滙豐及恒生兩間大型銀行，於周三公布中期業績。雖然齊齊宣布再度回購，恒生更增加股息，但是仍無阻止，市場人士沽貨離場，拖累兩間銀行於當日股價下挫。其中有獅王之稱的滙豐跌幅近4%，股價跌穿100元大關，再次失去「紅底股」身份。旗下的恒生跌幅更超過7%。為何兩間銀行股價會大幅走樣，原因在本港商業房地產環境轉差，導致銀行撥備增加有關。

用較淺白的說法來形容，就是受到高息及商業市道疲弱拖累，香港商業房地產市道轉壞，導致銀行向投資者放貸後，資產質素面臨壓力。最終要採取撥備﹑減值等舉動。在目前市況未明下，銀行投資者看到有關業績報告內容後。先行沽貨，實不令人感到驚奇。

多名投資老手紛紛損手

若果平常有留意財經及地產新聞，便可以感受到，香港商業房地產市道有多惡劣。在各大媒體的頭條或要聞，不時會看到有商舖或寫字樓投資者，為求縮減手上投資組合規模，需要減價甚至蝕賣離場。損手的投資者，不少是縱橫商業物業市場多年的資深投資者。當中包括人稱舖王的鄧成波家族﹑由李根興主理的盛滙商舖基金，以及由湯文亮出任行政總裁的紀惠集團。早前紀惠集團以3.45億元，沽出中環中心26樓全層，4年賬面虧損3.48億元。人稱「磁帶大王」的陳秉志，日前更遭到債權人入稟申請破產。

仲量聯行香港主席曾煥平，早前更指出有部份超級豪宅業主，目前遭遇各方面不同壓力，導致他們急於沽出物業套現。可是透過商業物業套現的想法是不切實際，更指出商業房地產的黑洞較想像中深。

就連部份本港上市中型﹑甚至大型地產商均陷入財務壓力。例如新世界（0017）花了不少時間才與貸款的銀團，達成882億元再融資協議。及後又傳出要出售位於機場的商場項目。另一間地產商英皇國際，早前指出截至3月底，共有166億元銀行借貸已逾期或違反若干條款，銀行有可能要求立即償還有關借貸，因而已把該等借貸分類為流動負債。看到上述新聞後，相信不難想像香港商業房地產市道有多嚴竣。

滙豐第二季撥備急增至11億美元

香港商業房地產市道陷入低潮，與行業有一定共生關係的銀行業，受到衝擊實屬難免。據滙豐及恒生最新公布的業績，均直接點出，因香港商業房地產問題而增加撥備。作為香港龍頭大行的滙豐指出，在今年第二季預期信貸損失為11億美元，按年增加7億美元。滙豐指出在今年第二季的準備，包括與香港商業房地產行業相關的準備，反映⽤於計算預期信貸損失模型更新，有關新增違責風險承擔的準備增加，以及非住宅物業供應過剩，導致租⾦及資本價值面臨持續下⾏壓⼒。

滙豐管理層進一步指出，季內11億美元的預期信貸損失中，有4億美元正是與香港商業房地產有關。滙豐行政總裁艾橋智指出，在政府政策支持及強勁市況下，目前香港住宅市場已見穩定，可是部份辦公室仍然面臨供應過剩的挑戰。

不過政府已採取行動，減少相關土地供應，相信在中期對市場有幫助。艾橋智又進一步指出，滙豐的香港商業房地產貸款合共319億美元，其中有14億美元的貸款最受關注。因為有關貸款屬次級或已減值﹑貸款對價值比率高過70%。不過他指出相關貸款，只佔整體香港商業房地產貸款不到5%。同時已為香港商業房地產貸款，作出5億美元撥備。

滙豐財務總監郭佩瑛指出，在較受關注的14億美元貸款，主要是恒生的貸款在第二季內減值的貸款，主要來自有抵押貸款資產主要是辦公室及零售物業。不過新增降級至第三階段撥備的貸款人不多。

