政府致力發展北部都會區，去年施政報告提及撥出約20公頃土地予香港科技園公司（簡稱科技園公司）發展為科技園區，科技園公司亦委任國際顧問公司世邦魏理仕（簡稱CBRE）為項目的商業、營運及投資模式首席顧問，並積極向不同市場持份者收集發展意見。項目正在規劃階段，《香港01》最近邀請兩位項目負責人接受訪問，分享新園區項目的最新進展。

根據政府規劃文件，新田科技城連同落馬洲河套區共提供600多公頃土地，約一半（約300公頃）將用作創科用地，提供約7,500萬呎的總樓面面積，相當於17個香港科學園的規模。其中，政府將約 20 公頃用地交由科技園公司發展及營運，目標將之打造成初創公司、大型及先進創新企業的啟動平台。

新園區設施助本地科研試生產

香港科技園公司首席幕僚長吳子慧指出，在約 20公頃的新創科用地中，其中佔地2.5公頃的土地為第一期發展項目，以滿足業界對創科空間的殷切需求，協助企業將創新意念轉化為產品。「目前科學園缺乏小規模生產空間，只專注於研發和初步的成果轉化，而新田科技城正好填補這個空白，提供中型的廠房和試產設施，幫助本地科研界在香港進行試驗生產。」

她解釋，新園區將建構創科產業鏈，把研發、零件供應、生產設備、軟硬體整合、產品測試認證、包裝物流等各個環節匯聚在一起，涵蓋人工智能、大數據、生命健康科技、新能源、微電子、樂齡科技、先進製造等領域。「以製作病毒檢測套件的初創企業為例，它們可以在園區附近獲取原材料、生產製造、實驗室測試與認證以及物流配送等支援，大幅縮短產品從研發到上市的時間。」

至於地理優勢，她表示，由於新園區鄰近深圳皇崗及福田，企業在香港完成試產或產品原型(prototype)後，可輕易對接深圳等內地城市開展大規模生產及產品出口，同時將知識產權留在香港，為日後進軍國際市場做好準備。目前，科技園公司已與合作夥伴接洽，探討建立所需的 GMP 生產設施和人工智能超算中心等，以支援從生產到「人工智能+」 (簡稱AI+)應用的產業發展。

推動私營參與打造跨境創新樞紐

世邦魏理仕（CBRE）香港估值及諮詢服務部主管鄭亥延表示，該公司受委為項目商業、營運及投資模式的首席顧問，透過「參與意向」（Interest to Participate, ITP）主動接觸潛在投資者，並就財務模型、土地條款及市場推廣向科技園公司提交優化建議。「新園區是香港探索公私營合作創新模式的試點。透過引入私營夥伴共同開發、投資及營運，可望為政府與企業創造雙贏。」

她舉例，香港對「AI+」及生物醫藥研發需求殷切，本地製藥企業若持有香港專利並標示「香港製造」的藥物，其售價可高於內地開發產品，形成競爭優勢。若科技園公司為進駐公司提供相關平台，既可提升園區價值，亦能吸引高增值產業進駐。

市場關注北都配套與長遠規劃

政府預計新田科技城可容納14.7萬人口，創造超過16.5萬個就業職位，其中超過 12 萬屬創科崗位。投資者因此關注園區的實際需求與租金水平，憂慮若北部都會區寫字樓租金遠低於市區，投資收益或未如理想。她建議，科技園公司應先善用白石角科學園現有逾 2,400 家創科企業的基礎，扶持具潛力企業北移，同時與私營發展商合作，以規模經濟壓低建築成本，兼顧發展與收益。

不過，目前政府尚未公布完整的城市發展藍圖，部分投資者憂慮住屋供應或追不上職位增長，導致人流不足、子女教育和居住配套匱乏等問題，出現「職住失衡」風險。鄭建議，政府應允許在創科專區預留員工宿舍，並逐步增建住宅單位，同時配套一體化交通、教育、零售及醫療設施，以支援人才與家庭需要。

她補充，新加坡裕廊集團（JTC）的產業園、上海張江高科技園區等成功案例，均由政府或半官方機構以低價供地、企業自建先進設施並積極全球招商，形成高效率的公私營合作模式，香港可借鏡有關經驗，加強向海內外資本推廣新田科技城與香港科學園。同時，政府應考慮提供財務上的誘因，並公布清晰的五至十年發展路線圖與時間表，為投資者提供股權投資、聯營開發及租賃經營等多元選項，增強政策確定性與市場信心。