【星之谷】按揭保險遭收緊6折變65折變相加保費 買樓須畀多4萬

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新冠肺炎疫情肆虐,波及樓市,筆者今年不止一次提過銀行審批按揭有收緊迹象,最近連按揭保險亦未能倖免,多位買家竟然未能獲得「例牌」6折保費折扣,僅得65折甚至7折,若果趨勢持續,買樓成本無疑會上升。

正常買私人住宅,申請8至9成高成數按揭,需要購買按揭保險,並繳付相應保費,成本不輕。按揭保險原理簡單——當銀行僅願意承造最高6成按揭時,按揭保險公司願意擔保多3成,至9成按揭,代價是繳付一筆保費緩解價格下跌風險。

以800萬港元物業為例,如果要申請9成按揭,即貸款額720萬港元,保費為當中5%,即36萬港元,以往,經常用的兩間按揭保險公司例牌都會提供6折優惠,按上述例子,即實際保費是21.6萬港元。

疑經濟轉差 按揭批核趨嚴

6折保費在市場存在已久,原因是市場上兩間按揭保險公司競爭激烈,如果一間給予6折,另一間給予7折,借款人當然選擇前者,所以筆者從業多年,觀察到大部分按揭保險都有6折待遇。

不過近期新冠肺炎令本港經濟急劇轉壞,銀行和按揭保險公司都輕微收緊按揭審批,多宗按揭保險折扣僅批出65折至7折,而不是例牌6折。以上述800萬港元物業、申請9成按揭為例,保費原本正常6折僅21.6萬港元,65折則升至23.4萬港元,多出1.8萬港元!

按揭折扣遭削減,實際上等於按揭保費加價,原因眾多,有機會和申請人行業有關,以反映未來裁員或減薪風險上升;又或者是入息太低,就算是首置客也好,需動用免壓測也會因而被加保費。但是過往極少出現未能取得6折情況,暫未知屬個別事件還是新趨勢。

舊制與新制 影響按揭保費

按揭保費計算頗為複雜,在按證保險公司網頁有4個表可供參考,實質採用哪個保費視乎按揭成數是採用「新制」還是「舊制」;以及本身申請者有沒有物業在身;採用浮息或定息按揭。

這裏有兩個例子可供參考。假設入手400萬港元物業,借30年9成浮息按揭,買家無其他按揭在身,所以保費率應參考「表1」,即4.35%。另一例子是假設買600萬港元物業,借9成按揭,只有經新制才可以獲得這個成數,保費率應參考「表3」,即5%,如這位申請人本身有按揭或有為家人擔保按揭,便應參考「表4」,即5.29%。

按揭保險可以一次過支付,也可以放入貸款額分期還款,惟須計入每月供款與入息比率(Debt Servicing Ratio,DSR)及壓力測試。另外,如物業升值至按揭成數少於6成,便毋需使用按揭保險轉按。最理想的時間是過了兩年罰息期及未過3年期間,申請人可以透過退保(俗稱甩按保)取回 15%保費。當轉按完成後,到原本按揭銀行辦理退保手續就可以。

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作者子非魚為星之谷首席顧問,現於多份報章及網上平台撰文,著作《按揭達人》,涉足地產買賣及按揭、移民顧問範疇。

*投資涉及風險
*以上專欄內容屬作者個人意見,不代表香港01立場。


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