【拆局】公屋封頂　置業主導　林鄭推八萬五政策2.0？

特首林鄭月娥提出公屋封頂論，令外界關注新政府的房屋政策變化。雖然將公屋數量封頂、將資源轉向綠置居，對正在輪候公屋的基層家庭不利，卻有望贏取二百萬公屋居民的認同，在政治上可能噓聲少、掌聲多。
其實公屋封頂論的理念，和當年董建華提出七成市民自置居所的房屋政策目標，背後理念如出一轍。因此，將公屋數量封頂的的政策大方向，其實和董建華的「八萬五」房屋政策，也有着相同的致命傷。

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控制出租公屋數量　有人歡喜有人愁

將出租公屋數量封頂的構思，其實在15年前由時任房屋及規劃地政局局長孫明揚提出，而林鄭提出的可說是「改良版」方案，日後的公屋新項目，很可能都會轉為綠置居出售，而這個政策變更，將會是「有人歡喜有人愁」。

最愁的，固然是現時正在輪候公屋的基層家庭。目前接近28萬戶的公屋申請宗數之中，即使扣除非長者的單身申請者，等候上樓的基層家庭仍多達15萬戶，平均輪候時間長達4.7年。雖然政府多番強調，將公屋改作綠置居出售，可以吸引現時的公屋家庭交出手上的公屋，在1間換1間之下，公屋供應總量不會減少。不過不少關注基層權益的團體質疑，這種做法會拉長公屋編配時間，不如直接將新樓編配給基層家庭更有效率。

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公屋輪候家庭更苦　中港矛盾令議題失焦

但即使政府解決了編配效率問題，實際上始終解決不了的是，這種政策確實造成了「富戶住新樓、窮人住舊樓」的局面，惟社會對這種不公平的情況，卻欠缺迴響。因為一方面，公屋輪候人士雖然數量眾多，卻又相當零散，卻無法整合成一股具影響力的社會力量。

另一方面，社會上不少人有一個固化思維，就是輪候公屋的很多都是新來港人士，認為他們是來香港「搶資源」，假如沒有每天150個單程證，香港根本不需要再覓地興建更多公屋，這種論調在一些本土派圈子內大有市場。因此，即使公屋輪候的人龍愈來愈長、劏房居民的生活如何艱苦，但尖銳的中港矛盾往往令公屋議題嚴重失焦，故政府打算將出租公屋數量封頂的構想，社會上亦未必有太大反彈。

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公屋家庭雙重受惠　進可買退可租

不過另一邊廂，即是對現有的200萬公屋居民來說，他們將成為公屋封頂政策的受惠者。因為他們既已經享受了公屋福利，政府更為他們提供多一個選項，可以低廉的價格買綠置居圓置業夢，說得再白一點就是「置業發達」夢。事實上，對不少公屋居民而言，都希望重新推出董建華年代的租者置其屋計劃，可以用「荀價」購買現時租住的公屋，就算不轉售圖利，也可以晉身「有產階級」，如今政府給予他們更多機會購買綠置居，自然廣受百萬計的公屋居民歡迎。

因此，如果從政治計算上，將出租公屋數量封頂，挪騰供應轉作綠置居，以今天的社會實況看，相信會是噓聲少、掌聲多，除了苦候公屋的基層家庭難以認同有關政策之外，現有公屋戶相信是支持居多、而一向崇尚「自由市場」理念的中產和精英階層，亦可能傾向認同有關政策，或至少不會反對。

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香港樓市如過山車　政府鼓勵「上車」是禍之福？

然而，這項以置業為主導的房屋政策，其實有一個無法解決的致命缺陷，就是將更多香港人將樓市升跌絪綁在一起。當政府促使更多人成為業主，在整體樓價上升之時固然是叫好者眾，但世界上從沒有只升不跌的資產價格，政府自己也經常勸告市民「樓市有風險，置業要謹慎」，特別是香港的樓市向來是「單料銅煲」，易熱易冷，這一波樓市升浪，至少已由2009年美國推出首輪量化寬鬆政策延續至今，一個樓市可以連升多年，其實已是相當罕見，無論從樓價指數或供樓負擔比率等等指標來看，相信沒有人會認為現時的樓價是一個「正常」狀態。

這種置業為主導、不斷鼓勵市民買樓的房屋政策，最怕是生不逢時，就如董建華當初推出八萬五、提出七成人自置居所的目標，在樓價仍高企的時候，很多人都認為是德政，但當經濟逆轉、樓價調頭向下，八萬五就淪為推倒樓市、「呃」市民置業、推業主落火坑的代名詞。

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將港人與樓市綑綁　林鄭考驗自己的「腳骨力」？

而林鄭計劃將出租公屋供應封頂，勵行其置業主導房屋政策之際，樓價早已累積了極大的升幅，更重要是美國持續加息、開始「縮表」之下，本港利率趨升相信已近在眼前，除了樓市難免受到影響，股市表現亦恐怕會受到加息左右。若如此，靠股、樓支撐的香港經濟，又會遭受怎樣的衝擊？

當然，有人會覺得這種論調已經重複了好幾年，香港樓市不是一直相安無事嗎？但樓市何時爆煲是一回事，政府將更多人推向高風險的資產市場又是另一回事，樓價升時很多人會高興，不過樓市逆轉時就變成全民中伏，香港經濟社會重傷，年復年追逐置業夢，瞬間雲散煙消。當年的董建華就「腳痛」收場的慘痛教訓在前，難道林鄭月娥也想再考驗一下香港人的投機運和自己的「腳骨力」？