重整房屋架構　還青年多元住屋選項

香港房屋問題嚴峻人所共知，「安居」一詞對不少人來說甚為遙遠，如基層市民須苦候公營房屋多年、被迫居於私人不適切房屋，夾心階層既未能負擔私樓，又未能受惠資助房屋政策等，均為港人居住困境的寫照。同為深層次房屋問題下的受害者，年輕人的住屋問題似乎未受當權者的重視。修訂《逃犯條例》風波的教訓，正正告訴政府既不能低估年輕人對現實絕望的躁動，更不應再對其訴求嗤之以鼻。港府要多管齊下重建年輕一代的信心、希望，就該重視並着手解決居住問題，為他們減負消弊，安心開創個人事業、成家立室。

買不起、租不到 青年蝸居也是夢

在置業主導的房屋政策長期影響下，社會只鼓勵青年苦幹儲錢，為踏上置業階梯奮鬥，卻忽視香港樓價水平早已難言合理，任年輕人如何節衣縮食，「去少啲日本」，「上車」之路都不見終點，可是，除了置業之外，青年缺乏適居選項，只能有苦自己知。毫無疑問，本港住屋成本已遠遠拋離市民負擔能力。據政府統計，2008年本港樓價比1999年升了2.77倍，租金上升了近一倍，同期薪金水平只升了1.64倍；而據國際公共政策顧問機構Demographia的數字，香港2018年的樓價負擔指數達20.9，即年收入中位數為34.3萬元的家庭，須不吃不喝21年方能置業。由此可見，市民的收入增長遠遠追不上上居住成本上漲的速度。

年輕人更是普遍難以負擔如此飛漲的住屋成本。一般來說，國際政策分析、學術研究等均以「30%原則」來量度房屋開支的可負擔性，即房屋開支不應超過家庭可支配收入的三成，否則該家庭將難以應付其他日常必要開支。當然，此方法不乏缺點，特別是它過於簡化，未有考慮貧富家庭之間的收入差異、開支分布等，以致30%的房屋開支之於不同家庭意義明顯不同。但總體而言，這始終不失為概略判斷房屋開支可負擔程度的方法。

大學畢業生薪金只能住劏房

以持大學學位的青年為例，新論壇及新青年論壇去年的研究顯示，1993至1997年出生的大學生，在20至24歲時的收入中位數為1.44萬元，若以「30%原則」計算，其可負擔的房屋開支不應超過約4,300元；以2016年劏房（或稱分間單位）的租金中位數4,500元來說，大學生剛畢業的薪金或只能租住劏房。

當然，年輕人的薪酬會隨年歲及工作經驗增加，理論上其可負擔的房屋開支、甚至置業機會亦會隨之增加。但據2016年人口統計數字，25至34歲持有大學學位的年輕人收入中位數僅為2.13萬元，可負擔的房屋開支亦只為6,375元，難以負擔較劏房以外更佳的住屋環境。更甚者，撇除學歷考慮，一般25至34歲年輕人的收入中位數只有1.68萬元，可負擔的房屋開支更只有5,040元，情況更為嚴峻。

理論上，年輕人婚後的負擔能力增加，或可應付私樓租金。以港人平均居住面積161平方呎計算，年輕夫婦租用最小居所也要1.19萬元，如夫婦二人均持大學學位，其家庭月入三成（1.27萬元）應可應付；但以整體年輕人收入計算，租住普通私樓單位開支明顯超過一般年輕家庭的三成收入（1萬元）。

若要置業，以去年平均樓價計算，一個322平方呎單位大概價值468萬元，若以九成按揭、供款年期為25年計算，家庭的每月最低入息須達3.73萬元，在支付近66萬元首期、印花稅與地產代理佣金外，每月還須供款1.44萬元。不論年輕家庭學歷為何，置業所需供款均明顯超過其所能負擔的房屋開支，更不用說一般年輕家庭月入只有3.36萬元，根本未能通過壓力測試。再考慮置業首期等開支，假設具高等學歷的家庭在婚前能將月入三成作置業儲蓄之用，夫婦二人最少需儲蓄4.3年，並假設其間樓價無上升。現實卻是過去十多年樓價急升，年輕家庭儲蓄速度被樓價升幅拋離。

當然，年輕人要在有限的負擔能力內置業，並非全無辦法。近年發展商愈見將貨就價，興建面積僅有百多呎的樓盤，估計未來三年納米樓盤的落成量將達3,000個，較過去三年高出60%。這似乎反映了市場對此類單位有一定需求，然而，按目前市場價格，這種「納米樓」售價動輒也二百多三百萬元，正常情況下每月按揭供款也要上萬元，年輕一代即使成功「上車」，也只獲得狹小居住空間，同時要把收入中相當一部份用於還債，難言安居。

