專訪譚小瑩:收地較公私合營更公平 法例賦權政府處「不敗之地」

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關乎香港未來幾十年土地供應格局的「土地大辯論」,已經於4月26日展開,由土地供應專責小組整理的十八個土地選項,尢其是以公私營合作模式,發展新界私人農地的方案成為外界焦點,不少意見認為,這種模式極易出現官商勾結情況,令珍貴土地資源變成發展商謀取暴利的手段。

市建局前行政總監、香港規劃師學會前會長譚小瑩接受《香港01》專訪,她認為只要在整體規劃得宜,政府引用《收回土地條例》發展農地,遠較公私營合作的模式公平,因為只要收回的土地符合公眾利益,收地時不是針對單一業主,政府基本上處於「不敗之地」,毋須懼怕會被發展商司法覆核。她亦形容現時的社會環境,市民與政府之間的信任逐漸消耗,推行公私合營只會加劇社會磨擦,引來更多爭拗。

(系列之一)

市建局前行政總監譚小瑩接受《香港01》專訪,談及她對公私合營的看法。(歐嘉樂攝)

行政長官林鄭月娥去年上任後,隨即宣布成立「土地供應專責小組」,小組經過近八個月的討論後,最終敲定十八個短中期及概念性的土地選項,將過去多年來備受爭議的議題,攤出來讓全港市民討論,部份選項例如公私營合作模式發展新界的私人農地,由於牽涉多個發展商利益,不少人都指土地大辯論會否淪為幫助發展商「開路」。

為期五個月的土地大辯論,十八個土地選項以公私營合作發展新界私人農地較有爭議性。(資料圖片)

譚小瑩:公私合營不應只為個別人而做

市建局前行政總監譚小瑩接受《香港01》專訪時,談及對公私營合作的見解,她認為過去香港亦有採用過公私營合作的模式。及至九十年代,政府與發展商新鴻基簽訂發展馬灣的協議,以扣除補地價的方式,換取發展商協助搬村及興建馬灣公園。譚小瑩以當年馬灣的發展為例,提出如果推行公私營合作時,涉及收回小業主的土地,或許會出現不公平的情況,「這種情況下其實會影響小業主,他們的權利有否被保障呢?在這情況下,是否會出現『大細超』?」

譚小瑩續指若然政府為個別的發展商興建基建、擴闊道路,而須要收回附近小業主的土地,這樣的合作模式就有問題,「因為你明知道大業主擁有那幅土地,是為了他而去改變。」她認為在此模式下,小業主就會成為被犧牲的角色,造成不公。

譚小瑩認為即使是容納數萬人的小區,都認為是由政府去主導規劃。(資料圖片)

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系列之三:天水圍公私營合作 發展受限 保地產商利益被詬病

公私合營若欠透明 失市民信任

譚小瑩認為在今天的社會環境下,政府與市民、甚至於市民與市民之間,未能建立互相信任的橋樑,社會仍然瀰漫著猜疑的氣氛,在這種環境下推行公私營合作,徒添煩惱,「過往香港的情況是,問(政府)又好像有話說不清,又收回小業主的土地予大業主發展,有這些不公義的事情發生,所以信任慢慢磨損。」

她認為若然政府希望得到市民的信心,就應該增加施政透明度,而引用《收回土地條例》,將土地一併收回再重新規劃,就是最公平、公正的做法。相對於公私營合作,譚小瑩認為只要有良好的規劃,實施《條例》是「對大業主、小業主都是公正的做法。」她又說,「就算不是大的新市鎮,只是一個小小社區,容納數萬人,我都覺得這個不應該是公私營合作,而是由政府去主導規劃。」

行政長官林鄭月娥上月出席立法會答問大會(5月3日)時,提到不能隨意引用《收回土地條例》,否則可能會面臨漫長的司法覆核程序。(資料圖片/林若勤攝)

業主司法覆核收地決定 無一勝訴

行政長官林鄭月娥上月出席立法會答問大會(5月3日)時,提到不能隨意引用《收回土地條例》,否則可能會面臨漫長的司法覆核程序。

在市建局工作近十年的譚小瑩表示,局方在過去的重建項目,部分面積不算大,也常引用《收回土地條例》,收回部分未能透過自願收購的單位,再以公開招標的方式出售予發展商,興建私人住宅,「當時都有業主告到英國樞密院,但最後也輸了。」

譚小瑩承認法例的確未有清楚說明何為公共用途(Public Purpose),但亦無明言只可應用於新市鎮,根據《條例》第16章,行政長官可決定以公開拍賣或私人合約的方式,批租及批出土地,「即是批租予房委會,抑或拍賣興建私樓,完全是法例之內做得到,之前有指收地後私人發展的住宅會受質疑,觀乎《條例》又真的不是。」

譚小瑩稱若政府府為了個別的發展商興建基建、擴闊道路,而須要收回附近小業主的土地,就會對小業主造成不公。(資料圖片)

她認為關鍵在於政府動用《條例》時是否一視同仁,而非看準某一業主或發展商而做,又引述市建局的經驗稱,無論是發展商還是市民的單位,市建局均用劃一的標準去收購,但如果是某發展商收購六至七成的大廈業權後,再由市建局動用《條例》,協助發展商收購剩餘的一成,以申請強制拍賣,就會做成不公的局面,「就算市建局可以這樣做,但也不應該是這樣,因為會造成不公平。」

換言之,只要政府收回新界的農地儲備時,並非針對單一業權人,而是視作一個整體的規劃方案,涉及不同的土地用途,提供商業、學校等設施的小社區,譚小瑩指即使當中有部分拍賣出去興建私人住宅,都毋須擔憂面臨法律的挑戰,「如果真的要告上法庭,就由他告吧。」

制度公平公開 社會才可持續發展

至於土地小組的諮詢文件提到,公私營合作可以釋放未被善用的土地資源,「惠及現有及新增人口」,譚小瑩卻認為真正惠及社會的政策。

上文節錄自第116期《香港01》周報(2018年6月19日)《公私營合作方案難尋社會互信 譚小瑩:收地符合公益 毋懼司法覆核》。

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