【星之谷】拆息尋底P按業主「黃金轉按時機」每月供少逾千元
全球資金泛濫，港元拆息（Hibor）跌至近10年低位，對於上車客或供樓者無疑是福音。更重要的是，兩年前選擇「最優惠利率按揭計劃」（P按）業主，今次實屬「黃金轉按時機」，轉化成攻守兼備的「拆息按揭計劃」（H按），每月供樓負擔隨時減少逾千元。
翻查金管局每月按揭統計數據，於2018年底及2019年初，由於港元拆息持續高企，令H按長期高於「封頂利率」，與P按實際利率2.15%一致；與此同時，有些銀行針對P按提供額外優惠，比如現金回贈，令P按成功跑出，佔當時總按揭宗數4成至5成。
但港元拆息持續尋底，上周五（13日）1個月期利率不足0.12%，H按和P按息差越來越闊。以貸款額400萬港元為例，P按實際年利率為2.15%，每月供款額約15,000港元；如果轉至H按，以現時最佳利率H+1.35%計，每月供款僅13,700港元，相差1,300港元，不只是一餐茶錢咁簡單。
H按設封頂利率 必然着數
其實，H按永遠都較P按着數，原因是無論拆息如何上升，H按設有「封頂利率」，頂盡都只是相等於P按實際利率。因此，30年供樓漫漫長路，要揀利息成本最低，H按是不二之選。惟過去H按持續高企，不少借款人未注意到「封頂利率」的好處，因而出現盲點選擇P按。
近日開始有業主將目光重投H按，心思思有轉按打算。值得注意的是，臨近年尾，銀行亦向按揭職員「捽數」，預備跑最新一年的業績，因此增加轉按現金回贈助吸客。
雖然，相比起往年現金回贈率高達2%以上，現時最高僅1.2%至1.3%，但比起年初和年中時接近零，算是較有意思，400萬港元貸款額有近5萬港元落袋。但要留意，總現金回贈率高於1%的話，需要從貸款額上扣減。
發展商二按 可轉至H按減利息
有些按揭計劃無法從P按轉為H按，比如綠表居屋；公務員一些房屋津貼，比如醫管局的房屋津貼（Home loan interest subsidy scheme，HLISS），也強制選用P按。另外，入息不是「靚料」人士，即收入質素比較參差，有些銀行僅願意提供P按，想轉為H按則要想辦法加強入息，或另覓新工。
如果業主使用發展商按揭買樓，過了最初低息「蜜月期」後，理應轉至銀行H按。以往甩走發展商按揭很困難，原因是銀行8成按揭只限樓價600萬港元或以下，600萬港元至1,000萬港元只能申請5成至6成，如果要甩走，必須「抬錢」付大筆首期。但去年政府放寬按揭成數，1,000萬港元以下最高可借8成按揭，並適用於「非套現」轉按，故此甩走發展商按揭容易得多了。
另外，物業曾經抵押給財仔做二按，並在土地註冊處被註上第二法定押記（Second Legal Charge）的話，也可以用新按揭成數轉按清數。不過，這些都需要通過壓力測試，須確保入息「夠計」，才能無誤。
作者子非魚為星之谷首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣及按揭、移民顧問範疇。
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