【01周報】科學園第四期地變豪宅 覓地建屋要犧牲創科?

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一幅坐落沙田科學園旁、原預留作園區擴建用途的土地,早年因政府以「覓地建屋」為名改劃成住宅用地,轉而售予不同發展商,並建成如今正在熱賣的私人一手樓盤。事件惹來不少批評,指摘當局「盲搶地」、漠視創科發展的需要。

土地規劃、房屋供應和產業發展孰輕孰重、如何權衡?

住屋問題向來是香港的難治之疾,覓地建屋亦是歷屆政府首要處理的工作。然而,不只住屋,商業、康樂以至政府近年大力提倡的創新科技,都需要土地發展,當不同土地需要出現衝突時,應當如何處理?

科學園旁一幅原預留作園區第四期發展的用地被上屆政府改劃為住宅用地。(鄧穎韜攝)

本港樓市繼續熾熱,各大發展商亦相繼推出新樓盤。其中嘉華國際位於白石角的發展項目「嘉熙」於上月開售後,新鴻基地產在同區的樓盤「雲滙」本月亦推出市場。嘉熙發售以來已累計售出逾600伙,平均呎價達約1.84萬元。雲滙開售的首張價單,平均呎價更比嘉熙首次開價貴5%,以其最小的284 呎單位計算,「入場費」高達487萬元,但仍吸引不少市民大排長龍參觀示範單位。

上述幾個新盤與本港重要創科基地沙田科學園僅一街之隔。以嘉熙為例,樓盤廣告以打造「創新型格社區」作宣傳口號。事實上,嘉熙、雲滙等幾個發展項目所在的地皮,正是早年預留供科學園擴建的用地。

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發展商利潤或逾一倍

上屆政府甫上場後,即表示要積極推動香港發展創新科技。特首梁振英上任後立即醞釀成立創新及科技局,並於2013 年初任內首份《施政報告》中明確指出「高度重視創新科技」。同年,城規會通過將位於沙田科學園旁邊的一塊約8公頃土地,劃為「其他指定用途」並註明「科學園」用途,供科技園公司擴建發展第四期。可是事隔不足一年,政府又向城規會提出申請將白石角用地改劃為住宅用途,興建中密度住宅。

《香港01》美術製圖

這塊地皮最終於2014年末獲城規會改劃為中密度住宅用地,並劃分為四個地段,翌年初陸續推出市場。根據政府賣地記錄,2015年3月,新鴻基地產以約34.8億元投得位於科進路與博研路交界、四幅地當中最靠近天賦海灣的一塊,發展旗下樓盤雲滙,每呎樓面地價僅3,864元。另外三幅地皮其後分別由嘉華國際、億京集團及信和置業投得,如今四幅地皮當中兩個項目均已推出市場,信和置業的項目「逸瓏灣8」亦預料將於今年第三季推售。

上述四幅地總地價合共約為121億元,平均每呎樓面地價不足4,000元。若粗略以每平方呎建築成本4,000元計,項目每平方呎發展成本估算約為8,000元。以目前嘉熙及雲滙單位開價計算,發展商利潤隨時超過一倍。

以目前嘉熙及雲滙單位開價計算,發展商利潤隨時超過一倍。(鄭子峰攝)

擴建用地一年內得而復失

不少意見認為,本港創新科技發展大落後之際,作為本港重要創科發展基地之一的科學園,卻失去擴展實力的良機,剛卸任科技園公司董事的工程界立法會議員盧偉國,當時亦大力反對改劃。盧偉國於2012年中獲委任為科技園董事,他回憶指自己在該年年底的科技園董事局會議上,得知園方籌劃已久的第四期發展用地或「有着落」,政府很可能將科學園旁的地皮預留作擴建用途。

城規會隨後亦於2013年底,通過將科學園旁邊一幅8公頃用地預留予科學園日後發展。董事局內部隨即討論如何規劃第四期用地,例如探討應優先或集中發展哪個範疇的科技、興建什麼設施等。

