【樓奴】有樓無人住 盤點香港「吉宅」 灣仔全幢豪宅丟空28年

撰文:邵沛琳 黃偉民 郭倩雯
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有樓無人住,有人無樓住!香港01翻查本港空置樓情況,發現港島豪宅地段竟有兩個空置屋苑,整幢丟下空、雜草橫生。當中西環一幢由上海商業銀行持有的單幢大廈,竟空置逾35年從未入住。據差估署統計,去年本港有42,940個空置單位,相對前年減少逾千個空置單位。前立法會議員兼前中大副教授姚松炎認為,本港一手樓空置問題或涉三個層面,包括:地產商有機會囤積單位、出售單位無人問津、政府未批出房屋預售許可證(俗稱樓花)。到底,設立樓宇空置稅,是否可行?

西環海光大廈空置約35年,據土地註冊處文件可見,業權持有人上海商業銀行。(黃偉民攝)

記者在港島、九龍、新界各區視察空置樓宇情況,在西環的海光大廈,整幢樓宇丟空了35年、灣仔的嘉賢臺,也空置了28年無人入住。紅磡機利士南路唐樓,年前曾發生冧露台意外,記者重返現場,已十室九空。旺角快富街舊樓,整幢樓無人入住。在大埔較寮下村村屋,多間村屋已建成數年,但入住率僅一成,西貢的邵氏宿舍,僅得數戶仍入住。

西環「鬼廈」海光大廈空置35年

西環山道71-77號海光大廈空置約35年,有街坊指該為「鬼廈」一直無人住。據土地註冊處文件可見,業權持有人上海商業銀行,樓宇由於今年6月6日開始,租予博濠有限公司為期15年。據資料顯示,「博濠」董事為羅正達,他同時「晶苑地產發展有限公司」董事。據了解,海光大廈本身為員工宿舍。記者於11月15日到海光大廈了解,當時數名電梯公司職員到場,有人指受新業主委託,幫大廈更換新的電梯設備。

香港01向上海商業銀行查詢,惟至截稿前未有回覆。差估署則回覆指,去年底本港私人住宅物業,最多空置單位為九龍城、元朗及灣仔區。就海光大廈空置及租賃情況,署方表示不作評論。

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姚松炎:需用科學原因 找出囤貨真相 否則會罰錯人

姚松炎指出,政府應先阻止棕地擴張,然後再談開發。(黃偉民攝)

政府曾提及一手樓空置稅

其實在今年六月,特首林鄭月娥公布房屋政策新措施,其中一項為向空置一手私人住宅單位,徵收額外差餉(即一手樓空置稅)。單位空置超過6個月時間,需額外繳交空置稅,稅率為應課差餉租值200%,相等於樓價5%。換言之,一個市值500萬元單位,需繳交25萬元空置稅。

姚松炎:差估署數據有偏差 只計二手樓空置量

據差餉物業估價署《香港物業報告2018》文件顯示,去年本港的私人住宅落成量有17,790,入住量為16,950,但空置量高達42,940。前中大地理與資源管理學系副教授、房產發展研究中心創辦人姚松炎表示,數字只是二手樓的空置量,並不包括一手樓。姚指出,差估署只是派出一隊人進行調查,從外觀去判斷空置量,「由於唔可以入屋,衡量嘅準確度好低,個數據我哋覺得唔可信!」

如果千瘡百孔,樣樣嘢都執法唔到,就不如唔好搞喇!
姚松炎 前中大地理與資源管理學系副教授

姚松炎:有機會政府未批「樓花」

姚松炎指出,需了解囤貨原因,有機會是發展商賣不出單位,亦有機會是政府未批預售樓花同意書,令到一手樓未能出售,「有情況係你想賣,但係賣唔到,咁嘅話唔應該罰發展商,應該罰政府!」姚指,有國際研究顯示,住宅市場無可避免有空置率,稱之為自然空置率。他舉例,如有人由細屋搬大屋,兩間屋有交收期及裝修期,無可避免造成空置。

舉證困難 需了解囤貨原因 

「要好長時間空置,先乎合空置嘅定義,否則唔係會罰錯人!」姚松炎表示,空置單位舉證困難,業主有機會指寓所為渡假之用,亦不乎空置原則,另有樓宇受法律問題困擾,致未能出租轉售。他認為,需用科學原因找出囤貨真相,而非硬推空置稅政策。「如果千瘡百孔,樣樣嘢都執法唔到,就不如唔好搞喇!」他有感政府推出政策前,應評估舉證難度、成本效益及阻嚇力,並用方法鼓勵業主將單位出租出售、減少空置。

法國物業空置一年後 須付樓價10%稅項

記者於11月15日到海光大廈了解,當時數名電梯公司職員到場,有人指受新業主委託,幫大廈更換新的電梯設備。(邵沛琳攝)

關焯照:持有人有機會見招拆招

中文大學經濟系副教授關焯照表示,業權持有人有機會見招拆招,或用不同方式避一手空置稅,例如將樓宇改成服務式住宅、以低價出租。他指,以法國空置稅為例,若物業空置一年後須繳付樓價之10%,阻嚇力相當高。

關焯照表示,假如該個法則套用在本港樓價之上,400萬元樓宇需支付40萬元的空置稅,為相當重的懲罰。但業主亦有機會拆招,例如向外平租、讓親友入住單位或是開公司「左手交右手」自己租回單位等方法,以避走空置稅。

西環海光大廈空置約35年,據土地註冊處文件可見,業權持有人上海商業銀行。(余睿菁攝)