收地補償｜簡化分級、大灑金錢、便宜地主——就能加快收地？

香港土地房屋問題正面對嚴峻「關卡」，經中央多番督促，發展局終於有所動作，繼早前提出修例精簡發展程序後，近日（5月3日）又出台加快收地程序方案——優化政府收地清拆項目下為土地業權人及業務經營者提供的補償安排，包括把「特惠分區補償制度」由四級合併為兩級、更新定期調整分區補償制度計算公式參數、放寬露天或戶外業務經營者津貼的營運年期與津貼面積限制。社會對此「有讚有彈」，不少持份者表示歡迎，認為有望減少收地阻力；關注團體則擔心政府收地開支大增，正中地主下懷，恐怕難以確保公帑用得其所。政策最終應該以市民還是大地主的利益為依歸？如政府不重奪土地發展土導權，花費公帑的意義何在？

發展局近日提出優化政府收地清拆項目下為土地業權人及業務經營者提供的補償安排，並於周二（5月10日）向立法會發展事務委員會進行簡介，計劃在5月底或6月初尋求財務委員會批准。現時，政府透過《收回土地條例》徵收新界私人土地以作公共用途時，會向土地業權人、正在使用土地的業者，或其他受收回土地或受清拆行動影響的合資格人士，提供適當補供金等賠償。是次優化補償安排主要針對土地業權人及業務經營者，當中提高特惠補償金額及放寬業務經營者津貼限制兩項措施，最受外界關注和質疑。

提高特惠補償
地主得償所願

《收回土地條例》規定兩種補償業主方式，其中一種是當局建議「補償要約」，相關價格按照地政總署特惠補償機制釐定，當中分為農地及屋地，截至今年4月1日，農地補償基本定率為每平方呎1,085元，屋地則是2,152.5元；另外，農地依照發展程度分為甲、乙、丙、丁四級，再按基本定率的120%、75%、50%及30%計算補償呎價，當土地愈接接近新發展區時，補償金額就愈高。

是次優化方案正正涉及這個「特惠分區補償制度」。首先，把四個分區級別合併為兩個——「第一級別」適用於發展用途所需土地，例如新發展區、房屋、經濟發展用途及相關公共設施，其補償金額等同現行甲區補償水平；「第二級別」則適用於非發展用途所需土地，包括鄉郊改善及保育用途，補償金額是第一級別的一半。其次，政府自5月3日起更新分區補償計算公式兩項參數，整體補償率有所提高。

因此，第一級別農地由每平方呎1,302元上調至每平方呎1,510元，屋地由每平方呎2,583元上調至每平方呎2,995元；第二級別農地由每平方呎651元上調至每平方呎755元，屋地由每平方呎1,292元上調至每平方呎1,498元。可以預見，兩級制下，土地業權人可獲得的補償金額都會有所提高，正如發展局所預計，未來五個年度將收回500公頃私人土地，估計收地開支增加一成至63億。

民建聯立法會議員劉國勳認為，增加成本可以減少收地爭議，有助推動公屋興建進程。香港規劃師學會對外事務委員會聯席召集人黃舜浣也表認同，但提醒政府如要「用錢買時間」，必須妥善管理財政的問題。

乍聽之下，全新方案不無道理，畢竟「有錢能使鬼推磨」，但問題真的如此簡單嗎？

本土研究社成員陳劍青並不贊成所謂優化方案，對於「用錢買時間」一說，他認為關鍵在於政府的決心和魄力，但如政府繼續放軟手腳，即使增加收地成本，也不見得能夠加快進程。陳劍青更擔心，當局一旦隨便修改原有補償方案，恐怕衍生其他嚴重問題。

首先，分級愈簡單，標準愈含糊，決策透明度愈低，政府可以操控的空間也愈多，被地主左右的風險愈大。陳劍青指出，儘管四級機制同樣無法滿足所有持份者，但地政總署總算會按照地理位置進行賠償，更特此繪製彩色圖則顯示各級範疇，每年更新供市民參考。不過，如果更新機制，就會由政府簡單以「發展用途」劃分等級，難免令人懷疑地主可能更易影響甚至主導邊界劃分，直接獲取更多特惠補償。值得一提的是，政府決策透明度已有減少迹象，地政總署去年3月開始在無對外公佈的情況下，不再提供補償分區圖則予公眾查閱。如此一來，若再簡化標準，恐怕只會引起更多「官商勾結」的疑慮。

其次，人性本是貪得無厭，地主成功坐地起價，日後可能食髓知味，為換取更多補償而製造更大收地阻力。陳劍青預料，新方案同樣會產生新爭議，「過往數年鄉事派經常提出要將農地補償價升至甲級，在某個意義下，政府今次就是讓他們如願以償，可以說是任由他們予取予求。」

放寬業者津貼
更應覓地重置

除了土地業權人外，政府徵收土地時，還要向該地寮屋居民及經營業務者提供補償。發展局是次公佈優化措施也有針對「露天/戶外業務經營者的特惠津貼」作出調整。

在原有機制下，業務經營者最少要在被收回的土地上營運最少七年才合資格取得這項補償。在計算津金額方面，露天場地津貼率上限為5,000平方米、有蓋地方津貼率合資格面積下限為5平方米。發展局從兩方面放寬資格限制：首先，將取得津貼的營運年期由七年減至兩年；其次，取消露天場地津貼面積為5,000平方米的上限，容許經營者取得與場地面積對等的所有津貼。

當政府降低申請津貼要求，確實有望促使業務經營者更容易取得更多津貼以彌補收地損失，但問題恐怕並非如此簡單。陳劍青指出，土地業權人和業務經營者之間可能存在利益衝突，「過往我們接手過不少案例，是業主提早逼走租戶，取得他們的津貼。」例如2015年橫州棕地群收地期間便曾發生類似事件，當時政府就只顧與鄉紳、地權人「摸底」，錯過了進行「作業凍結」的關鍵時間，將問題加劇。

不過，最關鍵的是，對業務經營而言，除了津貼之外，更加重要的是業務重置。目前很多棕地被改建成停車場和物流場，令經營者不容易重置業務，但政府卻從未積極思考如何協助他們重覓出路。政府對於協助棕地作業者遷入多層工業大廈並沒有具體方案，更重申因棕地作業屬商業運作，而尋覓經營地點是市場行為，所以政府只會提償金錢補償。問題是，這種以「自由市場」之名放任產業自生自滅的施政思維，即使提供金錢賠償，也不可能令行業重生，最終受惠的多是那些大地主，而受害的就是一群中小企業。

無可否認，當前土地房屋問題嚴峻，在特區政府財力雄厚的情況下，適度提高補償金額的確有望掃除收地阻力。然而，在速度和公義的拉鋸戰中，天秤是否只能無否奈何地向一邊傾斜？公帑既然取之於民，更應用之有理、用得其所，正如陳劍青所提醒，「我相信最大問題是，公帑的運用到底是給大地主，還是去照顧在收地過程中最受影響的人？我相信經此修訂，政府短期內不會再有改動，但他們對於真正受收地影響的市民，有很多空間可以做得更好。」

誠然，如果特區政府不願重奪土地發展主導權，那花費再多公帑，也未必有太大意義。