30歲以下公屋申請者增一倍

年輕一代難以在私人市場尋覓安居之所，又不易擠身可負擔的公營房屋。不難發現，申請公屋的青年數目不斷增加，2011至18年間，未滿30歲的公屋一人申請者由2.9萬人大幅升至5.8萬人，足足增加了一倍。出租公屋原意為解決基層市民的住屋需要，而非為年輕人解決居住問題，故入息及資產限額有嚴格要求。事實上，青年開始工作後收入往往超出申請資格，不少人為求「贏在起跑線」，於是早於在學時期便申請，畢業後則刻意受聘於收入有限的工作，以確保符合公屋申請資格。

這種畸型現象充分說明，嚴重扭曲的房屋政策扼殺了年輕人對生活的想像。即使如此，在現行的公屋申請計分制下，年滿45歲者可額外獲得60分，而且隨其年齡每增加1歲，分數會增加9分，相比之下，未滿45歲者每年只增加3分，申請公屋對年輕人來說，也不是解決居住問題的「捷徑」。

至於資助出售房屋，供應量同樣有限，本就無法滿足市民需求，遑論助青年人實現安居。以本年居屋申請為例，房委會總共收到近30.2萬宗申請，超額申請60.5倍，創下歷年新高。雖然今年綠表與白表的比例，已由各半調整至四六比，惟白表申請超額認購破紀錄，達106.5倍，白表單身人士更須652人爭一個單位，可見居屋競爭極其激烈。至於作為照顧不符居屋申請資格又有置業需要者的首置上車盤，供應更加是杯水車薪，政府亦未有計劃將之恆常化，年輕人始終未見出路。

年輕一代既未能於私人市場中站穩住腳，亦難以受惠公營及資助房屋政策，不少人便須犧牲居住環境質素，以遷就有限的負擔能力，下流至私人市場中的邊緣房屋，如入住劏房。正如前述，劏房租金相對切合一般年輕人的負擔能力，事實上年輕人佔劏房住戶的比例亦相對較高，2016年居於分間單位的約21萬人中，有約四成為25至44歲人士，遠較其他年齡組群高；而且，劏房住戶中不乏高學歷人士，有約13%住戶的教育程度為專上教育或以上，可見劏房已成未能租住私樓的青年的「出路」。然而，劏房居住環境惡劣是眾所周知的事實，2016年這類居所樓面面積中位數只有107.6平方呎，惟呎租卻達42元，遠較同年40平方米（約430平方呎）以下的私人住宅租金31元為高。

青年宿舍落實進度緩慢

在公營與私營房屋市場外，其實有專門為青年度身訂造的臨時居住選項，即非政府機構提供的青年宿舍。港府自2011年宣布推出青年宿舍計劃，藉資助興建青年宿舍的成本，鼓勵非政府機構利用其閒置土地發展青年住屋，以滿足青年尋求獨立居住空間的需求。按計劃，參與機構在宿舍建成後須自負盈虧，租金水平亦須訂在不超過鄰近地區面積相若單位市值租金的60%。以保良局發展中的元朗馬田壆青年宿舍為例，單人房（面積約161平方呎）建議月租約2,000元，雙人房（面積約215平方呎）則為3,000至4,000元，租金水平相對合宜。

另外，青年宿舍計劃目標租戶為18至30歲的在職青年，單人申請者的收入水平不得超過全港相應組群每月收入的75%，如在2018年即為約2.1萬元，資產上限則為35萬元，而二人申請者的入息及資產限額則為單人的一倍。計劃租期最多為五年，希望入住青年能藉此儲蓄，協助實踐其中期個人發展目標。

然而，青年宿舍對緩解青年居住問題的作用相當有限。這項計劃終究屬自願參與性質，政府歷來只落實六個項目、共2,856個宿位；計劃進展也相當緩慢，以即將落成的青協大埔墟項目為例，整個項目由宣布設立至竣工，歷時八年； 2015年宣布的保良局元朗項目也到今年才動工，預計2021年方能落成；其餘四個項目更是尚無具體落成時間。