對科學園擴建用地不足一年間得而復失,盧偉國坦言當時感到十分奇怪及可惜。他苦笑稱,社會對房屋需求過於殷切,相信當局是為求達到覓地建屋指標而作出這個無奈之舉。

現任特首林鄭月娥開展18個短中長期的土地選項公眾諮詢,惟諮詢期後能否得出清晰的規劃仍是未知之數。(資料圖片)

「即食」文化不利長遠發展

自從政府訂立長遠房屋指標後,相關部門如規劃署因而面對「交數」壓力,千方百計覓地建屋,上屆政府任內便有多達數十幅用地被改劃作住宅用途。為求達標,當局往往未有顧及土地與周遭地區的原有規劃,於是衍生「見縫插針」、「盲搶地」等批評,這種「即食」做法亦引起不少土地運用衝突。正如當時將科學園第四期用地改劃為住宅用地,短期內確實可增加住宅土地供應,但對同樣是政府「高度重視」的創新科技,則明顯有損無益。

政府當然應該加緊處理房屋問題,但是否只要打着「解決住屋需求」的旗號,便可以「大過天」、通行無阻,甚至影響香港未來整個經濟和產業發展?覓地應對房屋問題時,是否必定要犧牲其他發展需要?對整個城市規劃而言,是否一個失誤?現任特首林鄭月娥開展的土地大辯論,就18個短中長期的土地選項諮詢公眾,惟五個月的諮詢期後,能否得出清晰的規劃,仍是未知之數。

科技園前主席蒲祿祺指在權衡不同發展的時候,有時也需要為社會整體利益着想,作一定程度退讓。(林若勤攝)

蒲祿祺:為社會利益無奈退讓

面對梁振英政府因「盲搶地」而令規劃事宜朝令夕改,時任科技園公司主席蒲祿祺(Nicholas Brooke)接受《香港01》專訪時亦承認,當時對政府決定感到不滿,但認為始終要以理性、實事求是的態度去面對。他說,香港土地供應緊張,政府亦十分重視覓地建屋,當時科技園曾向政府努力爭取過,並清楚表明園方意願,但如何運用土地,最終仍由政府相關部門決定。

蒲祿祺形容,以當時形勢,極難反對任何有助紓緩住屋短缺的方案,「對科學園而言,這是一場不可能贏的仗」,面對政府決定要將該處改劃為住宅用地,園方基本上無從置喙。他又指,創科業界固然對失去科學園第四期擴展感到十分可惜及失望,但對打算置業的市民來說,今時今日在該處興建的樓盤,確實能為他們提供機會。他認為,不同人都會視自己的需求為最重要,但有時也需要為社會整體利益着想,作一定程度退讓。

有份參與科學園基建設計的蒲祿祺指園區在最初設計時已預留空間,透過提升園內建築物密度及高度,可增加更多樓面面積。(鄧穎韜攝)

回顧近年科學園發展,蒲祿祺稱,當年科學園若能獲第四期地皮擴展,配合更多資源和協助,相信必定有利於加快創科發展進程。早在2012年,他接受傳媒訪問時便曾透露,打算在擴建後的第四期土地主攻生物科技及綠色科技發展,前者正正是港府近兩年大力提倡的發展方向。然而,他認為政府已落實在落馬洲河套區大片土地興建港深創科園,為未來發展準備好基建設施,況且該處亦是由科技園負責管理,即使失去第四期擴建地皮,整體創科發展土地並無短缺。

可是,河套區現階段基本上只是一塊「爛地」,相關規劃和發展尚要好幾年方能完成,其間應如何應對本港創科發展需求?蒲祿祺認同河套發展是相對長期的規劃,成事前的折衷方法是在現有園區範圍內尋求進一步發展。

蒲祿祺認為科學園在2016年底於園區開展的擴建項目正是第四期用地改劃的補償方案。(林若勤攝)

擁有資深土地管理及規劃背景的蒲祿祺,自2001年起擔任科技園公司董事,並參與科學園整體規劃及硬件設計,他指科學園在最初設計時已預留空間,透過提升園內建築物密度及高度,可增加更多樓面面積。事實上,科學園在2016年底於園區第三期西面一幅1.18公頃土地增建兩座科研大樓,預計2020年落成,屆時園區將增加約22%科研辦公室空間。蒲祿祺認為,這個擴建項目正是第四期用地改劃的補償方案,他強調,當失去第四期發展土地後,必須尋求其他方法增加園區的樓面供應。

