【01周報社論】劏房租管事不宜遲 房地難題不能再拖

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去年4月成立的「劏房」租務管制研究工作小組上周三(3月24日)舉行了最後一場會議,有消息指最終報告內容將會建議政府參考現有統計指數作為規管「劏房」租金的依據,限制業主每兩年商議續租時租金加幅上限為15%,並且禁止業主濫收水、電費或其他雜項費用,以及容許現有租客最少可以連續租住四年。不過,對於民間團體要求設立標準起始租金及專門仲裁、監察機制等建議,這個從一開始便遭詬病沒包括租戶代表成員的工作小組似乎未有正面回應,自然令人質疑小組及政府是否真正有心改善「劏房」住戶的待遇。

所謂「劏房」,一般是指透過間隔牆等改修工程將個別原先獨立的樓宇單位分拆成兩個或以上房間。根據政府統計處過去的主題性住戶統計調查及中期人口統計結果,2014年全港約有85,500個住戶居於24,600個分間樓宇單位,2015年分別增至87,600個住戶和25,200個單位,到2016年又進一步上升到92,700個住戶和27,100個單位,可是嗣後當局停止了進行相關統計,按以上三年發展趨勢繼續推算「劏房」住戶數目,最新數字則是2020年估計有99,400個住戶居於分間樓宇單位。由此可見,香港「劏房」問題近年正在不斷擴大,而港府亦承認此一情況確實存在。

平情而論,在香港這個經濟發達的社會裏,出現眾多「劏房」本身就是極度不合理的現象。住客不僅需要付出豪宅水平的呎價租用一個狹窄空間生活,身體健康、生命及財產安全均飽受威脅之餘,還得承擔隨時遭業主濫收雜費或突然斷約驅趕出門的風險,而且有部份「劏房」業主為了逃避繳交物業稅、印花稅和屋宇署針對違規僭建工程的排查,更會刻意不去打釐印。對於這種充斥着不公平及違法嫌疑的租務安排,當局按理絕對應該嚴行規管,甚至加以取締才對,然而,港府以至整個社會竟然默許此種情況肆虐多年,本身便折射出香港房屋非常人能負擔的扭曲情況。

香港「劏房」問題近年正在不斷擴大,而港府亦承認此一情況確實存在。(資料圖片)

劏房不應存在 規管宜加嚴謹

必須強調的是,「劏房」租管工作小組報告內容並不等同未來實際擬訂法例及進行監管的方向,港府完全可以選擇聽從或漠視小組的意見,調整相關規管措施的嚴厲程度。舉例來說,雖然今次報告據悉表示位於工業大廈或天台屋的分間單位住所應該跟普通私樓一樣劃入租管涵蓋範圍,但控制着此點的「劏房」定義卻留待律政司草擬條例時再作定奪。況且即使是在順利立法以後,日後具體如何執法也屬於政府一方的責任,畢竟如果罰則沒有足夠阻嚇性或者缺乏後續主動調查工作,任何規管政策恐怕都只會淪為一紙空文。

尤其是針對明顯違反地契條款的工廈「劏房」,相關部門必須加強巡查人手,嚴格執行各種「釘契」警告、罰款和禁止轉讓的執管措施,並且能夠根據《政府土地權(重收及轉歸補救)條例》沒收涉事單位業權。此外,對於有較大比例單位被分間成「劏房」出租予人居住的建築,政府在保障同幢大廈裏其他合法單位業主、租客的應有權益與合理賠償之前提下,甚至可以考慮參照現行強制拍賣機制或《市區重建策略》下的「促進者」模式,專門制訂一套用於將此類樓宇快速回購及改建成臨時住宅的政策,以提高整治全港「劏房」問題的效率。

有租住劏房的市民表示,劏房居住環境境惡劣,而業主更於疫下加租,對基層租戶造成龐大的經濟壓力。 (資料圖片/黃舒慧攝)

