【子非魚專欄】拆解父幹「幫拖」買樓4個陷阱 擔保人非萬能

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香港近月買樓氣氛離奇高漲,很多人不明白箇中原因,總覺得有無形之手背後托市。事實上,若果大家回望過去半年:美國啟動無限量寬、疫情受控零售復蘇、股市反彈造就財富效應,加上去年政府放寬按揭成數,得出的結論是需求復蘇及資金大潮,樓市表現比大部分人預期中強。

不過現時年輕人入市難度仍高,雖然1,000萬元或以下物業可借最多8成按揭,但由於每月供款不能超過入息50%,就算借足800萬元、免去加息3厘的壓力測試後,月薪要求仍最少6.3萬元以上,唯一辦法是找擔保人「幫拖」,適逢近日銀行對擔保人規限有新趨勢,筆者借此文分享見解。

年輕的阿南(化名)夫婦願望是上車,可惜入息水平不達標,又想借盡按揭成數,第一時間找「四大長老」求救,最終外父願意出手做擔保人,但他是幫忙還是幫倒忙,有4個陷阱位必須要留神:

1.是否自僱人士?

上一代不少人做生意致富,賺到錢幫子女繳付首期。阿南外父作為生意人(即自僱人士)要做擔保人,需要提供公司利得稅稅單及審計報告(Audit Report)予銀行及按揭保險公司作參考。但外父公司稅單顯示的入息不高,幫補不了多少貸款能力;另外,因擔保人的入息不符合「固定入息」要求,最多只能借8成按揭。

2.年齡會否過高?

過去就算擔保人年長,但子女年輕,銀行批核按揭時不會主動挑起問題,在計算供款與入息比率(DSR)時,擔保人入息可以計足。但近期銀行收緊按揭批核,筆者見過不少個案,60歲以上借款人或擔保人都被嚴肅「招呼」,按揭會被拒批或需要更換擔保人。阿南外父今年「登六」在即,筆者建議阿南最好先到銀行預先批核按揭,才簽臨約買樓;亦應找到分別伙拍兩間按揭保險公司(按證保險公司及昆士蘭按保)的銀行申請,爭取後備方案。

父母支助子女買樓兼做擔保人,有時反而是幫倒忙。

3.是否持有物業?

雖然外父同意做擔保,但亦暴露了他原來持有未供完按揭的物業,阿南的高成數按揭申請變相需要進行利率加3厘的壓力測試,供款佔入息比率要收緊10%,外父每月供款也需要計算在內。而且,如是7成以上,供款佔入息比率要進一步收緊多5%。由於是以全部申請人的入息計算,加入一個本身有按揭的擔保人,供款佔入息比率由原本的50/60 大幅收緊至35/45,加入本身有按揭的外父可說是幫倒忙。

此外,外父幫忙將會導致按揭保費相應增加。以800萬港元物業、借9成按揭為例,本身保費率是5%,但如果擔保人有按揭在身,保費率便會升至佔貸款額5.29%,當然,兩者都有機會申請到6折優惠。

4.是否願意轉為借款人?

而外父幫忙做擔保人最大的陷阱出現了。原來銀行有機會因為子女入息不夠供樓,而要求擔保人轉為共同借款人。由於不清楚最終債務責任是否會增加,過往大拍心口的外父竟然六親不認,毅然縮沙,令到阿南「企咗喺度」,不知如何是好。

其實,無論外父是共同借款人或擔保人身份,如果阿南斷供,外父最終都要「上身」,責任上沒有差別,分別只是追討次序——前者銀行可直接追討;後者是追收借款人不果後才輪到擔保人。所以筆者指導阿南向外父解釋清楚,情理兼備解釋,同時向另一位長老再度求救,避免上車變「跌落車」。

同志亦可成為擔保人

有準業主問:「如果不用四大長老做擔保人,朋友或其他親屬又是否可行?」事實上,按揭保險的精神是新買物業需要自住,如果以朋友做擔保人,難讓按揭保險公司相信他們未來會同住,拒批機會相當高。

要留意,「四大長老」毋須同住也可以做擔保人,最大原因是近親;但如果是遠親,例如三叔婆,要令按揭保險公司信納他們未來同住的機會頗低。

至於雙方關係若果屬非一般「朋友」,例如同志伴侶,反而可以做擔保人。雖然香港未批准同性婚姻,法律上雙方只是「朋友」關係,但按揭保險公司接受同志伴侶以戀人身份同居,只要事先聲明兩人的關係,以及承諾會同住該項物業。

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作者子非魚為星之谷首席顧問,現於多份報章及網上平台撰文,著作《按揭達人》,涉足地產買賣及按揭、移民顧問範疇。

*投資涉及風險

*以上專欄內容屬作者個人意見,不代表香港01立場。


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