市建局油旺研究已選6個「節點」 冀推動樓宇復修代替重建

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市建局行政總監韋志成早前獲續任3年,他今日(16日)發表網誌指,市區更新工作需要在「拆、改、留」三大元素中取得適當的平衡,面對嚴峻的樓宇老化,未來應適當地調整「拆、改、留」的次序,透過做好樓宇復修,為老化的舊區「固本培元」,繼而配合重建發展和保育活化,改善舊區的整體社區設施和生活環境。

他又透露,油旺研究已在區內初步識別出六個可深入研究的「節點」,結合市區更新策略,並加入社區營造功能及智慧城市元素,改造及更新舊區已建設的環境。

韋志成指,市建局過去將三棵幼年沉香樹,栽植於荃新天地的公共休憩空間內,讓市民能認識和欣賞沉香之美。兩年過去,先後經歷2017年8月的「天鴿」及去年9月「山竹」兩個超強颱風的吹襲。三棵小沉香之中的兩棵,敵不過颱風的摧毀而先後需要被移除,市建局亦換上新的小沉香樹。他指出,要在市區栽種沉香,必須考慮「天時、地利、人和」,就如市區重建工作一樣。

韋志成表示,去年完成油旺兩區的規劃基線研究後,就油旺兩區的樓宇狀況及老化速度、發展密度、交通和基礎設施容量,擬訂具更新潛力的地區並制定發展藍圖。

市建局會以「正、負、零」,即是指就該地區增加發展密度(「正」)、降低密度(「負」)和維持發展密度(「零」)三個不同的設定為基礎,並進一步加入時間演進的因素,以每8至10年為一個時期,在「正、負、零」三種密度設定的發展藍圖下,加入「短、中、長」三個時期的發展進程、制定合共九套不同的「市區更新大綱發展概念藍圖」。

此外,市建局亦會在區內尋找具更新潛力的地區進一步研究,加入社區營造功能及智慧城市元素,改造及更新舊區已建設的環境,目前已初步識別出六個「節點」。

市建局油旺重建研究範圍(圖:市建局)

油旺重建成本逾1.1萬億

韋志成說,油旺地區研究範圍共有約3,300多幢樓宇,當中800多幢樓宇因沒有剩餘地積比或地積比已超出現時法例的上限而缺乏重建潛力;而餘下當中約2,300幢「年過30」而有剩餘地積比可用的樓宇,所剩餘的地積比不多、分佈零散,必須靠規劃手段重新整合,才有發展的潛力。

他提及,曾經為未來25年重建上述這兩類約3,100幢樓宇所涉及的財務承擔作估算,結果反映若沿用現行政策,並以大角咀重建項目實用面積每平方呎約18,000元的收購建議呎價作為參考水平,單是收購成本將會超過11,000億元,即使扣除項目所能獲取的收益,仍然有可能面對超過2,000億元的財務虧損。韋志成又指,倘3000多幢樓宇當中有較具潛力、較高回報的都由私人發展商自行重建,市建局便要承擔餘下零星散佈、規劃及發展潛力更低的項目,難度將會加倍。

韋志成再獲委任市建局行政總監,任期三年。(資料圖片/張浩維攝)

韋志成認為,市區更新工作需要在「拆、改、留」三大元素中取得適當的平衡。「拆」是指舊樓的拆卸重建;「改」是指透過復修改造,改善樓宇的結構安全和居住環境;而「留」則是保留和活化原有的地區特色或歷史建築。他承認過去社會將市區更新的著眼點,側重於「拆為先」;然而面對嚴竣的樓宇老化,未來市區更新的方向,應適當地調整「拆、改、留」的次序,透過做好樓宇復修,為老化的舊區「固本培元」,繼而配合重建發展和保育活化,改善舊區的整體社區設施和生活環境,為舊區帶來全新景象。



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