過去一週市場的焦點轉向本地行業, 包括銀行以及地產業。除了多家傳統老牌藍籌公司（包括長和、長實集團、恒生銀行、匯控）公佈中期業績之外，在8日3日長實集團（長實）（1113）更加就油塘新盤《親海駅II》推出「深水炸彈」式減價。長實的「削價保銷量」的策略，有可能令其他地產發展商以及二手樓業主受累。在8月4日，長實的股價微跌0.12% (43.00港元)。同業新鴻基地產（0016）下跌2.72%（93.4港元）。

加息兼後市麻麻, 長實油塘新盤推出「平爆價」放多個「深水炸彈」？

《親海駅II》的平均呎價為14,997港元（最平的單位呎價僅13,810港元），相比同區的新盤呎價（約18,000港元）,親海駅II的呎價低了17%左右。

會德豐的同區新盤KOKO MARE以及KOKO ROSSO的平均呎價分別是17,973港元以及18,330港元左右。保利置業的新盤《朗譽》涉平均呎價17,983港元。

會德豐的股票已經在2020年私有化（並且已退市），因此股市有可能將情緒發洩在同系的九龍倉置業（1997）身上。8月4日九龍倉置業的股價下跌4.65%（39.00港元）。

市場或認為長實以「平爆價」削售價保銷量，對油塘同區、九龍東, 以及其他涉大量新盤供應的地區（將軍澳、屯門）構成樓價壓力。因此，其他發展商有「減價的剛需」，否則難以出售單位套現。那當然，在一手樓減價的情況之下，二手樓市場亦難以獨善其身。

環球息口水平高企，再加上本地住宅樓市道不太理想，應該是長實減價的理由。中國內地房地產市道仍然疲弱，因此內地客來港買樓的能力不足。近日有本地學童補習社結業兼「走客仔數」，這亦曲線引証本地人在生育以及置業的「剛需」正在退卻。

親海駅II減價, 趙國雄的老闆應該不會「傷心到喊」

親海駅II減價，長實執行董事趙國雄形容首批單位屬「平爆價」，更指「一陣間實有人喊，代理聽到價錢開心到喊，老闆聽到價錢就傷心到喊！」。

坊間有人認為相信「最想喊（傷心的那一種）」是近期在同區買入一手樓的業主（呎價為18,000港元的一班業主）。至於「老闆（長實的大股東李氏家族）」,筆者認為即是不會太過開心亦不至於會傷心吧。

第一，長實減價保住銷量，可以就項目加快現金回籠。在高息以及市場資金緊絀的情況之下，以約17%的折讓換取大量現金是明智的。8月4日香港的1個月銀行同業拆息（HIBOR）水平高見5.3厘水平，而且港元以及美元存款定期利率普遍高於4厘水平。

第二，親海駅II在2019年的補地價成本, 是每呎5,283港元。整個項目的總發展成本可能是每呎8,000至9,500港元左右。換句說話，長實是次的平均發售呎價（15,000港元左右）應該仍有利可圖。

一手樓盤「越賣越平」已不是新鮮事，長實及新鴻基地產合作發展的屯門《飛揚二期》，在今年3月推售時的平均呎價為12,798港元，亦較2022年6月第1期單位均價15,050港元低17%，同時成為青山公路近3年最平的新盤。當時長實趙國雄稱該盤單位是「深水炸彈價」，有助買家入市。

有機會可以「平啲」買到樓自住、又買到股票收息，唔好咩？

當時長實主席李澤鉅更加指出「幸好早幾年沒有在地價高位時增添太多物業項目，未來數年落成量相應減少，或許成為集團的強項」。

李氏又有就飛揚二期的「深水炸彈價」，作出回應「有機會買平啲地，點解唔賣平啲，個客開心，我哋又開心。」。

在2022年之前好幾年（2017至2021年左右），長實在投資新地皮方面比較上保守。相反，近年不少地價由高位回落不少，長實反而變得積極。

在2022年12月份，長實以87.03億港元奪得鄰近港鐵宋皇臺站的啟德發展區住宅地皮，每呎地價僅約6,100港元左右。在2018年11月起至2021年2月份, 同區的每呎樓面地價介乎11,842至19,636港元不等。

如果油塘親海駅II的平均每呎售價為15,000港元，那麼將來（2024年或之後）長實的啟德發展項目的預期售價可能是每呎16,000至17,000左右。即使未來幾年本地住宅樓市需要進一步向下調整（以乎合利率高企等等的因素），即使在保守的形勢下長實的老闆仍應該可以「喊住咁賺錢」。

不坊借用李澤鉅在2023年的言論,其實港股不一定是升才是好的。「有機會股票買平啲，點解唔開心啲？股價夠平股息率先至高，我哋收息又開心」。

又或者是「幸好早幾年沒有在恒指高位時增持太多股份，今日持有ATMXJ股份數量相應低，或許成為基金的強項」。

【財經專欄】「侖」理講價．鄭昆侖｜善恆證券策略師

作者介紹：筆者 Albert (分析員的告白 / Albert Analyst)為特許財務分析師﹙CFA﹚，從事投資行業十多年，包括買方研究分析、獨立股評分析等工作。Albert的投資（投機）理念是尋找鮮為人知的宏觀以至行業趨勢，在人群未湧入前買入「優質資產」。

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