四管齊下 開拓安居社會

青年住屋困境嚴峻，政府未有積極政策解決，值得批評。若要助年輕人紓困，社會必須妥當梳理出問題所在，惟不少主流論述把青年住屋問題簡化成置業問題，將年輕人難以置業等同於問題的全部。以青年宿舍為例，雖然計劃未有明言宿舍定位為何，只稱供年輕人儲蓄、實踐人生目標的機會，但有不少意見均向政府表示，關注年輕人於宿舍租約期滿後未存足夠儲蓄「上車」，完成首次置業的「願望」。

在置業為重的思維主導下，不少年輕人渴望置業，而當樓價長期上升為有產者帶來可觀的財富增長，無疑會吸引更多人視房屋為財富增值工具，「置業上流」就是因而成為都市神話。前特首董建華任內提出讓七成港人置業的目標，但相關的「八萬五」政策生不逢時，最終不了了之，更被視為當年樓價下跌引發「周街負資產」的罪魁禍首。雖有前車之鑑，但董建華牽頭成立的智庫團結香港基金上周提出新的房策改革建議，仍舊主張讓七至八成港人置業，雖美其名效法新加坡推行「港人組屋」，但觀乎其相關主張，仍貫徹房屋商品化理念，而非像新加坡那樣視適切居所為社會福利。

香港的房屋政策缺乏「保障居住權」這個原則支撐，惡果有目共睹，而房屋市場偏重置業、輕視租住，更使得「無產者」未能獲健全的租務保障，讓「有產者」予取予攜，甚至有所謂「租樓等如幫人供樓」的迷思產生。相比之下，租樓既不受保障，又不具投資、財富增值的功能，置業者的住居狀態則相對穩定，甚至可在樓價持續上揚時，享受持續且可觀的財富增長，故在本地脈絡下「安居」自然與置業掛鈎，由此可見，年輕一代追求置業，多多少少是「形勢比人強」，在沒有其他適切居住選擇下只能隨波逐流。

囿於房屋結構狹窄，本地房屋市場中未有較買樓更為穩定的選項，置業似乎成為最「可取」的出路。問題是，香港樓價已與普羅市民收入水平嚴重脫節，對年輕人來說，除非有「富爸爸」或「富媽媽」資助，否則就要節衣縮食多年來追求「上車夢」，不少人在過程中看着辛苦積累的「首期」追不上樓價上漲的幅度，不斷望門輕嘆。即使年輕人窮上半生當「樓奴」，安居的代價似乎也大得教他們絕望。

其實，房屋政策不應將「租住」和「置業」分優次，就年輕人而言，姑勿論他們是否願意被置業決定「綁死」個人財政，當年輕人為了供樓而「打死成世工」，可支配收入受蠶食，代價是難以自由地發揮創意、開展事業，這不僅意味着個人的人生規劃受局限，從社會整體利益着眼，它也扼殺了產業多元化的空間，不利於創造一個可維持發展活力的經濟環境。

可惜的是，迄今不少有關青年房屋的倡議，本質上均沒有嘗試打破置業為本的房屋結構形態。舉例說，政府青年事務委員會去年發表報告，指出大部份青年渴望置業，故政府應考慮改善置業階梯，照顧各階層的住屋需求；雖然報告有留意青年存在對置業以外的居住需要，但只建議政府推廣及提供其他短期的居住選擇，如青年宿舍，好讓青年能滿足對獨立空間的追求，亦可儲蓄作日後置業之用，可見政府始終視置業為房屋階梯的唯一頂端。

公屋聯會聯同多個青年團體成立的「關注青年住屋聯席」探討如何幫青年解決居住問題時，重點亦是置業。該組織去年發表報告倡議恢復首次置業貸款計劃、增加購買白表二手居屋的單身人士比例、提高居屋青年家庭的揀樓優次、放寬首次置業人士的按揭成數，及引入港人首次置業的賣地條款。雖然報告對改善青年租住條件方面有所着墨，惟當中主要是改善合資格申請公屋青年的上樓措施，未有考慮更多超過公屋申請入息上限青年的需要。

年輕人面對的住屋困境，其實亦不獨是後生一代的問題。當私樓價格、租金不斷上升，拋離市民的薪酬增長，租住市場卻又不受保障，有限的公營房屋供應又將市民推回私樓市場中，收入有限的市民只能在私人市場中掙扎求存，甚至下流至質素較差的房屋中居住。只不過青年在其規劃成家立室的黃金時期就遇上如此困境，絕非社會之福，必須正視。要解決年輕一代的居住問題，讓他們對未來重燃希望，就必須改善房屋的可負擔性，打破以置業為本的房屋結構，增加置業以外的居住選擇。

