《路透社》的一個消息震驚了香港股市，不少人臆測北京將有大動作「整頓」香港的地產霸權，上周一（9月20日）多隻地產股錄得超過一成的跌幅，恒生指數一度急挫逾千點，市場陷入一時恐慌，香港的地產霸權是否就此終結呢？

「地產霸權」一詞語出2010年出版的中文版《地產霸權》。作者潘慧嫻曾擔任新鴻基地產已故創辦人郭得勝私人助理超過八年，並在嘉里建設負責土地及物業的估價與收購多年。這本書原本早於2005年以英文出版，後來中文版出版後，「地產霸權」便成為香港地產商的代名詞。今日這個說法更得到廣泛共鳴，香港人的衣、食、住、行仿如被地產商壟斷，人們甚至陷於「無立錐之地」的困窘。但其實，這個城市亦經歷過一段「有樓無人買」的年代，不少人陷入負資產。這一切的轉變，大概要從1997年的秋天開始說起。

香港的負資產夢魘

1997年7月，多個亞洲國家貨幣受到機構投資者的追擊，泰國、菲律賓、印尼、馬來西亞等政府先後被迫放棄固定的聯繫匯率，貨幣大幅貶值。這場金融風暴席捲整個亞洲，香港雖然守住了港元，但股市、樓市以至經濟整體亦無可避免地受到拖累。短短一年間，恒生指數便從同年8月7日歷史高位的16,673點暴跌超過六成，港股總值損失超過2萬億元。住宅價格受股市影響，樓價一年下跌超過五成半，無數業主淪為負資產一族，大量單位在市場上放售卻無人問津。加上經濟下行，不少公司資不抵債，失業、裁員、破產等成為常態。因為債務問題而出現的自殺或者倫常慘劇，更是多不勝數。

後來，2000年科網股爆破，加上2003年非典型肺炎爆發，香港更是百業蕭條，地產物業成為燙手山芋。各大地產商因而減價促銷，當時提供的優惠可謂五花八門，例如推出零首期、兩年免供、跌價兩成補償計劃等吸引買家入市，骨牌效應一觸即發。

地產霸權是這樣養成的

為了挽救樓市，香港政府遂推出一系列的救市方案，然而這些措施除了為地產商拆牆鬆綁外，亦逐步養成了地產霸權。孫明揚在2002年出任房屋及規劃地政局局長後，提出重新檢討政府在房地產市場的角色，認為政府應該減少供應土地、結束資助房屋計劃，盡量減少對於市場的干預。政府及後便停止了定期拍賣土地制度，無限期結束居屋計劃，企圖製造房地產的稀少性，挽救地產商及房地產市場的劣勢。此外，政府亦取消有關控制樓宇炒賣、租住權管制的措施，包括取消內部認購的限制等。

這些政策為地產商打開了方便之門，房地產市場逐步反彈回升，代價卻是政府因而喪失了香港房屋發展的主導權。其中，定期的賣地制度換成了以勾地方式賣地，令原來由政府主導的土地發展模式，改由發展商決定土地發展的速度和步伐。而停建居屋計劃，更是把夾心階層的住屋需求轉介到私人市場，變相令大部份香港市民需要參與置業階梯，為居住問題付出大量收入和儲蓄。政府後來進一步修訂各類型有關規管房地產發展的條例，為地產商提供方便的政策環境，例如2010年修訂《土地（為重新發展而強制售賣）條例》，把拍賣門檻降至80%業權比例。對一些有利發展商的銷售手法亦繼續「積極不干預」，例如現時的《一手住宅物業銷售條例》未有限制發展商招標的售樓方式。以上的政策、措施甚或不作為，都提供了有利地產商壯大的環境。

政府早應整頓房地產

除此以外，政府在2003至2004年度的財政預算案提出「將價值1,120億元的政府資產出售或證券化」，亦即是「領匯上市」，並於2005年出售了全部在房委會轄下的零售物業，共151個商場及8萬個車位。政府出售物業變相全面退出提供民生需要的公共商場，亦放棄了平抑物價的機會。領匯上市為政府庫房帶來了幾百億收入，然而市場化卻令商場引入各種財團資本，市民的日常需要都變成了大型財團賺取龐大利潤的來源。大型超市遂進駐大小屋邨的商場，而連鎖食肆亦改變了不少地區的環境。加上一些地產發展商持有巴士、電力等業務，他們掌握了市民衣、食、住、行的各種需要，主導各類公共服務，變相市民的福祉亦任人魚肉。地產霸權之所以為霸權，亦在於此。

《地產霸權》一書在2010年出版後，引起社會關注地產商和壟斷行為，然而政府的不干預才是更直接導致這種霸權現象的重要原因。事實上，政府當年各種救市措施都有其必要，尤其是當時樓市出現恐慌情緒，無數市民都因為房貸而背上沉重的債務，一些人更因為資不抵債而家破人亡。然而，當樓市回穩後，這些為發展商提供便利的政策和措施就成為了財團賺到盡的工具，特別是房屋是每一個市民的必需品，幾代年輕人因為這種政策環境而賠上青春，許多年輕夫婦因為首期和供樓而耽誤了家庭計劃。如今《路透社》的消息引發了「整頓」的疑惑，但糾正房屋問題不是香港政府早應該付諸實行的事嗎？