【博評.非法泥頭山】修補政策漏洞 以凍結發展嚴懲惡劣土地開發

規劃署說泥頭山部分地段是合法存放泥沙,部分地段是違例發展。(資料圖片)

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政府部門分工複雜,涉及的規劃圖則和土地用途有多種;要成功檢控定罪,需要大量工作搜證,這工作遠比組織運泥車隊,一晚就可傾倒大量泥頭的破壞緩慢得多……政府急於開發土地,便需要批准更多的農地在規劃區「換(地)契」起高樓……(棕土優先)令一些業權人以為將農地破壞成為棕土,便可以等發達,等待取得開發棕土的利益,因此筆者對粗疏的棕土優先提法有保留。
吳永輝

規劃署說泥頭山部分地段是合法存放泥沙,部分地段是違例發展。(資料圖片)

由天水圍泥頭山引起市民關注的多宗泥頭山和古洞推土機強拆民居等報道,都是近日極為惡劣的土地開發事件。

官僚程序繁複 搜證需時 追不上倒泥速度

事件的共通性,就是土地有價。政府部門分工複雜,涉及的規劃圖則和土地用途有多種;要成功檢控定罪,需要大量工作搜證,這工作遠比組織運泥車隊,一晚就可傾倒大量泥頭的破壞緩慢得多。而違法圖利者,既有大量金錢打官司,很可能有相關的政治人脈遊說,更有比警察更惡的黑道人物;加上相關的規劃署、地政處等部門人力資源不足,未見高層如局長與警務處長落力跟進、聯合巡視,發展局長只表示跟進工作由環境保護署統籌,參與部門主要為只有文職的規劃署、地政總署和屋宇署。

從前曾有地政主任受襲重傷,文職小官員需要受保護,怕事正常;但武裝的警察力量竟然因為有惡勢力報警,而要抬走立法會議員的一幕,盡顯政府低能,情何以堪。簡單說,就是道高一尺,魔高一丈,十分難看,香港再次登上國際負面新聞。

這些個案的法律性質有點複雜,涉及法定《分區計劃大綱圖》、《發展審批地區圖》、圖則生效之前的原有用途(我們的法律視規管之前的某些佔用,是已建立的權利,因而是容許的)、未定用途、綠化地帶、農地、違例發展、合法填泥、非法僭建、逆權侵佔、危險斜坡、部分或影響生態敏感地帶。而法律問題甚至涉及「沙」和「泥沙──沙、泥和有機物的混合物」在法律上的分別,尚幸填料當中有不少「垃圾」,而垃圾較易舉證為後來填料,而不是原有的沙或泥。

泥頭山多年來愈堆愈高,但規劃署一直未有執法。(資料圖片)

非法堆泥源於棕土優先 業權人急於開發土地等發達

非法堆泥及雜物的問題長期存在,遠因是1983年《生發案》官司,確認1905年承認清朝土地分割和契約的《官批地契》中的農地,有堆放雜物的權利。

近因是政府急於開發土地,便需要批准更多的農地在規劃區「換(地)契」起高樓。「棕土優先」本應該是既保育又開發,但由於出現「棕土優先」是最大土地來源等不適當的提法,令一些業權人以為將農地破壞成為棕土,便可以等發達,等待取得開發棕土的利益,因此筆者對粗疏的棕土優先提法有保留

政策存漏洞 需檢討城規條例 針對惡劣開發

除了開發的吸力,更有推力。一方面由於政府的堆填區收費政策,令一些司機和工程判頭挺而走險,想兩頭賺。另一方面是政府無力,當中有法例和政策問題。根據《城市規劃條例》第23條,規劃監督(即規劃署署長)可在《發展審批地區圖》涵蓋的地方(即新界鄉郊),進行土地用途的執法管制工作,但執法權不包括有《分區計劃大綱圖》的地方,這是一個政策漏洞。而該等地方由屋宇署或地政總署以不同的條例規管,表面上地政總署甚至可以收回土地,但因為種種原因,其實極少和極難進行。

針對以上問題,都需要對症下藥,例如檢討23條的執行範圍、為運泥車輛安裝GPS監控、增加資源加強檢控等。地政總署曾經針對惡劣開發事件,表示以行政手段令這些地方不容易進行更換地契重劃地界發展,但如果規劃上已經賦與業權人擁有發展權益,政府很難長期以行政手段處分。因此,應確立政策,針對惡劣開發,以規劃手段改劃為公園,令業權人的開發價值盡失,方是有阻嚇力的懲罰。

(本文純屬作者意見,不代表香港01立場。)


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