一、重設租務管制

要打破置業為上的結構，政府必須建設穩健、具全面保障的租務市場，重設廢除已久的租務管制實屬必須。對不少人來說，租住遜於自置物業，原因除了兩者支出相若，租客變相幫業主供樓外，更因租住私樓不甚穩定。與置業供款不同，租住私樓成本幾乎隨樓價穩定上升，租戶要麼接受租金升幅，要麼另覓居所，甚至須降低居住要求，以維持租金在可負擔的範圍內。業主更可於生約期間逼遷，租戶未能保證可續租住所，其住屋條件存在不少變數。

政府須從速重設租務管制，藉租金管制及租住權保障，確立租住私樓市民的權益。前者可限制住宅租金升幅於合理水平，杜絕過度加租、甚至平抑市場租金水平，短期內可減輕目前租戶的壓力。就此政府須設立租務裁決委員會，釐定及定期更新物業的標準租金，以及仲裁租務糾紛。至於租住權保障措施則保障租戶續租的權利，如藉延長中止租約通知期，以及規定業主須有合理理由才可終止租約等，從而讓租戶有穩定的居住條件。

當然，租務管制亦須配合其他措施實行，例如空置稅，方能成事，而且不應屬於永久措施。如若市場有理性可言，樓價、租金水平均能回復至一般市民所能負擔的水平，政府亦無必要繼續規管，可適時檢討租金管制的必要。但原則上，如要建設健全的租務市場，提供置業以外的安居出路，租住權保障始終為租客議價能力的最後防線，理論上不容取消。

1970及1980年代，港英政府實施不同措施控制租金升幅及保障租客的續租權。1981年，由於房屋短缺，續約租金大幅攀升，政府為了保障租客免受業主迫遷，立法保障租客租住權，只要租客願意繳付當前的市值租金，業主就不得迫遷。直至1990年代，房屋供應轉趨穩定，「物業市場自由度」成了主流論述，政府於1998年及2004年先後取消租金管制及租住權保障。然而，如今私人市場租金連年上升，公屋輪候時間愈漸增加，整體的住屋環境與當年迥異，但政府對恢復租管的態度仍然強硬。（資料圖片／高仲明攝）

二、改革資助房屋供應模式

雖然本港房屋政策須打破置業為本的框架，市民仍須有自由選擇自置或租住居所。能力足夠的市民當然可繼續於私人市場內置業，而政府應以平抑樓價增長為目標，讓市民的勞動成果不至於被置業開支過分蠶食。但對能力不足，又希望置業安居的市民，政府就須要予以協助。長遠來說，政府可以大規模推行資助房屋計劃，包括大幅增建居屋，同時恆常化首置置業計劃，全力資助既未符合公屋申請資格、又無力負擔私人市場物業的夾心階層置業。但必須指出，政府應主力以興建資助房屋的形式解決市民的置業需要，而非透過降低按揭成數，或以任何形式資助市民於私人市場中買樓，這只會進一步刺激樓價水平，提升一般市民於私人市場置業的難度。

更重要的是，政府應改革資助房屋的定價方式。畢竟，政府興建資助房屋並非以圖利為目標，即使現時資助房屋定價改以市民的負擔能力計算，其價格仍不便宜，且尚有不俗的盈利空間。政府應考慮以成本價出售資助房屋，徹底減輕市民負擔。政府亦須大幅提高資助房屋的轉售限制，甚至完全禁止轉售，將資助房屋絕緣於投機炒賣，鼓勵房屋只用於居住用途，同時亦可減低對私營房屋市場的影響。

三、構建更全面公營房屋系統

針對無法負擔租住私宅的基層，出租公營房屋仍是至關重要。毋庸置疑，政府須大幅增建出租公屋，務求照顧逾20多萬戶的基層市民的需要之餘，盡早實踐政府早年承諾，讓平均輪候三年上樓的準則逐步擴展至非長者單身人士。但必須指出，在土地、房屋供應未曾到位前，政府必須停止將新建公屋單位轉作綠置居出售，以免珍貴的公屋資源用於投機炒賣用途，而非用於照顧基層家庭需要。

但樓價持續飆升，收入稍高的夾心階層也對私樓租金水平感到吃力，遑論置業，惟他們收入明顯超過公屋申請資格，無緣受惠政府協助。無疑，夾心階層有權申請購買資助房屋，但正如前述，對不少市民來說，供樓負擔不但沉重，甚至形同枷鎖，市民理應有在置業以外的選擇，惟市場租金水平高企，夾心階層始終沒有可負擔、且適居的住屋選項。

