【星之谷】拆息尋底P按業主「黃金轉按時機」每月供少逾千元

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全球資金泛濫,港元拆息(Hibor)跌至近10年低位,對於上車客或供樓者無疑是福音。更重要的是,兩年前選擇「最優惠利率按揭計劃」(P按)業主,今次實屬「黃金轉按時機」,轉化成攻守兼備的「拆息按揭計劃」(H按),每月供樓負擔隨時減少逾千元。

翻查金管局每月按揭統計數據,於2018年底及2019年初,由於港元拆息持續高企,令H按長期高於「封頂利率」,與P按實際利率2.15%一致;與此同時,有些銀行針對P按提供額外優惠,比如現金回贈,令P按成功跑出,佔當時總按揭宗數4成至5成。

但港元拆息持續尋底,上周五(13日)1個月期利率不足0.12%,H按和P按息差越來越闊。以貸款額400萬港元為例,P按實際年利率為2.15%,每月供款額約15,000港元;如果轉至H按,以現時最佳利率H+1.35%計,每月供款僅13,700港元,相差1,300港元,不只是一餐茶錢咁簡單。

H按設封頂利率 必然着數

其實,H按永遠都較P按着數,原因是無論拆息如何上升,H按設有「封頂利率」,頂盡都只是相等於P按實際利率。因此,30年供樓漫漫長路,要揀利息成本最低,H按是不二之選。惟過去H按持續高企,不少借款人未注意到「封頂利率」的好處,因而出現盲點選擇P按。

近日開始有業主將目光重投H按,心思思有轉按打算。值得注意的是,臨近年尾,銀行亦向按揭職員「捽數」,預備跑最新一年的業績,因此增加轉按現金回贈助吸客。

雖然,相比起往年現金回贈率高達2%以上,現時最高僅1.2%至1.3%,但比起年初和年中時接近零,算是較有意思,400萬港元貸款額有近5萬港元落袋。但要留意,總現金回贈率高於1%的話,需要從貸款額上扣減。

發展商二按 可轉至H按減利息

有些按揭計劃無法從P按轉為H按,比如綠表居屋;公務員一些房屋津貼,比如醫管局的房屋津貼(Home loan interest subsidy scheme,HLISS),也強制選用P按。另外,入息不是「靚料」人士,即收入質素比較參差,有些銀行僅願意提供P按,想轉為H按則要想辦法加強入息,或另覓新工。

如果業主使用發展商按揭買樓,過了最初低息「蜜月期」後,理應轉至銀行H按。以往甩走發展商按揭很困難,原因是銀行8成按揭只限樓價600萬港元或以下,600萬港元至1,000萬港元只能申請5成至6成,如果要甩走,必須「抬錢」付大筆首期。但去年政府放寬按揭成數,1,000萬港元以下最高可借8成按揭,並適用於「非套現」轉按,故此甩走發展商按揭容易得多了。

另外,物業曾經抵押給財仔做二按,並在土地註冊處被註上第二法定押記(Second Legal Charge)的話,也可以用新按揭成數轉按清數。不過,這些都需要通過壓力測試,須確保入息「夠計」,才能無誤。

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作者子非魚為星之谷首席顧問,現於多份報章及網上平台撰文,著作《按揭達人》,涉足地產買賣及按揭、移民顧問範疇。

*投資涉及風險

*以上專欄內容屬作者個人意見,不代表香港01立場。


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