被問及現時社會住屋問題依然嚴重,會否擔心類似第四期用地遭改劃的事件再次發生,蒲祿祺認同房屋和土地供應是社會焦點所在,其他議題和政策範疇相對較少獲討論和關注。因此,不同範疇的持份者均需要積極發聲、爭取,他期望科技園新任主席查毅超及新一屆董事局成員能繼續發揮積極作用,維護科技園以至整體創科發展的利益。

盧偉國認為政府過往在土地規劃上過於短視、見步行步。(歐嘉樂攝)

盧偉國:第四期用地作用難取代

蒲祿祺認為,失去了第四期發展空間,並未對創科發展帶來太多局限,當時同屬科技園董事局成員的盧偉國則認為,改劃必然窒礙創科發展,他說,時業界普遍對改劃感到非常困惑和失望,因第四期用地能發揮的作用並非其他土地可取代。他解釋,經過多年努力,科學園已建設成為發展創科的重要社群,具有獨特的生活模式及文化,即使當局預留其他地方作創科用途,在作用上亦會大打折扣。

對於政府當時指,科學園內一至三期已能為香港提供足夠科研空間,盧偉國認為政府過於短視、見步行步。他強調,發展不同的產業均需土地配合,期望政府日後發展和規劃土地更具前瞻性,在處理住屋需求和其他經濟活動的土地規劃時做好通盤考慮,平衡不同需要。他補充,假如當日科學園能順利擴建第四期,今日正好「食正條水」趕上創科迅速發展的大好時機,例如不少外國科研企業均有興趣落戶香港,而科學園正是一個合適的環境,惟園區空間有限,或會令這些科企卻步。

盧偉國又形容,政府對原本已規劃的土地「左改右改」,做法很不理想,正如今次改劃白石角用地一事,最終令科學園發展受到局限。他建議政府應該更善用現有閒置土地,盡量避免打亂原有規劃,另外亦應好好權衡不同土地用途的優次輕重,例如改劃第四期用地換來的幾千個住宅單位,其實可以另覓土地興建,不必以犧牲科學園未來發展為代價。

莫乃光批評政府自打嘴巴,一方面不斷強調創科發展,卻「盲搶地」奪走最直接可作創科發展的土地。(歐嘉樂攝)

莫乃光:就算改劃用地亦應起公屋

當年多次聯同業界反對改劃用地的資訊科技界立法會議員莫乃光,批評上屆政府以「解決住屋需求」這塊免死金牌來「盲搶地」。白石角地皮改劃後,發展商以平均每呎樓面地價約4,000元購入地皮,如今卻以接近20,000元呎價推售單位,莫乃光指這價格根本並非一般有住屋需要的市民所能負擔,變相最終只令發展商成為最大得益者。

莫乃光同意社會上或有意見認為應該優先解決港人住屋需求,故退一步而言,改劃有關土地用途某程度上亦無可厚非,但他認為土地應該用來興建真正有效解決市民住屋需求的公營房屋,而非將出售予發展商作中密度住宅發展,他批評政府的做法「講唔通」。

莫乃光認為即使改劃土地,亦應用作興建公營房屋。(資料圖片)

被問到政府當時是否未有料到創科發展如此迅速,而在土地規劃上出現誤判,莫乃光認為政府是明知故犯,為了達到增加土地供應的指標而「見地就擸」,沒有顧及科學園利益和創科發展。政府一方面不斷強調創科發展,另一方面卻「盲搶地」,奪走最直接可作創科發展的土地,無疑是自打嘴巴。

欠整體規劃 對創科一知半解

歸根究柢,莫乃光認為事件清晰反映上屆政府對創科發展一知半解,並不理解發展創科的真正需要,以至始終缺乏整體規劃和設計,以為開設創科局就等同推動創科,未有從多方面去配合發展。

