【星之谷】按揭保險遭收緊6折變65折變相加保費 買樓須畀多4萬
新冠肺炎疫情肆虐，波及樓市，筆者今年不止一次提過銀行審批按揭有收緊迹象，最近連按揭保險亦未能倖免，多位買家竟然未能獲得「例牌」6折保費折扣，僅得65折甚至7折，若果趨勢持續，買樓成本無疑會上升。
正常買私人住宅，申請8至9成高成數按揭，需要購買按揭保險，並繳付相應保費，成本不輕。按揭保險原理簡單——當銀行僅願意承造最高6成按揭時，按揭保險公司願意擔保多3成，至9成按揭，代價是繳付一筆保費緩解價格下跌風險。
以800萬港元物業為例，如果要申請9成按揭，即貸款額720萬港元，保費為當中5%，即36萬港元，以往，經常用的兩間按揭保險公司例牌都會提供6折優惠，按上述例子，即實際保費是21.6萬港元。
疑經濟轉差 按揭批核趨嚴
6折保費在市場存在已久，原因是市場上兩間按揭保險公司競爭激烈，如果一間給予6折，另一間給予7折，借款人當然選擇前者，所以筆者從業多年，觀察到大部分按揭保險都有6折待遇。
不過近期新冠肺炎令本港經濟急劇轉壞，銀行和按揭保險公司都輕微收緊按揭審批，多宗按揭保險折扣僅批出65折至7折，而不是例牌6折。以上述800萬港元物業、申請9成按揭為例，保費原本正常6折僅21.6萬港元，65折則升至23.4萬港元，多出1.8萬港元！
按揭折扣遭削減，實際上等於按揭保費加價，原因眾多，有機會和申請人行業有關，以反映未來裁員或減薪風險上升；又或者是入息太低，就算是首置客也好，需動用免壓測也會因而被加保費。但是過往極少出現未能取得6折情況，暫未知屬個別事件還是新趨勢。
舊制與新制 影響按揭保費
按揭保費計算頗為複雜，在按證保險公司網頁有4個表可供參考，實質採用哪個保費視乎按揭成數是採用「新制」還是「舊制」；以及本身申請者有沒有物業在身；採用浮息或定息按揭。
這裏有兩個例子可供參考。假設入手400萬港元物業，借30年9成浮息按揭，買家無其他按揭在身，所以保費率應參考「表1」，即4.35%。另一例子是假設買600萬港元物業，借9成按揭，只有經新制才可以獲得這個成數，保費率應參考「表3」，即5%，如這位申請人本身有按揭或有為家人擔保按揭，便應參考「表4」，即5.29%。
按揭保險可以一次過支付，也可以放入貸款額分期還款，惟須計入每月供款與入息比率（Debt Servicing Ratio，DSR）及壓力測試。另外，如物業升值至按揭成數少於6成，便毋需使用按揭保險轉按。最理想的時間是過了兩年罰息期及未過3年期間，申請人可以透過退保（俗稱甩按保）取回 15%保費。當轉按完成後，到原本按揭銀行辦理退保手續就可以。
作者子非魚為星之谷首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣及按揭、移民顧問範疇。
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