【施政報告.拆局】倡工廈改裝過渡房屋 林鄭打倒「昨天的娥」?

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特首林鄭月娥在她的首份施政報告中,表示會研究讓整幢工廈免補地價改裝為過渡性房屋,可能有不少人覺得這項政策「熟口熟面」,因為早在2012年,當時仍是政務司司長的林鄭月娥,早已提出這項政策構想。

只不過,當年政府的研究結果,是這項政策無論從財政上,又或建築限制上,都缺乏可行性。為何一項早年已研究過,最終被上屆政府打入冷宮的政策,在林鄭手上會「敗部復活」,新一屆政府到底有何盤算?

不少工廈劏房屬擅自改動室內間隔僭建而成。(資料圖片/羅君豪攝)

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工廈改建住宅 林鄭舊事重提

在這份施政報告中,最受關注的房屋政策固然是綠置居和首置上車盤,但其實還有一項有趣的政策「遺珠」,就是林鄭提出,政府會以破格思維,協助和促成各項由民間主導和推行的短期措施,增加過渡性住屋供應,當中包括研究讓整幢工廈免補地價改裝為過渡性房屋。

這項政策之所以值得留意,就是有關構想並不新鮮,而是一項陳年舊政策。早在2010年,仍在曾蔭權班子負責活化工廈政策的林鄭,到2012年成為梁振英班子的政務司司長之後,尚在繼續跟進工廈問題,當時她指出,在活化工廈政策之下,只容許工廈改裝成商業、辦公室或酒店,不能改建為住宅,而為了盡快增加住宅單位供應,政府將研究將部分工廈改建成住宅,作為過渡性住房又或大學宿舍等等。

戴先生小小的工廈劏房只有約80呎,月租3,300元,平均每呎41元。(盧翊銘攝)

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成本高成效低 政策被打入冷宮

而這項政策,其實早已有研究結果,結論就是行不通。翻查發展局在2013年7月向立法會的答覆,當局表示,凡改裝作住宅用途的工廈,均應符合住用樓宇的建築標準和規定。但在大部分個案中,這類改裝都涉及大幅度改動樓宇,甚或須拆卸樓宇的部分樓面。

而有關工程即使在技術上可行,其費用亦將相當高昂,而且會減少經改裝的樓宇內可用作過渡性住房的樓面面積。而最直接的方法,其實是把合適的工業用地,改劃作住宅用途,用作興建住宅。

社協建議,當局應考慮容許工廈改裝劏房出租,解決租金高昂問題。(黃靜薇攝)

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與其花時間改裝 上屆政府倡整棟重建

據悉,當時政府研究所發現的問題,具體來說至少有兩方面。一是大部分工廈的消防設施、走火通道、升降機等,本來就不是為了作為住宅之用,要改為住宅就要投放巨額資金改裝,由於整棟工廈改裝成本可能「億億聲」,就算改裝之後,亦難以平租給基層。

二是根據建築物條例,所有住宅單位的九米範圍之內都要有窗戶,用作採光和通風,在這個限制之下,相當大部分工廈都不適合改作住宅,例如不少舊式工廈內籠間格都是一大片四四方方的空間,只有靠窗的部分有條件改成住宅。例如有一些案例,按條例要求在工廈內間出地方改作住宅之後,中間空出的位置差不多如一個籃球場般大,間格上並不合理。

工廈劏房戶陳生與兒子住在80呎,只得一張床的劏房,因其兒子的劏房遭業主強行拆掉。(羅君豪攝)

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從規劃、強拍入手 加快釋放土地潛力

由於工廈改建住宅的構思需要政府背書,不可能如非法劏房般胡亂分間,但受到財務和建築上的重重限制,結果多年來被束之高閣。另一方面,不少工廈亦因業權過於分散、政府又欠缺規劃,將工廈以至整片舊式工廠區拆卸興建住宅的想法,多年來亦未能實現。

對於這些情況,當年處理過工廈問題的林鄭月娥理應知情,為何當年發現行不通的政策,今天又會敗部復活?有說其中一個方向,是打工廈低層單位的主意,在消防條例、建築物條例等方面略為通融。但正如當年政府的研究結論,既然一些工廈的地段是適合全棟拆卸改建住宅,為何政府仍在小修小補,而不是在規劃以至強制拍賣等方面入手,解決工廈改建住宅的難題,從根本上釋放珍貴的土地資源潛力?



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