【合和私有化】胡應湘家族僅持股3成 分析料成功機會少於一半

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本港老牌地產股合和實業(0054)證實大股東有意私有化,惟暫未公佈作價。不過,幕後推動者、公司主席胡應湘雖為大股東,但家族持股只有約莫3成,要順利收購其餘7成股權,難度不小。

事實上,有分析認為,胡今次提私有化,可能要以市賬率(PB)0.66倍、較現價溢價逾5成,方可打動一眾小股東,估計涉資最少240億元,且成功機會少於一半

有分析指,胡應湘(左)及其家族或需用上240億元,才可完成此次私有化安排。(資料圖片)

兩塊「肥豬肉」未浮面  合和估值接近600億

作為老牌港資,合和早已不是一間純地產公司,業務非常廣泛,遍佈中港兩地,包括投資物業(合和中心及利東街等);會議、展覽及娛樂(九展中心等);酒店及餐飲(悅來酒店等)及內地的發電業務等。

將上述各個業務加起來,賬面資產非常值錢。截至今年9月底,合和資產淨值達到523.03億元,即每股為60.2元。更教人吸引的是,公司擁有高達82.75億元淨現金。

細看業績,可發現合和仍有兩塊「肥豬肉」未浮面,旗下兩個項目悅來酒店及合和中心二期酒店部分,賬面值分別為2.97億元及26.86億元。但據戴德梁行估計,該兩個項目的市值實為32.82億元及49.16億元,即是分別有隱藏價值29.85億元及22.3億元,合共52.15億元,令合和的資產淨值每股增加6元,即是合和總體經調整資產淨值達575.18億元,相當於每股66.2元。

合和主席胡應湘多年來在灣仔「插旗」非常成功。(資料圖片/盧翊銘攝)

市賬率低見0.44倍 成胡應湘提私有化原因

合和周一﹙3日﹚停牌前股價報26.45元,市值約230億元。將市值對比上述資產值,不難找到胡應湘今次提出私有化的原因。以該股市值 229.75億元計算,除以公司資產淨值,市賬率(PB)僅0.44倍,如果資產淨值加上兩項隱藏資產,市賬率進一步降至0.4倍,實為「大平賣」。

而且,有理由相信,期望股價未來能反映資產淨值亦有很大難度,皆因過去5年,合和股價低沉,最高僅造31元。即是股票市場未必能夠反映胡心目中理想合和價值,提出私有化不失為重奪資產定價權的方法。

合和現價市賬率(PB)僅0.44倍,可謂「大平賣」。﹙資料圖片﹚

分析指或需240億元「掃街貨」

不過,有專家則對這次私有化方案「潑冷水」。宏滙資產管理董事及投資策略總監林嘉麒認為,合和能成功私有化的機會少於一半,因大股東胡應湘家族持股量僅3成,私有化涉及金額較多,且年尾銀行資金較緊拙,借貸所需息率會較明年季初為高。他說,雖然合和價值未必有反映在股價上,但很多地產股都有類似情況。
 
林嘉麒又指,胡的持股比例並不高,可能考慮到與其出售物業然後派息,倒不如提出私有化。他認同合和於灣仔地段的部署相當成功,包括合和中心及附近的商業大廈,認為一定可用溢價出售,價值遠高於私有化價錢。他估計,私有化或需以接近每股40元的價位「出手」才會吸引股東,即較停牌前股價高出近5成,作價相當於0.66倍的市賬率。由於大股東胡應相家族共持股約31%,意味需用重用240億元,買下其餘近7成的股權﹝約5.99億股﹚,市場會擔憂「錢從何來」。

宏滙資產管理董事及投資策略總監林嘉麒認為,合和最後成事機會少於一半。(受訪者提供圖片)

國浩及新世界百貨中國私有化失敗

事實上,近年有不少資產折讓型公司提私有化,但終告失敗。例如,國浩(0053)今年私有化再觸礁,馬來西亞第二大富豪郭令燦2012年起,最初以作價每股88元,加價至100元也遭基金股東否決,今年提出作價最高135元,以當時每股資產淨值200.63元來計,作價達PB的0.67倍,惟私有化計劃仍要失敗告終。

去年,新世界發展(0017)計劃私有化新世界百貨中國(0825),作價相當於有形資產淨值的0.776倍。要約其後3度延期,但最終亦只取得要約股份約83.9%,未達到最少90%要約股份的門檻,同樣宣告私有化失敗。事實反映,私有化一事上,大股東亦不是「大晒」,如其他股東不同意方案,大股東的如意算盤亦未能打響。



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