消委會盤點海外樓盤廣告6大伏位 誇大回報字體朦 連地址都錯

撰文:林穎嫺
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消費者委員會今(28日)公布本港海外物業銷售投訴的研究報告,發現93%投訴個案在本港交易,75%苦主是從報章廣告得悉相關樓盤。消委會研究列出海外樓盤廣告常見6大「中伏位」,包括誇大租金回報、免息分期年期、單位面積等,部份廣告連樓盤地址、附近交通配套亦含糊不清。有買家簽約付費後才發現「中伏」,樓盤所在地段與想像有很大出入。
研究揭示,大部份海外樓盤廣告由地產代理負責,當中不少是非持牌代理,惟其免責聲明格式並不統一,甚至模糊到未能觀看,消費者難以掌握代理是否代表地產商,亦不知其銷售行為是否受本港法例約束。
消委會主席林定國形容:「有啲(廣告)就直情乜都唔講,你都唔知道佢(代理)係乜水。」他促當局規管境外一手住宅樓宇的廣告和樓書資料,以防再有消費者墮入陷阱。

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大部分海外樓盤廣告含本港聯繫方式

消委會表示,買家對購買境外物業一般並不熟悉,因此非常依賴各種媒體宣傳廣告提供的資訊。研究檢視去年11月至12月期間,印刷媒體、線上平台和電視,共約1,300則有關發展商或地產代理的境外物業銷售廣告。當中98%印刷廣告和60%線上廣告,均包含本地聯繫方式,顯示大部分廣告都有濃厚的香港元素。

消委會主席林定國表示,網上媒體發展越趨蓬勃,加上紙媒和網媒廣告規管較鬆,不少苦主從此兩大渠道得悉有關樓盤,再誤墮海外物業陷阱:「電視相對上受比較嚴謹嘅規則,相對上我哋睇唔到好大嘅問題。」

(消委會提供)

伏位1:無牌/免責聲明含糊甚至失蹤---唔知係乜水?

林定國續說,研究發現近80%印刷廣告是地產代理有份負責,而線上媒體廣告近有逾80%有地產代理的身影,「從廣告可以印證到,地產代理喺銷售物業裏面係扮演極大、重要嘅角色。」

調查收集的海外樓盤廣告中,不少廣告在豁免令的無牌/免責聲明,沒有統一表述方式,近35%列明關於豁免的無牌聲明,只約25%提供牌照號碼,但當中過半數亦有作出無牌聲明。他解釋「有啲就無牌,但就話畀你聽我唔使攞牌;有啲就有個牌照號碼,不過又有個無牌聲明,反映佢係一個有牌嘅地產代理,但佢可能僱用咗啲無牌嘅營業員,所以佢咪兩樣都有囉。有啲就直情乜都唔講,你都唔知道佢係乜水。」

林形容樓盤資料五花八門,令市民難以掌握代理的實際身份,以及是否受到本港法例的規管。

報告又認為,有關聲明的字體大小並無統一規定,其中10%的印刷廣告,更模糊至難以清晰閱讀,而網上廣告的免責聲明往往放置在廣告的末端,讀者需多番向下滾動頁面,才能閱讀相關聲明,容易被忽略。林定國批評,此舉令讀者非常混亂,,「無牌照嘅資料,又無無牌照嘅聲明,有時啲資料有寫同冇寫都冇乜分別,因為都冇人睇到嘅」。

伏位2及3:誇大免息分期年期及租金回報---租金回報有咁高?

研究又揭示海外樓盤廣告的三大弊病,包括以存疑的聲稱作餌誘,提到不少商戶以多個月免息分期,以及標榜租金保證或不切實際的高租金回報作招徠,強調部分項目可能屬於集體投資計劃,若事先沒有取得證監會授權或認可,銷售這些產品有機會觸犯《證券及期貨條例》。

伏位4:銀碼單位含糊誤導---英鎊定港幣?

另外,廣告資訊亦混淆不清,包括廣告同時具備首期和項目中其中一個單位的總價,亦有廣告穿插港元和其他外幣的單位,涉嫌誤導市民真實樓價,林定國以其他中一個英國樓盤廣告指,「同一個廣告入面,有啲就用英鎊,有啲就用港幣,講緊嘅嘢都唔係好掌握到佢想用咩數字」。

伏位5:誇大單位面積---實用率210%?

他續指,部分樓盤說明亦涉嫌誇張失實,林定國引述其中一個廣告指,「實用率誇張!210%」,但卻未有明確交代具體實用面積,「我頭先都諗咗好耐呢個係一個乜嘢概念」,批評有關實用面積的準確性存疑,有意誤導公眾。

伏位6:錯誤樓盤地址---原來喺隔離?

最嚴重的是,只有20.7%廣告提供有關海外物業的確實地址,部分廣告的地址更是錯誤,附近的交通和其他設施亦與描述不同,林定國提到,「有啲物業嘅說明,佢個位置都係是是旦旦㗎啫,你都唔知佢喺邊嘅」,買家在簽約付費後,才發現樓盤所在位置,與原本的理解有出入,最終向消委會和執法機關投訴。

消委會接獲其中一宗投訴指,投訴人被宣傳廣告吸引,看中日本大阪一間住宅物業自住,前年6月簽訂買賣合約,並繳付1,200萬日元(折合約82.2萬港元)訂金後,再過4個月才發現有關交易失敗,投訴人飛往當地發現合約所訂明的單位已被佔用,再三查詢後才發現,真實的地址是旁邊另一個單位,而單位未曾翻新,與原本的承諾完全不同。投訴人最終在消委會的協助下,獲退回全數訂金。