惠譽評級亞太區企業評級董事石露露表示，中國房地產市場或將維持緩慢下行態勢，整個行業還在探底的過程中，尚未觸底。

房地產尚未觸底

石露露指出，內地一季度樓市量價均呈現回穩態勢，延續了自2024年9月26日政治局會議以來房地產市場的回暖。然而，4月份開始，新房的銷售額、價格均回落至下跌區間，6月開始下跌幅度進一步擴大。而這已經考慮到銷售結構變化的影響，實際新房價格下跌的幅度可能更大。

二手房方面，價格的環比降幅自4月開始也持續擴大，一線城市亦未能例外。這印證了惠譽此前的觀點：年初房地產復蘇趨勢的可持續性仍存在不確定性。

明年房地產行業銷售額可能繼續下滑

惠譽此前發佈了一篇基於人口變化趨勢、城鎮化放緩、拆遷、改善需求等假設得出的中長期房地產市場需求報告，我們預計中長期中國每年的平均新增住房需求約為8 億平方米，其中新建商品住宅可滿足 6 億平方米需求，而保障性租賃住房和待售、待租的空置住宅將滿足剩餘需求，這也意味著相對於2025年預期銷售面積還有15%-20%的下降空間。

石露露展望2026年時稱，惠譽認為房地產行業銷售額可能會繼續下滑，因為整個行業仍面臨諸多結構性挑戰，包括人口結構變化、未售庫存高企、就業環境不明朗以及購房者住房支付能力較低。

她又指，短期房價大概率延續「窄幅波動、分化修復」的態勢。從區域上看，三四線和弱需求區域價格下探的壓力更大。從產品類別上看，高端和改善類住宅更具韌性。這源于購房者對改善居住品質的追求，也體現了購房者對優質資產抗跌性的預期。

難單靠地產行業政策 扭轉當前市場局面

石露露續稱，單靠地產行業的政策很難扭轉當前市場局面。目前來看，在融資端、限購、限售方面的政策已經幾乎都已放開，後續這些政策還會持續完善，LPR也還有下行的空間，但這些政策的作用主要還是在給予購房者信心。房地產市場仍然存在改善需求，居民對好房子有期待，但預期尚未到底，更多購房者還在觀望。

她又指，以上提到行業的痛點在於人口結構變化、未售庫存高企、就業環境不明朗以及購房者住房支付能力較低。因此，我們認為整個行業的穩定需要一攬子政策來解決現有的這些痛點，包括對經濟的提振、就業環境的改善、有效去庫存等。這會是各個行業之間、政府和企業之間、企業和百姓之間不斷博弈的過程，需要一定的時間。我們認為，行業實現真正的止跌企穩仍需時日，需等待經濟、消費和市場預期逐步形成良性迴圈。

另一方面，基於政府積極面對的態度，政策層面會不斷地優化、刺激，我們判斷整個行業不會再像過往幾年有大幅的滑落，更有可能是平穩的每年單位數的下行。

石露露又預期行業分化會持續，頭部企業的市場份額也會繼續擴大。“卷產品、競品質”在目前的市場下不可避免，這符合購房者需求的轉變，也符合中央強調“好房子建設”的政策。