【星之谷】「自住」單位出租 業主陷違規恐慌 拆解3大處境

撰文:子非魚
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本港報章早前報道,有紀律部隊人員買樓申請按揭時報稱物業是自住,其後與租客簽訂租約,涉及詐騙政府置業貸款及銀行按揭貸款,被控以兩項罪名。這個個案由於涉及政府的房屋福利,取得福利的前提必需是用作購買自住樓並作供款用途,只要用途有所變動,在變動前便需要向有關部門申報,有關部門便可能停止發放或追回相關費用。因此無論是申請按揭時,甚至取得貸款後亦不能改變自住的用途。

對於一般巿民來說,購入自住樓,約干年後打算出租總會有以下疑問:「把物業出租後,如何得知事件屬違法,條線怎樣定?」筆者希望藉此文章,分享對事件的一些理解。

根據金管局指引,出租物業最多只可以申請5成按揭;若果申請5成以上按揭,借款人需要聲明物業是自住。另一方面,公務員置業貸款不容許物業作出租之用,申請前須事先聲明。

假如在單位未成交前已和租客簽訂租約,申請按揭時則聲明是自住,並未有向銀行聲明物業作出租用途,便會觸犯虛假聲明的法例——如果買樓初心是自住,為甚麼會在短時間內改簽租約?

自住後搬離再出租 涉及違約

根據上述執法方式,不少業主或許會感困惑——物業最初確實是自住,但幾年後遷離,單位已出租,會否涉及虛假聲明或詐騙?

其實,如果買入物業原委確是自住,兼且已經居住好一段時間,其後因環境變化,例如家庭狀況有異而搬回與父母同住,單位則用作出租,就算最初向銀行申請按揭貸款時是聲明自住,這種情況構成虛假聲明或詐騙機會很低。

不過,由於銀行貸款信確實列明如果單位出租需要通知銀行,未有遵從便會構成違約,銀行有權追收貸款(call loan)。

高成數按揭單位出租 3大處境

正常而言,如果業主申請8成至9成高成數按揭,每年按揭保險公司會抽樣出信予業主,要求聲明單位是自住,並需提供水、電、煤等單據證明。有時候,收件人未必寫明是業主,有機會寫上「the occupant」(佔有人)。收到這種信件的話,必須準時回覆,而不同回覆或出現不同處境:

處境1:收到信件但不予回覆單位是否自住,銀行和按揭保險公司會自動call loan。

處境2:回覆時聲明單位屬自住,但實情是出租,就算提供寫上業主名字的水、電、煤單據,明顯違反了虛假聲明的法例。

處境3:回覆時坦言物業正在出租,銀行會有兩種處置方法——最常見是call loan,但會給業主幾個月時間轉按至其他銀行,重做5成按揭;值得注意的是,如果本身物業是9成按揭,降至5成後,須補回4成首期;另一種處置方法是加息或加保費,這種寬鬆懲罰比較少見。

物業升值按揭成數降 仍須轉按

另一個按揭保險違規情況時有發生,就是當物業升值後,按揭成數驟降至5成以下,業主出租單位後,遭到按揭保險公司抽秤。

舉個例子,業主A多年前買入一個400萬港元物業自住,並申請9成按揭(貸款額360萬港元),現時物業價格幸運地倍升至800萬港元,按現時樓價計算按揭成數遠低於5成。

但這並不意味着業主A可以直接將單位出租,而是必須要正式申請「甩按保」,並轉按至5成或以下按揭後才可出租。若果未甩按保就出租,情況就如上述處境3,按保公司會隨即徵收額外保費,並要求轉按至5成以下。為免麻煩,筆者建議還是正式轉按後再出租更着數。

最後,上述情況及意見均是筆者個人從業多年經驗及觀察,最終情況以監管機構及執法機構為準。

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作者子非魚為星之谷首席顧問,現於多份報章及網上平台撰文,著作《按揭達人》,涉足地產買賣及按揭、移民顧問範疇。

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*以上專欄內容屬作者個人意見,不代表《香港01》立場。