【子非魚專欄】拆解父幹「幫拖」買樓4個陷阱 擔保人非萬能
香港近月買樓氣氛離奇高漲，很多人不明白箇中原因，總覺得有無形之手背後托市。事實上，若果大家回望過去半年：美國啟動無限量寬、疫情受控零售復蘇、股市反彈造就財富效應，加上去年政府放寬按揭成數，得出的結論是需求復蘇及資金大潮，樓市表現比大部分人預期中強。
不過現時年輕人入市難度仍高，雖然1,000萬元或以下物業可借最多8成按揭，但由於每月供款不能超過入息50%，就算借足800萬元、免去加息3厘的壓力測試後，月薪要求仍最少6.3萬元以上，唯一辦法是找擔保人「幫拖」，適逢近日銀行對擔保人規限有新趨勢，筆者借此文分享見解。
年輕的阿南（化名）夫婦願望是上車，可惜入息水平不達標，又想借盡按揭成數，第一時間找「四大長老」求救，最終外父願意出手做擔保人，但他是幫忙還是幫倒忙，有4個陷阱位必須要留神：
1.是否自僱人士？
上一代不少人做生意致富，賺到錢幫子女繳付首期。阿南外父作為生意人（即自僱人士）要做擔保人，需要提供公司利得稅稅單及審計報告（Audit Report）予銀行及按揭保險公司作參考。但外父公司稅單顯示的入息不高，幫補不了多少貸款能力；另外，因擔保人的入息不符合「固定入息」要求，最多只能借8成按揭。
2.年齡會否過高？
過去就算擔保人年長，但子女年輕，銀行批核按揭時不會主動挑起問題，在計算供款與入息比率（DSR）時，擔保人入息可以計足。但近期銀行收緊按揭批核，筆者見過不少個案，60歲以上借款人或擔保人都被嚴肅「招呼」，按揭會被拒批或需要更換擔保人。阿南外父今年「登六」在即，筆者建議阿南最好先到銀行預先批核按揭，才簽臨約買樓；亦應找到分別伙拍兩間按揭保險公司（按證保險公司及昆士蘭按保）的銀行申請，爭取後備方案。
3.是否持有物業？
雖然外父同意做擔保，但亦暴露了他原來持有未供完按揭的物業，阿南的高成數按揭申請變相需要進行利率加3厘的壓力測試，供款佔入息比率要收緊10%，外父每月供款也需要計算在內。而且，如是7成以上，供款佔入息比率要進一步收緊多5%。由於是以全部申請人的入息計算，加入一個本身有按揭的擔保人，供款佔入息比率由原本的50/60 大幅收緊至35/45，加入本身有按揭的外父可說是幫倒忙。
此外，外父幫忙將會導致按揭保費相應增加。以800萬港元物業、借9成按揭為例，本身保費率是5%，但如果擔保人有按揭在身，保費率便會升至佔貸款額5.29%，當然，兩者都有機會申請到6折優惠。
4.是否願意轉為借款人？
而外父幫忙做擔保人最大的陷阱出現了。原來銀行有機會因為子女入息不夠供樓，而要求擔保人轉為共同借款人。由於不清楚最終債務責任是否會增加，過往大拍心口的外父竟然六親不認，毅然縮沙，令到阿南「企咗喺度」，不知如何是好。
其實，無論外父是共同借款人或擔保人身份，如果阿南斷供，外父最終都要「上身」，責任上沒有差別，分別只是追討次序——前者銀行可直接追討；後者是追收借款人不果後才輪到擔保人。所以筆者指導阿南向外父解釋清楚，情理兼備解釋，同時向另一位長老再度求救，避免上車變「跌落車」。
同志亦可成為擔保人
有準業主問：「如果不用四大長老做擔保人，朋友或其他親屬又是否可行？」事實上，按揭保險的精神是新買物業需要自住，如果以朋友做擔保人，難讓按揭保險公司相信他們未來會同住，拒批機會相當高。
要留意，「四大長老」毋須同住也可以做擔保人，最大原因是近親；但如果是遠親，例如三叔婆，要令按揭保險公司信納他們未來同住的機會頗低。
至於雙方關係若果屬非一般「朋友」，例如同志伴侶，反而可以做擔保人。雖然香港未批准同性婚姻，法律上雙方只是「朋友」關係，但按揭保險公司接受同志伴侶以戀人身份同居，只要事先聲明兩人的關係，以及承諾會同住該項物業。
作者子非魚為星之谷首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣及按揭、移民顧問範疇。
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