房地問題難解 源於官員怠政

話說回來,香港「劏房」住戶人數愈來愈多,本身便與港府起初的政策謬誤脫不了關係。市民之所以會選擇入住環境無比惡劣、但整體租金相對廉宜的「劏房」單位,要麼是收入水平較低而正在輪候公屋單位,要麼則是打算節省開支儲存置業首期款項,然而,以上兩種情況其實都可以說是由歷屆政府施政失誤所造成—主事官員興辦公營房屋不力、放任私樓價格持續高企,甚至還要帶頭鼓吹「置業階梯」,以至親自加入炒賣私樓及分間出租的行列……就是因為背後有這一連串錯上加錯的房屋政策,今天香港的「劏房」問題才會變得如此嚴重。

十年前,當行政長官林鄭月娥仍是發展局局長的時候,香港碰巧發生多宗「劏房」單位火災意外事故,後來她在立法會面對議員質詢會否加快讓「劏房」住客獲配公屋時,竟敢大言不慚地答覆說:「當局須避免對現時公屋輪候冊上155,000多個的申請家庭造成不公,亦須慎防衍生其他問題,例如變相鼓勵市民入住『劏房』,令問題進一步惡化。」諷刺的是,公屋輪候冊上的申請宗數現在已經變成253,400個,亦即大幅飆升接近三分之二,另一邊廂,全港「劏房」住戶卻有增無減,證明當年林鄭月娥的說法純屬無稽之談,歸根究柢,還是替政府怠慢不作為尋找藉口而已。

及至今日,明明任何人都能看出多年積弊下形成的房屋與土地短缺已成燃眉之急,一眾在位高官及公務員居然保持「嘆慢板」的陋習,絲毫不念及陷於水深火熱境地的市民,譬如港府老早承諾要在2020年內完成檢視十塊已規劃作高密度發展的私人土地能否發展公營房屋,但於「劏房」租管工作小組開會的同一天,發展局局長黃偉綸向立法會議員竟表示「已接近完成有關檢視工作,將適時公布檢視結果」,其餘像檢視具中等發展潛力「棕地」用途等同類工作情況亦與此相若,顯示港府內部根本未將如期達標當作一回事,從中能夠看出他們何其輕視解決房地問題。

發展局局長黃偉綸。(資料圖片)

政治整頓過後 須解住屋問題

無獨有偶,政務司司長張建宗早前接受英國《金融時報》訪問,該報刊登報道引述他說「北京指示本地政府聚焦『草根』利益與低收入工人身上」,「明確表示我們必須迎難而上……難題是住房、土地、貧富懸殊等諸如此類」,事後港府急不及待發文澄清上述議題屬於特區高度自治範圍之內,並且否認張建宗說過中央政府「指示」香港處理相關事務。儘管此舉主要用意估計在於強調「一國兩制」依然暢順運作、不想給予外國投資者任何可能有損「港人治港」形象的觀感,但其客觀效果難免會令市民覺得,港府依舊在逃避面對這些難題的責任。

何況有國家領導人關注到香港房屋問題,本來也是一件不爭的事實。國務院副總理韓正在全國「兩會」期間接見港區人大代表時,便語重心長地指出:「香港住房問題有香港的歷史,有香港的發展過程,解決這個問題難度是很大,但是總要有開始解決的時候。如果一直就這樣,沒有、也形不成共識,也沒有(解決)辦法,一有辦法,立法會就在拉布,最後損害的是全香港老百姓的利益。」這番話固然不能夠、亦不應該視作中央干涉特區自治的「指示」,可是,它無疑足以反映中央認定香港的房屋問題甚為嚴重,而透過完善選舉制度杜絕「拉布」一類問題,正好有助港府集中解決此項深層次矛盾。

隨着《基本法》附件一、附件二修訂草案提請於3月29至30日在北京舉行的最新一次全國人大常委會會議上作出審議,對香港行政長官和立法會產生辦法的改革結果亦將塵埃落定,而等到特區政府和立法會對相關本地選舉法律修訂工作完成以後,更可以說議會裏一切阻礙管治班子處理住房、土地、貧富懸殊等矛盾的障礙均會被掃除,港府官員無法再以反對派議員從中作梗或其他原因為藉口再作拖延。事實上,「劏房」等問題也早就嚴峻到不容耽擱的程度,所以不管背後有沒有北京的「指示」,這一系列香港經濟社會的深層次矛盾都必須從當下開始着手解決,已經沒有任何繼續怠慢下去的空間了。

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