【子非魚專欄】隱暪失業怕按揭中途觸礁? 銀行3大手段「收風」

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申請按揭貸款像博奕遊戲——準業主千方百計希望銀行批出,銀行則諸多方法查核準業主入息是否符要求。若果準業主本身入息不俗,遞交入息證明後並申請按揭,在正式獲批前「空窗期」突然失業或被迫放無薪假,銀行到底會如何「收風」獲悉這項資訊?

客戶明哥(化名)今年3月中簽臨約買樓並申請按揭,當時疫情尚未擊潰其所屬金融行業,收入高預料必然會通過「供款與入息比率」及壓力測試等要求,惟毫無先兆下明哥突然被放無薪假,他懼怕銀行突擊核查其財政狀況,然後「彈弓手」取消按揭貸款,慌張不知如何是好。

其實按揭申請表上本身有條款列明,申請者若果財政狀況改變(change of financial condition),例如失業、減薪、無薪假等,都需要通知銀行。惟正常人都不會主動通知,打算獲批按揭後「過了海便是神仙」,但這是不對的,就算客戶沒有主動通知,銀行亦有方法查核。

銀行得知準業主入息未達要求,將會拒批按揭。

出糧戶口紀錄 或留失業線索

首先,如果出糧戶口和申請按揭都採用同一間銀行,銀行按揭貸款批核員有機會循電腦系統查閱申請人的出糧紀錄;如果發現自動轉賬出糧紀錄突然在最新一個月份消失了,便會得知申請人已經失業,入息未達到要求,將會即時遭拒批按揭。

其次,如果申請高成數按揭例如8成或9成,除銀行批核申請者入息外,也需要按揭保險公司批核,例如按證公司或昆士蘭按保,或會要求申請人補交受僱公司最新一期糧單。

舉個例子,申請人正常是每月20日發放薪金,其4月初向銀行申請按揭,當時手持三個月糧單,獲銀行接納;而這些資料再要交由按揭保險公司批核,惟疫情令批核受阻,申請表到按揭保險公司批核部時已屆4月21日,申請人或有機會被要求補交4月份糧單。

往時批出按揭時間只需大約2至3個星期,現時可能要1至2個月時間,尤其是申請高成數按揭牽涉按揭保險公司關係,令補交糧單機會大增,等於殺出一個程咬金暴露自己失業狀況。

銀行可主動聯絡準業主受僱公司,查核其受僱狀況。

銀行或主動致電 核查受僱情況

第三,有些銀行會在物業臨將近正式成交前,打電話去申請人受僱公司就其受僱情況進行核查(employment check),以確認是否仍然受僱、入息資料是否準確等等,不過進行這類核查的銀行為數不多。

事實上,為避免失業引致的申請按揭失敗風險,上車客大可以在工作尚穩定時,爭取時間做按揭預批,獲批後有一個月時間搵樓,如買樓後貸款額不超過原先預批的金額,則毋須重新批核。不過,不是每間銀行提供預批服務,有些要收取手續費,成功提取貸款後則會退回有關款項。

另外,筆者近月亦在其他報章專欄述及,如果擔心失業來襲,可以提早申請按揭保平安,不妨參詳。最後利申,以上觀點是來自筆者多年來從業經驗,不代表銀行或按揭保險公司立場。

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*投資涉及風險

*以上專欄內容為作者個人意見,不代表香港01立場

作者子非魚為星之谷首席顧問,現於多份報章及網上平台撰文,著作《按揭達人》,涉足地產買賣及按揭、移民顧問範疇


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