葵芳閣馬會投注站天花滲水揭管理糾紛 小業主憂攤分龐大維修費

撰文:黃靜薇
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葵芳閣馬會投注站發生天花滲水事件,引起屋苑法團與業主分擔維修費用的爭議。跟進個案的民主黨立法會議員尹兆堅,與法團前主席將滲水源頭的矛頭指向商場部分,又批評今屆法團招聘顧問公司為全幢大廈勘探,小業主擔憂最終需分攤龐大維修費用。
葵芳閣現屆業主立案法團回應指,除了馬會的滲漏問題外,屋苑亦積累其他維修問題需處理,經多次商討後,法團決定招標聘請專業顧問為屋苑進行全面勘察,由於現時仍然是安排揭標階段,維修工程費用支賬等事宜未有明確安排;馬會則指,正就維修問題與法團及涉事商戶商討。

樓齡逾33年的葵芳閣,有屋苑業主透露商場舖位疑有天花滲水問題,法團卻為整幢大廈進行全面勘探,憂慮破壞行之已久「分帳分管」的管理模式。(黃靜薇攝)

葵芳閣於1984年入伙,3座大廈共涉600伙單位及54個商舖。位於商場地舖的馬會投注站,因天花滲水致鋼筋銹蝕及石屎剝落,於去年2月起去信法團,投訴並要求查找滲水源頭維修。

民主黨立法會議員尹兆堅(左起)、葵青區區議員吳劍昇以及前法團主席蔣先生指法團多年來的帳戶均分為住宅和商戶兩部分,若然住戶部分需維修,商戶理應無須「夾份」,反之亦然。(黃靜薇攝)

涉事商舖拒「找數」 責任疑推予業主

前法團主席、現任管理委員會委員之一的蔣先生透露,2001年起,法團沿用「分帳分管」的模式管理。他指,儲備基金分為住戶、商戶,以及一個由兩者共同管理的公用戶口,主要用作收取日常行政費等用途。換言之,住戶如需修葺大廈外牆等維修工程,商戶毋須「夾錢」。

蔣先生又稱,馬會的天花滲水問題,表面看來應與樓上商戶有關,該商戶是一家酒樓,因此應由酒樓的業主負責維修滲漏問題,但法團與酒樓業主代表於10月會面時,對方口頭婉拒負維修責任,又指滲水涉及樁柱結構,該部分屬於公共部分,理應由大廈所有業主共同負責。法團最終於管委會會議中,以8比3通過以招標聘請工程顧問公司勘察大廈結構。

馬會指今年7月發現因天花持續滲漏,導致天花有石屎鬆脫、主樑出現結構性裂痕,現已進行臨時加固工程及圍封約5分一的範圍。(黃靜薇攝)

憂小業主要「埋單」  議員批龍門任搬

蔣先生續指,管委會會議中,顧問公司提交三個報價,其中包括住戶與業主共同分擔勘探費,他擔心一旦通過上述方案,加上雙方共同持有的儲備金甚少,變相小業主需自掏腰包做維修,「最終係業主承擔返,維修費一定好貴,但責任係咪喺我哋到?」

尹兆堅表示,屋苑公契允許住宅和商場物業的佔有人用「分帳分管」的形式獨立管理財政,住戶按規定無需要與商舖一同繳付維修費,現時卻相反,「即係打破過往協議,有搬龍門嫌疑,對小業主係唔公道。」他亦指,即使法團有責任維護大廈的結構安全,亦應釐清滲水責任誰屬,「如果係業主任由滲漏導致樑柱的結構受損,是否牽涉第三者責任呢?」

馬會聘請合資格人士進行勘察後,懷疑滲漏源頭可能是來自酒家及公用部分,圖為涉事受影響的範圍。(受訪者提供)

法團:如滲漏確為公眾設施引致 須共同承擔

法團及管理公司透過電郵書面回覆,指一直跟進處理馬會天花滲水,過去曾重新翻修1樓平台部份防水層改善滲水問題。但法團表示,除了滲水問題外,大廈亦有其他結構性問題需勘察,故才考慮招聘顧問公司為大廈進行全面的勘察評估;至於維修費用方面,現階段未有明確安排,法團會舉行業主大會交代揭標等事宜,惟強調若滲漏問題由葵芳閣的公眾設施引起,將會由所有業主共同承擔責任。

馬會表示,自2015年8月開始,一直與法團、大廈的管理公司及酒家反映問題並要求維修,雖然法團曾修補平台、停車場的伸縮縫位置,惟滲漏問題一直未解決。馬會又指,今年7月投注站天花石屎鬆脫、主樑出現結構性裂痕,為保障公眾安全,須關閉投注站一個月,經註冊結構工程師檢查後,懷疑滲漏源頭來自上層的酒家及公用部分,並於今年8月及9月委託律師,再次致函要求酒家解決單位滲漏,亦要求法團就主樑的嚴重銹蝕作維修。

律師梁永鏗表示,無論公契是否列明「分帳分管」,若然大廈公用部分如結構等需要維修,大廈的業權人均須共同負責維修費用。不過,如出現結構損毀的私人地方,查明是源於個別業主引起,受影響業主可循途徑追討維修款項。

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