莫乃光認為事件反映上屆政府對創科發展一知半解,始終缺乏整體規劃和設計。

莫乃光憶述,創科局尚未成立前,即使業界向政府提出發展創科的不同意見,政府通常只回應稱會盡快成立創科局。他認為,政府聲言要大力發展創科,科學園的出租率和使用率長期高企,反映研發和辦公空間的需求殷切,政府無理由不清楚第四期用地對科學園發展的重要性。他又稱,科技園公司在失去科學園第四期用地後,這幾年來「搵窿搵罅」,尋求地方興建更多基建設施,如科學園旁的創新斗室、將軍澳工業邨的先進製造業中心及數據技術中心等,假如原本已有一處土地可供科學園使用,相信可有更好的規劃。

他補充,當年反對政府改劃第四期用地時,亦多次向政府表明往後必有需要擴建更多科研基建,惟當局一意孤行,漠視業界強烈的反對聲音。

莫乃光指河套區需要長時間發展,故只可視為未雨綢繆、對未來的投資。

政府年初回應立法會議員提問時,表示已預留多處土地未來可作創科發展用途,除最大面積的河套區外,還包括古洞北、洪水橋等新發展區的部分土地。惟莫乃光認為,土地數量和規模表面上相當充裕,然而「割到散晒、東一塊、西一塊」,未必符合科技園公司,以至業界的真正需要,難以如科學園般起到集群效應,便利創科發展。至於河套區發展,莫乃光認同是大型重要基建,但需要長時間發展,故只可視為未雨綢繆、對未來的投資。他強調,政府現階段要認真考慮如何幫助業界在這段真空期中,解決發展空間不足的問題。

莫乃光稱,科學園內的公司不時反映,園區內辦公空間不足、缺乏較大面積的辦公室,間接帶動租金上升,令部分公司無法擴充,亦為希望進駐科學園的科研公司增添難度。他重申,發展創科的目的是改變香港過度依賴地產金融的不平衡產業格局,需要較長時間方可進入收成期,若政府繼續以覓地建屋為名發展地產項目,無疑與原有理念背道而馳。

創科局早前回應立法會提問時指已在不同地點預留土地作創科用途,認為可增加靈活性,滿足不同用戶需要。(資料圖片)

政府:園內擴建滿足中短期需求

創科局回覆《香港01》查詢時,引述梁振英於2013年《施政報告》中提出決策局將「善用土地,將原來用途未能落實的土地,改作房屋發展和其他社會有更迫切需要的用途」。當局指鑑於科學園第一至三期落成後,按當時估算可滿足業界對科研辦公室的需求至2017/18年,故決定將原預留作科學園第四期發展的一幅白石角用地,改作房屋用途。政府又指,科技園公司一直探討在園區現有土地擴建,以滿足2017/18年後的發展需要,並於2016年起在科學園第三期西端一幅佔地約1.18公頃的用地開展首階段擴建計劃,預料2020年落成後,園區總樓面面積會增至40萬平方米,可滿足科研辦公室及實驗室的中短期需求。 

政府強調,一直積極覓地為創新科技和科學園的中長期發展作規劃,以及向業界提供所需的土地和發展空間。對於在不同地點預留土地作創科用途,政府認為可增加靈活性,滿足不同用戶需要,例如鄰近邊境地區的選址可為靠近內地生產線的用戶提供選擇;創科局將因應情況,適時檢視各幅已預留作創科用途土地的發展時間表及合適用途。

科技園公司稱一直與政府各部門緊密聯繫,密切留意園區使用情況。(資料圖片)

科技園公司回應時亦以科學園現有用地擴建項目為例,指政府對科研企業的扶持不斷增加。科技園公司強調,一直致力營造富有活力的創科生態圈,促進產業多元化發展,現時科學園內擁有超過680間科技企業及初創公司。
  
科技園公司又稱,一直與政府各部門緊密聯繫,密切留意園區使用情況,並以創科持份者發展的需要為首要考慮因素。除提供科研空間外,園方亦提供合適的支援計劃及增值服務,強化現有服務,以科學園為創科大本營,連繫三個工業邨及創新中心等策略據點,未來期望把支援範圍擴至園外的科技初創企業。

上文節錄自第120期《香港01》周報(2018年7月16日)《科學園第四期地變豪宅 覓地建屋要犧牲創科?》。

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