【子非魚專欄】「遺產執行人」強行賣樓爆物業紛爭一招避家族撕裂

撰文:
最後更新日期:

遺產爭拗不限於富豪圈,近日筆者公司接到一宗另類爭產個案——父親過身後遺下一層物業予四姐弟,由於疫情下難賣出好價,三兄弟都同意寧願出租;但長女卻「霸王硬上弓」堅持出售,兄弟們遂找筆者求救。

上月家庭會議當日,三兄弟拒絕家姐出售物業建議後,家姐卻突然出示遺囑,指雖然物業業權由四名子女平分,但自己是遺產執行人(Executor),有權賣樓,並解釋急於套現是因為近排生意非常差,需要現金周轉,望弟弟能夠見諒。

弟弟遂拋出另一建議,問長女可否將物業先轉按或加按套現,毋須一定要賣樓;惟她指出詢問過銀行,得悉遺產物業未完成「轉名」手續前不能申請按揭,刻下有迫切資金需要,難長時間等待。

「執行人」處理遺產權力大

三兄弟不知如何是好,心急如焚求教筆者。遺憾地,筆者必須告訴他們,如果長女真的是遺產執行人,法律上她的確有權操作先人遺產,甚至變賣物業。其他受益人如不滿執行人的處理方法,只能循民事起訴。

三兄弟也有權利用《遺囑認證及遺產管理條例》第33條向法庭申請撤換遺囑執行人,惟長女也是受益人之一,本身就有權要求賣樓分錢,所以未必構成撤換執行人條件。筆者建議他們回購家姐權益,避免資產流失,但他們手頭上未有太多現金,亦不能申請按揭,難實行這個方案。

而事實上兄弟們最擔心的,是長女以「賤價」把遺產「賣」給自己丈夫,從而令兄弟所分得資金縮水。但這是過份憂慮,因上述《條例》第55條可杜絕執行人及其關係人士購買所執行的遺產,除非長女暗地這樣做然後逃之夭夭,這個則無可避免。

若然長女以「賤賣」將物業賣給街外人,其餘受益人同樣可循民事起訴。惟即使勝訴後,三兄弟是不能取回業權,因為長女是代表已故父親行事,下手業主業權受法律保障,銀行亦受理按揭;反而可以向長女取回物業不合理售價與當時市價之間的落差損失。不過,民事訴訟律師費昂貴,也不一定必贏。

事實上,為避免上述遺產紛爭出現,若果父母年事已高,又有遺產要分配給後人的話,筆者建議應在有生之年盡快完成物業「轉名」手續,平分業權,避免家庭成員因不滿遺產執行人處理方法而導致家族撕裂,甚至對簿公堂。

長者提早「轉名」 避爭產劫數

不過有人擔心提早「轉名」交易或牽涉印花稅成本,反而待身後才由後人繼承遺產則毋須繳付。其實有一招可以避免家族衝突之餘,同時間亦能慳印花稅,就是幫物業「加名」。

「加名」印花稅以物業轉讓的比份計算,譬如以長命契形式加名,如加一個人名便是物業價值的二份之一、兩個人名便是三份之二,如此類推。若果物業價值400萬元,加一個人名以200萬元計印花稅,涉及的印花稅項只是100元。長命契的好處是任何一位業主過身後,物業業權便會自動轉給其他業主,毋須進行遺產承辦,繼承人也可以馬上重新申請按揭套現。

至於年事已高的父母可否委託律師樓做遺產執行人,而不是任命後人,從而可以作出獨立公正的決定?理論上可以,但由於處理遺產案件時間長,律師費昂貴,除非遺產涉及很多物業,否則要考慮是否值得。

最後一點補充,遺囑除了要寫明資產如何分配外,也應該要寫清楚執行人權限,例如正式「轉名」前不能變賣物業,以保障受益人。雖然就算加入這項條款,執行人依然有權賣樓,但受益人進行民事訴訟的話勝算高,打官司取證時間也短得多。

了解更多:https://starpagency.com/

作者子非魚為星之谷首席顧問,現於多份報章及網上平台撰文,著作《按揭達人》,涉足地產買賣及按揭、移民顧問範疇。

*投資涉及風險
*以上專欄內容屬作者個人意見,不代表香港01立場。


X
X
請使用下列任何一種瀏覽器瀏覽以達至最佳的用戶體驗:Google Chrome、Mozilla Firefox、Internet Explorer、Microsoft Edge 或Safari。為避免使用網頁時發生問題,請確保你的網頁瀏覽器已更新至最新版本。