至於滙豐旗下的恒生，在業績公告內披露，截止今年6月底撥備按年大增超過2.2倍至49億元，當中有25.4億元是來自香港商業房地產。恒生行政總裁施穎茵更指出，在持續高息環境下，再加上寫字樓及商舖需求疲弱，出現供過於求情況，令到有關資產價值及租金受壓，因此商業房地產企業面對資金流壓力，有數家大型商業房地產企業評級﹛被下調至不良貸款評級。施穎茵更指出若市場經濟並無改善，不排除再作出更大的撥備。

恒生商業房地產不良貸款率　急升至逾2成

值得留意的是，恒生的不良貸款率持續上升。截至今年6月底，不良貸款率為6.69%，較去年底增加0.57個百分點。在商業房地產的不良貸款率，升幅更為明顯。據券商花旗及高盛的報告指出，上半年恒生商業房地產不良貸款率，較去年底上升5個百分點至20.2%。來自商業房地產貸款質素問題，對滙豐及恒生帶來困擾，在市況前景未明朗下，投資者於周三率先沽貨不會令人意外。

不過本港財金官員，以致監管機構均向市場派定心丸，指出本港銀行體系相當穩健。財政司司長陳茂波於周三發表《香港營商環境報告》後指出，過往兩年香港銀行業利潤情況不錯，整體銀行壞賬撥備仍然處於穩健水平。雖然個別銀行或會更加審慎，並且在撥備方面更加進取，但是銀行資本充足率仍然高於環球標準，金融及銀行體系非常穩健。

至於金管局則指出，因應傳媒就個別銀行業務狀況的查詢，發出聲明作回應，指出不會評論個別機構事宜，又指出當局一直要求銀行審慎，管理信貸風險。整體而言，香港銀行體系維持穩健信貸風險可控，撥備充足，香港銀行也有充足資本應對市場波動。

銀行會否Call Loan　惹市場人士關注

可是外界更加關注的是，銀行會否催收貸款﹑即所謂Call Loan。因為銀行Call Loan對企業及行業，均帶來震撼。

其實早於去年8月，商界議員林健鋒已指出，政府撤銷樓市辣招幾個月後，香港樓市仍然未有足夠活力。在高息環境下，樓價繼續下跌，市民按揭遇上阻礙。不少中小企都反映有融資困難，被銀行要求提早還款或加按資產。所以他希望銀行，嚴格跟隨政府推出的指引。如果希望客戶按時供款，銀行就不要催還貸款。

湯文亮日前更在其他媒體撰文指出，他本人也是受害者，銀行因為物業估值下跌，迫業主還錢。銀行為了自己風險，向投資者Call Loan是情有可原。

不過湯文亮亦指出，若銀行向發展商催收貸款，就有所不同。他指出銀行借錢予投資者，與發展商是有所不同。對於投資者銀行是可以採取主動，根據合約條款或者抵押品價值下降，而向投資者Call Loan。對於發展商是不同，不能隨便Call Loan，最低限度要給予時間發展商完成建築，否則發展商躺平，樓盤變成爛尾樓，對香港的影響就很大。

銀行又有何取態呢？施穎茵指出恒生會繼續與客戶溝通，制定最佳解決方案。包括財務重組﹑增加抵押品或出售相關資產。同時強調銀行只會在用盡所有可行方案後，才會催收貸款。

議員籲參考海外寬免非住宅物差餉

雖然銀行明言會與客戶溝通，並且在用盡所有方案，才會催收貸款。可是整體市道不景，物業需要減租才可以吸引租戶，因此不少街舖出現空置。要情況改善似乎要一段時間，有立法會議員提出，希望政府可以實施臨時差餉寬免，以及容許非住宅物業交易的印花稅分期付款。

不過財經事務及庫務局局長許正宇，指出目前印花稅佔交易成本極小部份，同時由買家支付，未有對非住宅物業業主構成財務壓力。他又指出私人寫字樓空置率上升，並非香港獨有，同時香港面對結構變化，包括疫後電商﹑在家工作興起，私人寫字樓及零售用地需求有變。最根本處理方法是從供求入手，例如政府今年暫停推售商業用地，以及積極吸引商業團體來港。他又指出不需要參考外地收差餉安排，香港自己問題自己解決，認為私人市場很靈活。