舊樓石屎剝落｜5200幢失修威脅社會 消委會主席：需修例推動維修
近期香港接連發生多宗舊樓石屎剝落事件，消費者委員會主席陳錦榮為此撰文。他指出，目前香港有約5,200幢大廈被評為「失修」或「明顯失修」，由於工程費用高昂，有業主對維修計劃一拖再拖或視而不見，令情況愈加嚴重。
消委會5月發表報告，呼籲業主應增進對物業管理工作的認識，關注物業維修保養，制訂一個 10 年的維修保養計劃，以編制維修基金預算。針對一些業主無法聯絡或追蹤得到而無法修改公契，該會建議容許樓齡10年以上的大廈，只需有75%業權，便可修改公契條款。陳錦榮強調物業長期失修問題牽連甚廣，近期的多宗事故已經明顯響起警號，要透過政府修改法例，物管業界、發展商和業主共同努力下才能得以預防和解決。
全文
《推動大廈維修基金刻不容緩 眾持分者有責保樓宇安全 》
石屎從天而降，對路人及途經的車輛可以說是飛來橫禍。近期香港接連發生多宗舊樓石屎剝落事件，幸而並沒有造成嚴重傷亡，同時引起社會廣泛關注舊樓維修問題。據報截至 2022 年，全港有超過 26,000 幢超過 30 年樓齡的樓宇，其中兩成(約 5,200 幢)被評為「失修」或「明顯失修」，因此而導致的問題及意外亦日見頻繁，情況令人憂慮。
法團釐定維修用途「特別基金」形同虛設
樓宇失修一直是一個令人頭痛而棘手的問題。雖然《建築物管理條例》(第 344 章)(條例)附表 7 第 4 段規定物業經理人須設立特別基金，以支付非經常性開支，如公用地方翻新、改善和維修等相關費用，但有研究發現，實際設立了特別基金的樓宇數目不多，即使設有基金，結餘一般不足以支付大型維修工程的費用。條例指定如大廈已成立業主立案法團(法團)，法團須藉業主大會上的決議釐定各業主需要繳付的特別基金款額，以及何時繳付款額。但很多業主因缺乏樓宇管理經驗，更遑論專業知識來判斷未來維修工程支出所需，加上他們一般不願意投入時間參與物業管理事務，導致他們低估或漠視樓宇維修費用的估算，也令特別基金很多時無法達到最初設想的目的，形同虛設。
在沒有維修儲備或儲備不足的情況下，當樓宇出現老化問題時，業主須要即時籌集維修資金，但意識到工程費用高昂，特別對退休人士和長者，帶來沉重的經濟壓力，導致部分業主長期拖延或拒絕進行維修項目。然而，一拖再拖或視而不見的態度只會令樓宇失修狀況繼續惡化，隨年月增長，所需的工程費用只會不斷增加，業主面對安全威脅及財產損失的風險亦隨之提升。與此同時，若因舊樓公契過時或沒有大廈法團而規避或忽略了遵守條例第 28 條 ，即強制法團須購買第三者保險的要求，一旦樓宇的殘破構件墜落甚至倒塌而導致人命傷亡或財物損毀，更可能須要業主承擔巨大的賠償責任。1994 年添喜大廈及 2010 年馬頭圍道塌樓事件便是深刻例證。
消委會報告促業主制訂10年維修保養計劃
若要切實解決問題，業主須積極參與物業管理事務，及早規劃樓宇未來維修保養需要，並制定一個可負擔和可持續的機制籌集所需資金。有見及此，消委會在 5 月初發表的「創優增值 – 提升香港物業管理費的透明度和管治」研究報告中，建議鼓勵業主積極參與物業管理事宜，呼籲業主應增進對物業管理工作的認識，關注物業維修保養。我們同時建議相關政府部門加強對市民的教育及宣傳，除了介紹物業管理相關知識和法規，亦讓業主明確知道若要在物業管理和樓宇維修保養上有效行使其權利和履行其責任，法團的角色不可或缺，從而推動業主根據條例第 3、第 3A 或第 4 條委任管理委員會及成立法團，有效管理大廈的事宜。
此外，為避免業主因大型維修工程而須要一次過繳付大筆費用，我們參考澳洲的法例，建議設立一個工程基金，並制訂一個 10 年的維修保養計劃，以編制維修基金預算，從而為樓宇提供充足的儲備以應付預期維修保養開支。市建局將在今年下半年推出的「定期維修保養方案」參考文件及「預防性維修」計劃，旨在推動業主從樓宇入伙開始，已制訂定期保養計劃及相關的財政儲備方案。我們期待計劃落實後長遠能成為業界作業模式，在未來能有效處理「失修冇人理」的情況。
建議將修改公契所需業權份數降至75%
然而，上述建議及解決方案只適用於新建樓宇，現時本港數以萬幢計的舊樓中，有些或須緊急維修，就像計時炸彈一樣，對業主、路人及周邊環境均構成風險。這些樓宇沒有得到適當維修保養，部分原因是不少舊樓公契在草擬時相關法規還未完善，沒有釐清維修或管理責任，無法解決維修費攤分問題。然而，根據合約法原則，若要修改公契的任何條款，必須得到有關各方同意。但由於有不少舊樓，在一些業主無法聯絡或追蹤得到的情況下，難以獲得業主一致同意修改公契條款，以致維修工程一直無法展開，到日久失修，住戶逐漸搬離，情況更難處理。
針對公契條款過時但難以修改的問題，我們在報告中提出放寬修改公契條款的機制，建議以 75%的業權份數作為修改公契條款的參考門檻。
我們當然明白修訂公契可能涉及私有產權的問題，故此修改建議是以業權份數為依歸，並列明不能修改涉及業權份數的條款，以保障業主私有產權的權益。同時，為免機制被濫用及保護少數持反對意見的業主利益，此建議僅適用於樓齡不少於10年的物業，以避免業主在尋找其他可行解決方案之前過早提出修改要求，機制並設有嚴格的執行程序及上訴機制，以平衡各方利益。
香港高樓大廈林立，物業長期失修問題牽連甚廣，要透過政府修改法例，物管業界、發展商和業主共同努力下才能得以預防和解決，近期的多宗事故已經明顯響起警號。當務之急，本會留意到政府已鎖定維修項目和積極採取行動。長遠而言，預防永遠勝於治療，消委會期望新樓業主們早日設立恆常維修基金和參與日常管理事宜，以確保物業安全及可持續宜居，並有利於維持物業的市場價值，讓一眾業主得以長久安居樂業。