就此，政府應復建、甚至大規模興建有「中產公屋」之稱的公營出租單位，配合傳統公屋，為中、低收入市民提供低於市價租金的居所。現時全港僅三條俗稱中產公屋的乙類屋邨，由房協興建，雖然租金大概為市值租金的一半或以下，但亦較一般公屋為高，申請者的入息限額及資產限額亦相對較高。政府應擴充出租公屋的系譜，在增建傳統公屋時發展更多中產公屋，照顧基層與收入稍高市民的需要。

近十多年來，年輕人於在學期間申請公屋頗為常見，原因除了私樓樓價、租金異常高漲，青年害怕日後難覓居所之外，更是由於他們畢業後的收入輕易超出公屋入息限制，惟政府除了資助房屋計劃外，就沒有針對收入稍高群體的公營房屋政策，故不少年輕人唯有在畢業前盡早申請公屋，甚至在畢業後刻意壓低收入，以符合申請門檻，搏取上樓希望。然而年輕人的住屋需要不但被忽略，甚至被視為攤薄公屋資源。故此，增建中產公屋有助分流收入高於公屋申請要求者，讓一般公屋用於照顧基層家庭，達致更準確的資源分配。

針對年輕人的租住需要，有必要改革整體公營房屋的輪候安排。以房委會為例，其於2015年有關「非長者一人申請者」的修訂，大幅增加年滿45歲申請者的得分與增分幅度，形同在制度上歧視年輕申請者。必須指出，年輕一代薪酬增長潛力較大，理論上日後其房屋負擔能力應有所增加，或許未必需政府提供協助，故愈年輕者得分愈低不無道理。但假如年輕人輪候多年依然符合公屋申請資格，明顯具相當的住屋需要，政府不應僅因年齡便削弱其上樓機會。故此，政府未來應檢討公營房屋的輪候制度，改革歧視年輕人的分配方法。

四、加強青年宿舍計劃

在上述各項房屋選項以外，青年宿舍的角色亦相當重要，理應作為青年通向不同安居選擇的過渡選項，這亦與政府、甚至不少地方的青年房屋理念相似。當房屋階梯的末端不再只有置業可選，青年宿舍的定位便不再是只讓年輕人儲蓄「上車」，而是真正讓青年為其生涯目標而作儲蓄。

當然，這並不排除青年仍以置業為人生目標，青年宿舍應依舊可讓他們既藉低廉租金解決短暫住屋需要，同時為未來置業作好準備。但如青年無意置業，並將其儲蓄用在其他用途上，房屋階梯理應提供足夠選項，如他們可在受足夠保障下租住私樓，甚至按當時入息條件申請各類的資助及公營房屋，好讓他們即使在青年宿舍租約期滿後，亦能覓得安居之所。

就此， 政府必須大力加強提供青年宿舍的力度。單靠鼓勵非政府機構參建，不但效率低下，更是反應慘淡，政府必須採取主動，全力承擔發展青年宿舍的責任。政府應考慮訂立供應青年宿舍的時間表，恆常批地予房委會、房協等機構，每年興建適量青年宿位，這既可滿足更多青年需要，更可利用他們的經驗提高興建效率。另外，政府亦應為青年宿位訂立最低面積標準，以確保達致適居水平。

租住條件方面，青年宿舍的最高入住年期應有所提高。誠如不少批評指出，目前計劃最高容許租住五年，對協助青年儲蓄的功用有限，故政府應考慮提高至最少十年。同時，不應禁止入住青年宿舍的青年同時申請其他公營資助房屋，畢竟此乃市民應有權利，只要青年有需要又合乎資格，便不應阻止。有論者或許認為此舉涉及雙重資助，有損其他申請者權利。但不要忘記，即使日後房屋供應大增，公營房屋輪候始終需時，合資格青年在輪候時亦須面對居住問題。且青年宿舍本屬過渡性質，如青年能輪候期間入住，既能解決輪候時的居住問題，更可促進在租約期滿後盡早接駁其他長遠房屋選項，顯然更能照顧青年的住屋需要。況且，如若公營房屋大增，輪候時間能維持於三年之內，那麼年輕人佔用青年宿位的時間明顯不長，對其他申請者的影響相當有限。

要讓年輕一代對香港重燃希望，設身處地解決他們面對的住屋困境乃為必要進路之一。上述倡議勾劃本港房屋階梯的改革路向，惟僅有方向並未足夠，政府是否具備改革決心與領導力，更是關鍵。

【編按】
本文原刊於第182期《香港01》周報（2019年9月30日出版）