【土地共享?】發展商藉新計劃料可增建2000單位 袋多80億

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特首林鄭月娥日前發表任內第二份施政報告,提出「土地共享先導計劃」,透過公私營合作發展新界私人土地。翻查資料,城規會於過去5年處理23宗涉及新界私人土地改劃住宅用途的申請,僅7宗成功闖關。幾大地產商包括新地、恒地、新世界等,都榜上有名。

倘各大地產商透過新計劃,並獲增加總樓面面積約3成,粗略估算私樓單位可「發水」約2005個,而政府藉此可獲4695個資助出售房屋單位。

施政報告中稱,土地共享先導計劃有望於明年推出。(資料圖片)

林鄭月娥於施政報告中,主動提到城規會過去5年共接獲23宗涉及新界私人土地改劃住宅用途申請,涉及地皮面積40公頃,但當中僅7宗通過改劃,可建2800個私樓單位,又指這種情況「土地未盡其用」。

據規劃署提交資料,上述23宗申請中,當中近半申請者均為大型發展商,例如新地、恒地、新世界等。其中獲批的7個改劃申請中,3個項目為新地發展項目,包括位於元朗南生圍一幅逾3萬平方米的土地,涉及57幢樓宇。

新地持有近20公頃新界土地,屬眾發展商之冠。(資料圖片)

新地與恆地共同發展的元朗錦繡花園附近、近9萬平方米土地發展項目,亦擬興建106幢樓宇。另外,新地亦聯同興勝創建聯合發展一幅於屯門掃管笏、逾2萬平方米的土地,料將興建「星堤二期」項目,提供逾千個住宅單位,上述各個獲批改劃的項目,新地合共有141,485平方米的發展中的新界土地,涉及約1,200個住宅單位。

而恆地亦有兩個改劃申請獲城規會批准,涉及共125,603.77平方米土地。當中包括大埔蕉坑發展項目,涉及9幢住宅大廈,共795個住宅單位;及上述聯同新地合作的項目。而新世界位於唐人新村的改劃項目亦獲批,涉及共792平方米。(見表一)

(表一)七個已獲批的改劃申請,全屬大型發展商的項目。

倘若上述各個獲批改劃用途的項目,都申請「土地共享」計劃,倘以新增樓面面積2成計算,合共可增加32萬平方呎樓面面積,由於計劃限定新增樓面面積要與政府「共享」,當中3成為私樓,其餘7成為資助出售房屋,即該批項目可以新增私樓面積9萬呎,資助出售房屋面積為23萬呎。倘劃一以每個單位面積400呎計,即合共新增240個私樓單位,而資助出售房屋單位則有565個。

倘若透過計劃可上調總樓面面積3成,則私樓單位可增加360個,而資助出售房屋單位則新増850個。(見表二)

(表二)7個獲批項目若可新增樓面面積2成,可新增私樓面積9萬呎,資助出售房屋面積為23萬呎。

值得留意的是,於其餘16宗未獲通過的改劃住宅申請內,新地亦有大面積地皮待向城規會「闖關」。當中包括一幅位於屯門寶田邨、近4,000平方米的「政府、機構或社區」用地;大埔松嶺一幅近2萬平方米的綠化帶土地,及上水古洞南的綜合發展區土地,同樣涉及逾3萬平方米的地盤面積。

連同其他發展商持有的新界地皮,倘透過「土地共享」計劃「翻叮」,並成功通過改劃申請,意味在增加2成總樓面面積的情況下,同樣以每個單位400呎計,私樓單位會由原先計劃的9987個,額外增加1093個,而新增資助出售房屋,則會有2651個。(見表三)倘發展商獲批增加3成總樓面面積,則私樓及資助出售房屋單位,分別可增加1645個及3845個。

(表三)16宗未獲通過的改劃住宅申請。

換言之,倘上述23個發展項目,都透過「土地共享」計劃順利「闖關」,合共可新增至少1333個私樓單位,以每個單位呎價1萬元計,即發展商可「袋多」53億。而政府則在計劃中,可至少增加3216個資助出售房屋單位。倘以增加3成樓面面積計,可增加2005個私樓單位,發展商則可額外獲得80.2億賣樓收入,而資助出售房屋則有4695個。

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本土研究社成員楊夏至指出,地皮的樓面面積一般根據當區規劃而定,擔心發展商一旦提高總樓面面積,將與該區原有的規劃原意變得不協調。他又指,若可任意增加總樓面面積,變相令發展商凌駕於城規會的專業性。他批評增加樓面面積等同「送地畀發展商」,認為新增面積就算大部分用作興建資助房屋,發展商仍有利可圖。

多間大型發展商稱待細節出爐再作研究

擁最多改劃項目的新地回覆《香港01》查詢指,待政府有定案後,將會繼續研究有關方案,如適合的話會作出配合。集團又稱,希望政府從多渠道增加土地供應,最重要是政府和公眾得到共識。

恆地則回覆稱,集團會待政府公布先導計劃相關細節後,再作研究;又指須視乎計劃是否商業上可行、能否獲社區人士接受,及可否增加土地供應。新世界同樣回覆稱,對於任何增加土地供應的建議持開放態度,將待政府公布更多細節後作研究。

另外,持有一個於粉嶺的獲批項目、涉及逾3,000平方米土地的冠誠集團,回覆查詢指未有打算將獲批項目參加先導計劃。

興勝創建及中信泰富於截稿前未有回覆。



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