,市建局的重建計劃能夠獲得政府免補地價,免費獲得「高空發展權」。最為人詬病的,是市建局可以根據《市區重建條例》和《收回土地條例》收回土地,以後者為例,如局方與業主無法達成收購共識,局方可向政府申請使用該條例將土地收歸公有,收回觀塘市中心重建項目第五期內的裕民坊便是其中一例。

除以上的特權外,市建局可以極低價向業主收購該土地或單位。例如,市建局在2006年開始為深水埗荔枝角道/桂林街和醫局街項目進行物業收購,當時業主自住物業的收購價只有每呎實用面積3,894元。其後市建局與長江集團合作,興建高級住宅「丰滙」,現時每呎售價為15,000至20,000元。不難看出,市建局在收購舊樓時的優勢極大,比起發展商私人收購,市建局需動用的財政資源必定比發展商少。

韋志成稱市建局將會研究重建油麻地、旺角舊區,預料需動用上萬億元展開計劃。(羅君豪攝)

市建局已淪為地產商?

市建局前身為土地發展公司,政府成立市建局時將其設定為「自負盈虧」是無可厚非的。然而在這個設定下,卻令市建局迷失了當初成立的本意。舊區重建目的是為了推動香港社區的可持績發展,改善市民的生活環境,而非將舊樓重建成高尚住宅,將本來的居民趕離該區,再將新建成的單位以翻一倍的價錢出售,賺取更多利潤。從以上的調查中可見,大部份經市建局重建的舊街道,通通變成港人難以負擔的「貴價樓」。即使是市建局與房協合作的項目,亦成了昂貴的私人屋苑,到底市建局所推動的是社區可持續發展,還是機構的財力發展?

市建局作為公營機構,擁有政府所賦予的公權力,不應將賺取利潤作為首要目標,應要肩負社會責任及以市民為本。市建局在網頁亦有寫出他們其中兩個理念為「以人為本」、「承擔負任」,可惜多年來局方似乎未能秉持這兩項重要的信念。適逢今年為市建局二十周年,局方對未來五年的規劃亦已有想法,或許是時候將局內的工作方針撥亂反正,莫將自身淪為只懂斂財的地產商。

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