內房拆局|半年純利蒸發逾千億 近十年最慘 沒有最差只有更差?

撰文:翟梓謙
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中國房地產風波維持超過一年,隨著大部分房企已公布中期業績,讓投資者能窺探整體內房行業的慘況。

儘管今年房企收入有增有減,但由合同銷售可見,未來在財報實現的收入數字可能更差。加上內地購房需求疲弱,發展商或需減價賣樓,令毛利率進一步受壓。與此同時,房企已連續兩年處於「償債大年」,流動性持續緊張,即使壓縮貸款規模,恐仍然無法有效降低槓桿比率。

內地上市房地產發展商大多已公布中期業績,披露了今年上半年行業慘況。根據《彭博》統計數據顯示,136家中資房企上半年合計純利僅得176億元(人民幣.下同),按年大跌近87%,「失血」逾千億元,創2008年下半年以來最差的半年。當中,至少逾半房企上半年均錄得虧損,抵銷了頭部一線房企的盈利。

利潤大蒸發自不待言,事關內房本來已受壓於「三條紅線」,離岸融資市場萎縮,今年又要面對新冠疫情反覆爆發累及經濟,加上市場需求瘦軟,房價「只升不跌」迷思幻滅。而各大內房最新公布的上半年業績數據,揭示更多「內情」。

136家中資房企上半年合計純利僅得176億元人民幣,按年大跌近87%,創2008年下半年以來最差的半年。(彭博)

上半年收入 未完全反映銷售「寒冬」

根據中指研究院統計顯示,2022年上半年收入前十名的房企,排名分別為萬科集團(2202)、綠地控股(滬:600606)、碧桂園(2007)、保利發展(滬:600048)、中國海外(0688)、龍湖集團(0960)、華潤置地(1109)、綠城中國(3900)、招商蛇口(深:001979)、金隅集團(2009)。

上半年房企收入表現兩極,十大收入榜之中,綠城中國收入按年增長接近八成。相反,民企「優等生」碧桂園則大跌30.89%,當中其他收入部分蒸發96.2%,單計處置附屬公司的損失已虧損13.48億元。

碧桂園管理層提到,今年上半年,由於新冠疫情的影響減緩項目竣工結算進度,來自房地產開發的收入按年下跌31.4%至1,563.73億元。換言之,疫情導致工程進度緩慢,當項目未能在期內交付予買家,便影響結轉確認收入減少。

發展商會以「樓花」形式出售物業,當項目尚未交付予買家時,所涉銷售額則未能入帳。(視覺中國)

收入數字有滯後 來年入賬恐更「難看」

另外,財務報表所列的收入並不代表房企期內的銷售數字,原因是發展商會以「樓花」形式出售物業,當項目尚未交付予買家時,所涉銷售額則未能入帳。故此,財報內銷售收入反映更多的是在期內之前所簽訂的合同銷售額。

以其他民企「優等生」旭輝控股﹙0884﹚為例,上半年收入按年跌約18.3%,至297.2億元。惟合同銷售金額錄得631.4億元,按年大減53.6%。至於規模更大的龍湖集團,上半年收入更是增長56.4%,至948億元;惟合同銷售額卻按年跌近四成,至858.1億元,

如上述所見,龍湖首六個月的收入大增逾半,當中很大程度上與期內交付物業數目有關。今年上半年,龍湖交付物業總建築面積為598.3萬平方米,涉及70多個項目。而去年同期,交付物業總建築面積只有374.5萬平方米。

按此推算,今年上半年房企合同銷售額將會反映在下半年甚至未來一兩年的財務報告中,而期內整體行情、銷售成績普遍慘淡,市場可預見未來的財報表現恐更「難看」。

2022年上半年房企表現排行榜。

利潤方面,如《彭博》統計所見,上半年整體房企盈利均見下行,個別更見虧損,即使是「利潤王」中國海外,盈利亦要跌近兩成。

至於頭部民企碧桂園中期純利更是大瀉95.9%,至6.12億元。毛利則按年跌62.8%,毛利率為10.5%,去年同期為19.7%。

毛利及毛利率下降,可能與集團發盈警所指的低毛利項目結轉所致,亦有可能在今年之前已經有減價賣樓的情況。翻查業績報告,今年上半年碧桂園交付物業所確認收入的平均銷售價格約每平方米7,458元,較去年同期的7,994元下跌6.7%。

當然,毛利率下跌並非碧桂園獨有的問題。根據國金證券統計,今年上半年房地產毛利率已跌穿20%,低見19.4%。即使是國企內房、上半年收入冠軍的萬科,毛利率亦跌至20.46%,較去年同期減少2.48個百分點。

純利大跌背後 或涉非現金性質虧損

利潤大減的背後,並非全因收入大減所致。撇除公允價值變動、匯兌淨損益等影響,碧桂園核心純利為49.1億元。由於公允價值變動及匯兌損失屬於非現金性質虧損,尤其今年要償還的美元債僅佔集團所有美元債的11%,故相關的匯兌虧損可能隨著未來匯率波動,日後有機會可回撥成收益。

不過,值得留意的是,國內房價年內一直受壓,一手項目售價亦遭下調,企業或須將存貨作出減值撥備。參考富力地產(2777)在2021年全年業績報告中,在銷售成本已列入129.86億元的存貨減值撥備。

可是,翻查今次內房在中期業績報告,普遍未見列明存貨減值,投資者未必能掌握有關因素,亦未知對日後財務表現存在多大影響。

內房「優等生」2022年上半年毛利率普遍受壓。

償債成首要任務 槓桿比率不跌反升

不少房企管理層都形容今年是「充滿挑戰的一年」,這不僅是收入、盈利走樣風險,房企要解決流動性問題具一定挑戰。據貝殼研究院的統計,2022年房地產企業的預計到期債務規模達9,603億元﹙人民幣﹚,雖較去年少約25%,但仍處於近萬億元的水平。由此可見,在償債的大年,房企要保持流動性充裕是首要目標。

過去多年,由於房地產發展商一直維持著「高槓桿高增長」的發展模式,憑藉千億萬億的銷售額,「高周轉」以償債或進行再融資。可是,去年「限購限貸」把購房需求鎖得緊緊的,今年需求持續疲軟,加上房地產價格下降,房企銷售額便迎來重大打擊,短時間令以往的「高周轉」模式不能奏效。單計龍湖、旭輝、碧桂園三家大型民營房企,上半年存貨價值已高達3,921.02億、1,927.35億、10,659.4億元。

從中期報告可見,有不少房企已經壓縮借貸規模,有可能是刻意減少,亦有可能因無法發債或再融資,導致貸款規模被動收縮。根據克而瑞地產研究中心公布,今年首六個規模房企的單月融資量均出現不同程度的按年下降,其中1月、2月及6月下降幅度較高,降幅均超過了50%。

參考碧桂園的情況,今年6月底總借貸約為2,936.8億元,相較去年底下降7.6%。不過,以借貸淨額除以總權益計算的淨借貸比率(槓桿比率;Gearing Ratio),則由去年底的45.4%升至48.1%,可見即使貸款規模下降,同時間可動用的現金亦相應減少,導致比率抽高。

至於同被譽為內房「優等生」、獲中央指示國有增信機構進行擔保的示範房企,其中旭輝控股、龍湖集團今年上半年總借貸分別增長0%及10.5%,而淨借貸比率均較去年大幅增加,分別增加15.7個百分點及8.6個百分點。

內房「優等生」2022年上半年淨借貸比率普遍增加。